【正文】 料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況…… （ 4） 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料：① 交通。③ 繁華程度。 不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料 （ 1） 市場(chǎng)法：① 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。③ 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方 面的資料。 （ 2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。③ 管理費(fèi)用方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購(gòu)建價(jià)格方面的資料。 （ 3） 收益法：① 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益或租賃收的資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。 （ 4） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來(lái)趨勢(shì)。③ 同類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)費(fèi)用。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：本報(bào)告書(shū)在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的編號(hào) （標(biāo)題：）目錄 一、致委托方函…………………………………………………… * * 頁(yè) 二、 估價(jià)師聲明…………………………………………………… * * 頁(yè) 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件……………………………………… * * 頁(yè) 四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告………………………………………………… * * 頁(yè) 五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告………………………………………………… * * 頁(yè) 六、附件…………………………………………………………… * * 頁(yè) （標(biāo)題：）致委托方函 致函對(duì)象（委托方的全稱） 致函正文（說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果） 致函落款（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、 蓋章） 致函日期（為致函的年月日） （標(biāo)題：）估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 1我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。 5我們已（或沒(méi)有）對(duì)本估 價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價(jià)人員沒(méi)有對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘）。 7（其他需要聲明的事項(xiàng)） 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章（至少有一名） ： （標(biāo)題：）估價(jià)的假設(shè)和限制條件 （說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件） （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 [估價(jià)報(bào)告編號(hào) (與封面上的編號(hào)一致 )] （一）委托方（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所） （二）估價(jià)方（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)） （三）估價(jià)對(duì)象（概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格） （十一）估價(jià)人員（列出所有參加本次估價(jià)的人員姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章） （十二）估價(jià)作業(yè)日期（說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日） （十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)期限，如一年） 報(bào)告 （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （一）個(gè)別因素分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素） （二）區(qū)域因素分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素） （三）市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)） （四）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用） （五）估價(jià)方法選用（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由） （六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程，參數(shù)確定等） （七）估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由） （標(biāo)題：）附件 估價(jià)對(duì)象的位置 圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。紙張大小應(yīng)采用 A4 紙規(guī)格。（《理論》 131頁(yè)）（見(jiàn)《 案例》 P247） 修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由 修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒 比較修正的方向錯(cuò)誤 交易情況修正時(shí)表述不誤，應(yīng)說(shuō)“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格高（低）多少”見(jiàn)《理論》（ P197） 將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆 日期調(diào)整時(shí)指數(shù)選取不合適 1可比實(shí)例成交日期應(yīng)精確到年月日或年月，日期調(diào)整時(shí)取 100/100時(shí)，應(yīng)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定或無(wú)波動(dòng) 1環(huán)比與定基混淆 1區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不清 1區(qū)域因素與個(gè)別因素具體比較修正 項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異 1區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái) 1區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤 1比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)，如地下室、車庫(kù)等其他因素 1間接因素與直接比較混淆不清 1獲得價(jià)格與成交價(jià)格（《案例》 P197） 區(qū)域、實(shí)物、權(quán)益修正時(shí)應(yīng)明確具體事項(xiàng)。 凈收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致（參見(jiàn)《案例》 P204《理論》 P162） 凈收益中未扣除無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值或正常利潤(rùn)、超額利潤(rùn)等（例加油站、百年老店、賓館，參見(jiàn)《案例》 P9 P254） 價(jià)值重復(fù)計(jì)算，大堂、自用部分不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。 《規(guī)范》 對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià) ,應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲得收益的年限 ,選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算 ,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象 ,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí) ,可采用下列方式之一處理： （ 1）先根據(jù)建 筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。 1正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤 A、費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。 （ 2）對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用 中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。 （ 4）把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。 C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。 E、總費(fèi)用包含了折舊費(fèi)。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)沒(méi)有按租賃合同的約定 G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費(fèi)用項(xiàng)目要分析租約。若凈收益發(fā)生在期初，則有 A末 =A 初 （ 1+Y）。 成本法中房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成：①土地取得成本② 開(kāi)發(fā)成本 ③管理費(fèi)用④投資利息⑤銷售費(fèi)用、稅金⑥開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（參見(jiàn)《理論》 P146） 自有資金利息不計(jì)入利潤(rùn)，而計(jì)入成本。 關(guān) 于重新購(gòu)建價(jià)格： ①必須是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的②必須是客觀的③是全新?tīng)顟B(tài)下的；《規(guī)范》 具體估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，在 價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。 ⑤舊有房地產(chǎn)未扣除折舊額⑥《規(guī)范》 ……估價(jià)人員都應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)…… 1銷售稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)為銷售收入 1積算價(jià)格中有必要時(shí)應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 必須有明確的規(guī)劃條件，若無(wú)條件仍需估價(jià)，應(yīng)推測(cè)，并將最可能的規(guī)劃條件列為“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”，并在報(bào)告中作特別提示，說(shuō)明估價(jià)結(jié)果對(duì)它 的依賴性。 傳統(tǒng)方法計(jì)