【正文】 息、利潤(rùn)，折現(xiàn)時(shí)利息、利潤(rùn)不出現(xiàn) 計(jì)息時(shí)計(jì)息周期確定 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn) 開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值推算 ①市場(chǎng)法②長(zhǎng)期趨勢(shì)法③收益法（應(yīng)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上來(lái)） 銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)息 不應(yīng)忽略某些無(wú)形收益（ P224） 總建筑費(fèi)沒(méi)有折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn) 其他 房地產(chǎn)概念（混淆房地、建筑物、土地及實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益交待不清） 樓面地價(jià)、容積率、建筑密度等指標(biāo)的相互推導(dǎo)中出錯(cuò) 樓面地價(jià) =土地總價(jià) /總建筑面積 =土地單價(jià) /容積率 建筑密度 =建筑物基底占地總面積 /總用地面積 保險(xiǎn)估價(jià)中不含土地價(jià)值 保險(xiǎn)估價(jià)中價(jià)格內(nèi)涵表述中應(yīng)明示是否包含間接損失 入股估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途 注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值的 1030%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅 3%，所得稅 10%，房屋保險(xiǎn)費(fèi)不大于 8‰ 。 察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路 線是否正確 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確 10 、檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致 1對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由 1任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明 1注意利息的計(jì)算方式，期限 1報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn) 1現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符 1注意對(duì)價(jià)格的稱(chēng)謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算） 1基準(zhǔn)地價(jià)修正法應(yīng)說(shuō)明地價(jià)的內(nèi)涵 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤類(lèi)型 88 例 （一）報(bào)告書(shū)結(jié)構(gòu)方面的錯(cuò)誤 報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)（如：缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)、法人代表簽字、估價(jià)原則、評(píng)估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件等 ） 。或者用抒情語(yǔ)言。如：拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。期房?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。 如果考題中出現(xiàn)“估價(jià)師聲明” 的具體內(nèi)容 ，要特別注意 是否有 2 位估價(jià)師簽字（抵押報(bào)告及拆遷評(píng)估報(bào)告） ，則該地方是否分別注明誰(shuí)進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰(shuí)沒(méi)查勘。 估價(jià)對(duì)象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況 3 方面說(shuō)明） ?缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述（如：沒(méi)說(shuō)明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。 ?租賃情況交待不清（如：沒(méi)說(shuō)明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）。 缺最高最佳使用分析。如： 一般情況下優(yōu)先選用市場(chǎng)法（在市場(chǎng)活躍，成交案例較多情況下）；有收益的商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；在建工程常選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法；單純的土地評(píng)估選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法；抵押目的評(píng)估優(yōu)先成本法，拆遷評(píng)估首選市場(chǎng)法，不能用市場(chǎng)法的必須說(shuō)明理由等。 1 未說(shuō)明每種估價(jià)方法的定義、步驟。 1抵押價(jià)值的定義不是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。 1 保險(xiǎn)評(píng)估不能將土地價(jià)值記入 （投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)建筑物的價(jià)值）。 1 拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款 （未拖欠的，要在報(bào)告的附件中提供未拖欠工程款的證明） 。 1 投資價(jià)值評(píng)估，則很多地方與普通市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不一樣（見(jiàn)《 理論方法》第 70 頁(yè)）。 1 拆遷評(píng)估對(duì)估價(jià)對(duì)象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評(píng)估規(guī)定（《理論方法》第 97 頁(yè)）。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)數(shù)不宜大于 小于 。 2 拆遷評(píng)估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 ●單純的地價(jià)評(píng)估要分別表 示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià) 3 種價(jià)格。不給拍賣(mài)底價(jià)，拍賣(mài)底價(jià)由法院參考評(píng)估結(jié)果制定。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能相隔過(guò)長(zhǎng)。 2可比實(shí)例的幣種未說(shuō)明，或未化成同一幣種。 2非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正，修正時(shí)要注意，拍賣(mài)、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高，如有部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的要進(jìn)行修正。 2區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對(duì)象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。 3區(qū)域（或個(gè)別） 因素修正時(shí) ，漏項(xiàng)。 3 修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個(gè)別）因素描述不一致。 3修正幅度過(guò)大，單項(xiàng)修正超過(guò) 20%。 3不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》） P131。 3出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金 或者押金的利息收入。 3如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。 4采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性。 4計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率為 0 或者入住率為 100%就不合理，至少要說(shuō)明原因。 4計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金 12%計(jì)算。 4某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說(shuō)明基數(shù)數(shù)值的來(lái)源。沒(méi)說(shuō)明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。 50、 資本化率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源。再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，減去投資帶來(lái)的優(yōu)惠 等，見(jiàn)書(shū) 216 頁(yè) 或采 用市場(chǎng)提取法計(jì)算 ）。（見(jiàn)《理論方法》 213 頁(yè)）。 5最終綜合確定估價(jià)結(jié)果時(shí)沒(méi)說(shuō)明理由。 或無(wú)單價(jià)。 5抵押評(píng)估時(shí)，未說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。 房地產(chǎn)價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值 管理費(fèi)用 投資利息 銷(xiāo)售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)。 注意一定要是“未來(lái)”的情況下的價(jià)格，不能簡(jiǎn)單地將估價(jià)對(duì)象或者比較案例的往年數(shù)據(jù)直接算術(shù)平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格變化的趨勢(shì)。 60、 開(kāi)發(fā) 期的 確 定要說(shuō)明理由如：根據(jù)類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用市場(chǎng) 法得出 ，或按 **市造價(jià)管理站的 定額規(guī)定查得。 6續(xù)建成本應(yīng)包括續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)、室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)等，不僅僅是建安工程費(fèi)。 6 投資利潤(rùn)和投資利息只有靜態(tài)計(jì)算方法時(shí)才使用。 6不能遺 漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 。 6利息計(jì)算時(shí)， 銷(xiāo)售費(fèi)用和 銷(xiāo)售稅費(fèi)不能計(jì) 算 。 而待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)息起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 6開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。按直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，直接成本應(yīng)包括土地及建筑物兩部分的成本 。 70、利潤(rùn)率選取錯(cuò)誤。 7投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)是按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算的。房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 7費(fèi)用構(gòu)成不完整、漏項(xiàng)（如：缺正常利稅、未考慮銷(xiāo)售稅費(fèi)）。 土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。注意不要漏項(xiàng)。 7計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)、投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，如果計(jì)算基數(shù)是開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)包括土地和建筑物兩部分的開(kāi)發(fā)成本， 而不僅僅是建筑物的開(kāi)發(fā)成本?；鶖?shù)為土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用。） 。 80、要根據(jù)市場(chǎng)供求分析為來(lái)最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）。 直接成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成 本＋開(kāi)發(fā)成本） 投資利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用） 成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售稅費(fèi)） 銷(xiāo)售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值） 8折舊年限確定錯(cuò)誤。 計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì) ?建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)。