房地產(chǎn)估價師考試系列：房地產(chǎn)估價師考試案例改錯總結-文庫吧資料
2024-11-16 00:30本頁面
【正文】 1資本 化率確定錯誤 A、資本化率選定錯誤 B、功能或用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的資本化率 C、安全利率選擇錯誤 D、把物價上漲和經(jīng)濟增長作為資本化率 E、 Y選定缺乏依據(jù)和過程 F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配 G、不同收益類型（期間收益與未來轉售收益）應采用不同的資本化率 1收益穩(wěn)定方可用 V=A/Y[11/（ 1+Y） n] 1收益法的公式是假設凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末。 F、帶租約的轉讓的評估。 D、參數(shù)確定錯誤。 B、費用的計算中計費基礎錯誤。 （ 3）自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。 （ 1）將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。 （ 2）將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 對于土地和建筑物合一的估價對象 ,當建筑物耐用年長于或等于土地使用權年限時 ,應根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限 ,選用對應的有限年的收益法公式計算 ,凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。（ P216） 運營費用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費、土地提攤費，不包含所得稅、改擴建費用，但包含壽命比建筑物壽命短的設備、裝修的折舊費，如電梯、鍋爐、地毯等。 收益法 收益期限確定錯誤 沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù) 對于客觀收益沒有考慮到未來的變化 沒有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比 收益計算 中有關面積套錯 凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘 1 365等。 方法選用上的錯誤 只使用了一種估價方法 (規(guī)范 ) 能用市場法的沒有用 (規(guī)范 ) 收益性房地產(chǎn)的估價 ,未選用收益法作為一種方法 (規(guī)范 ) 具有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價 ,未選用假設開發(fā)法作為其中的一種方法 (規(guī)范 條 ) 適宜采用多種方法的 ,沒有采用多種方法進行估價 估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關規(guī)定 選用方法不適用的（各種估價方法的適用條件） 市場法 選取可比實例應符合下列條件 (《理論》 113頁 ) （ 1）處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) （ 2）用途相同 （ 3）規(guī)模相當（ ≤實例 /對象≤ 2） （ 4）檔次相當 （ 5）建筑結構相同 （ 6）權利性質相同 （ 7）時間接近 (不超過 1年 ) （ 8）交易類型與估價目的吻合 （ 9）應為正常成交價或可修正為正常成交價 （ 10）土地、建筑物、房 地產(chǎn)相互匹配 （ 11）比較實例的數(shù)量不夠 建立價格可比基礎時出錯 ①統(tǒng)一付款方式：注意名義價格實際價格成交價格 ②統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念的內(nèi)涵 ③統(tǒng)一化為單價：有時需要對總價先進行調(diào)整（《理論》 116頁） ④統(tǒng)一幣種單位：注意匯率的方向 ⑤統(tǒng)一面積單位： 單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了 20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整超過了 30% 房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，包括區(qū)位、實體、權益三方面；有時要進行年限修正、容積率修正、樓層調(diào)整。 ： 估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。其中，對土地的說明應包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權屬狀況；對建筑物的說明 應包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結構、裝修、設施完備、平面布置、工程質量、建成年月、維護、保養(yǎng)、使用情況、公共配套設施完備程度、利用現(xiàn)狀、權屬狀況） （四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向） （五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日） （六）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵） （七）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料） （八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則） （九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義） （十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。 6 沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。 4我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 2本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中的估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 估價報告的規(guī)范格式 （標題：）房地產(chǎn)估價報告 估價項目名稱：應說明項目全稱 委托方：應說明委托方全稱，個人委托的為個人的姓名 估價方：估價機構全稱 估價人員：參加本次估價的人員的姓名 估價作業(yè)日期：估價的起止年月日，即正式接受委托至完成估價報告之日。④ 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。② 同類房地產(chǎn)市場 售價。④ 報酬率方面的資料。② 估價對象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關技術資料。② 不同交易情況價格差異的資料。 （ 5） 相關法律、法規(guī)、政策。② 環(huán)境。 資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關系不同，要有針對性） 一般資料： （ 1） 項目的有關 資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項目有關文件。 估價路線的確定過程： 1 確定估價的基本事項（對象、目的、時點）； 《規(guī)范》 2 確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）； 3 選擇適宜方法、途徑 4 方法應用要點或者需要特殊處理的地方 二、價格解釋對價格有爭議、疑惑 1（對兩種正確結果分別解釋）哪 些是影響價格的因素？ 2 從影響價格的因素入手 3 目的不同，價格類型不同； 4 時點不同，價格不同。 ⑤與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。 d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最 佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)） ④與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。 ※ a、估價對象實體、權利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關系。 ③與估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。 什么是技術路線？路線的三個方面 2 價格內(nèi)涵，由目的確定 3 估價思路，由原則原理確定 4 估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質量決定。 另外，問答題一般每題都有 3~5個小點，在數(shù)量上也要有個底。 第一節(jié)：問答及單選題 : 問答題答題技巧： 解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。 挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。
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