房地產(chǎn)估價(jià)師考試系列：房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例改錯(cuò)總結(jié)-文庫(kù)吧資料
2024-11-16 00:30本頁(yè)面
【正文】 1資本 化率確定錯(cuò)誤 A、資本化率選定錯(cuò)誤 B、功能或用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的資本化率 C、安全利率選擇錯(cuò)誤 D、把物價(jià)上漲和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為資本化率 E、 Y選定缺乏依據(jù)和過(guò)程 F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配 G、不同收益類(lèi)型（期間收益與未來(lái)轉(zhuǎn)售收益）應(yīng)采用不同的資本化率 1收益穩(wěn)定方可用 V=A/Y[11/（ 1+Y） n] 1收益法的公式是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。 F、帶租約的轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。 D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。 B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。 （ 3）自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 （ 1）將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。 （ 2）將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。 對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象 ,當(dāng)建筑物耐用年長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí) ,應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限 ,選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算 ,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。（ P216） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費(fèi)、土地提攤費(fèi)，不包含所得稅、改擴(kuò)建費(fèi)用，但包含壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝修的折舊費(fèi)，如電梯、鍋爐、地毯等。 收益法 收益期限確定錯(cuò)誤 沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù) 對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化 沒(méi)有考慮收租率、入住率、滿(mǎn)客率、公共流通比 收益計(jì)算 中有關(guān)面積套錯(cuò) 凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘 1 365等。 方法選用上的錯(cuò)誤 只使用了一種估價(jià)方法 (規(guī)范 ) 能用市場(chǎng)法的沒(méi)有用 (規(guī)范 ) 收益性房地產(chǎn)的估價(jià) ,未選用收益法作為一種方法 (規(guī)范 ) 具有投資開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià) ,未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種方法 (規(guī)范 條 ) 適宜采用多種方法的 ,沒(méi)有采用多種方法進(jìn)行估價(jià) 估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)規(guī)定 選用方法不適用的（各種估價(jià)方法的適用條件） 市場(chǎng)法 選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件 (《理論》 113頁(yè) ) （ 1）處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū) （ 2）用途相同 （ 3）規(guī)模相當(dāng)（ ≤實(shí)例 /對(duì)象≤ 2） （ 4）檔次相當(dāng) （ 5）建筑結(jié)構(gòu)相同 （ 6）權(quán)利性質(zhì)相同 （ 7）時(shí)間接近 (不超過(guò) 1年 ) （ 8）交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合 （ 9）應(yīng)為正常成交價(jià)或可修正為正常成交價(jià) （ 10）土地、建筑物、房 地產(chǎn)相互匹配 （ 11）比較實(shí)例的數(shù)量不夠 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)出錯(cuò) ①統(tǒng)一付款方式：注意名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格成交價(jià)格 ②統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念的內(nèi)涵 ③統(tǒng)一化為單價(jià)：有時(shí)需要對(duì)總價(jià)先進(jìn)行調(diào)整（《理論》 116頁(yè)） ④統(tǒng)一幣種單位：注意匯率的方向 ⑤統(tǒng)一面積單位： 單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了 20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整超過(guò)了 30% 房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，包括區(qū)位、實(shí)體、權(quán)益三方面；有時(shí)要進(jìn)行年限修正、容積率修正、樓層調(diào)整。 ： 估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。其中，對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱(chēng)、坐落、面積、形狀、四至、周?chē)h(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說(shuō)明 應(yīng)包括：名稱(chēng)、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施完備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況） （四）估價(jià)目的（說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向） （五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日） （六）價(jià)值定義（說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵） （七）估價(jià)依據(jù)（說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料） （八）估價(jià)原則（說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則） （九）估價(jià)方法（說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義） （十）估價(jià)結(jié)果（說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫(xiě)金額。 6 沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說(shuō)明提供重要專(zhuān)業(yè)幫助者的姓名）。 4我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。 2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目全稱(chēng) 委托方：應(yīng)說(shuō)明委托方全稱(chēng)，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名 估價(jià)方：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng) 估價(jià)人員：參加本次估價(jià)的人員的姓名 估價(jià)作業(yè)日期：估價(jià)的起止年月日，即正式接受委托至完成估價(jià)報(bào)告之日。④ 同類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)或收益資料。② 同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng) 售價(jià)。④ 報(bào)酬率方面的資料。② 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和類(lèi)似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。④ 利息率、利潤(rùn)率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。② 土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。② 不同交易情況價(jià)格差異的資料。 （ 5） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。② 環(huán)境。 資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對(duì)價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對(duì)性） 一般資料： （ 1） 項(xiàng)目的有關(guān) 資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項(xiàng)目有關(guān)文件。 估價(jià)路線的確定過(guò)程： 1 確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）； 《規(guī)范》 2 確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說(shuō)清楚）； 3 選擇適宜方法、途徑 4 方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方 二、價(jià)格解釋對(duì)價(jià)格有爭(zhēng)議、疑惑 1（對(duì)兩種正確結(jié)果分別解釋?zhuān)┠?些是影響價(jià)格的因素？ 2 從影響價(jià)格的因素入手 3 目的不同，價(jià)格類(lèi)型不同； 4 時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。 ⑤與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過(guò)程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。 d、估價(jià)對(duì)象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來(lái)狀況的房地產(chǎn)要在未來(lái)狀況規(guī)劃狀況或是最 佳利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)） ④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。 ※ a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。 ③與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。 什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面 2 價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定 3 估價(jià)思路，由原則原理確定 4 估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類(lèi)型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。 另外，問(wèn)答題一般每題都有 3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。 第一節(jié)：?jiǎn)柎鸺皢芜x題 : 問(wèn)答題答題技巧： 解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。 挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。
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