【正文】 D、 二、多項(xiàng)選擇題（共 15 分，每題 2 分。全部選對的，得 2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個(gè)選項(xiàng)得 ） 1．從物理形態(tài)商劃分，作為房地產(chǎn)投資對象得房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。 A、投資房地產(chǎn)信托 B、購買住房抵押支持證券 C、購買房地產(chǎn)企業(yè)債券 D、購買物業(yè)用語出租經(jīng)營 E、 購買土地進(jìn)行開發(fā) 3．從宏觀商說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（ ）。 A、第一階段 B、第二階段初期 C、第二階段后期 D、第三階段 E、第四階段 5．開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（ ）等。 A、產(chǎn)品調(diào)查 B、價(jià)格調(diào)查 C、市場需求質(zhì)量調(diào)查 D、分銷渠道調(diào)查 E、促銷策略調(diào)查 7．在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有（ ）。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 27 頁 A、行業(yè)基準(zhǔn)收益率 B、政府政策 C、通貨膨脹率 D、內(nèi)部收益率 E、投資者的目標(biāo)收益率 9．下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（ ）。 B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率 C．同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率。 E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小。 A、自我消費(fèi) B、房地產(chǎn)保值 C、房地產(chǎn)增值 D、開發(fā)利潤 E、出租收益 12．利用期望值法判斷投 資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（ ）。 B、期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案 C、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案 D、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案。 13．在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（ ）。 B．新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任 和風(fēng)險(xiǎn)。 D．從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力。 15．下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（ ）。 B、基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用。 D、在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。 三、判斷題（共 15題，每題 1分?！?表示正確，用 “r” 表示錯(cuò)誤。 （ ） 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 27 頁 2．一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 4．目前我國由于政府不能作為 城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開發(fā)者。 6．服務(wù)市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。 8．名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。 12．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表存儲(chǔ)了財(cái)務(wù)評價(jià)所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 14．房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。 四、計(jì)算題（共 2題， 20分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。該家庭首付了房價(jià)總額的 30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。其中住房公積金貸款的最高限額為 10萬元。該開發(fā)商的初試資本金為 300萬元，項(xiàng)目總投資為 1000萬元。第 1年該辦公樓預(yù)售了 400 m2，預(yù)售均價(jià)為 8000元 / m2。第 2年該辦公樓預(yù)售了 600 m2，預(yù)售均價(jià)為 7800/ m2。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前 3年的出租率分別為 60%、 70%和 80%，之后各年保持 90%的出租率。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為 16%，改辦公樓的最低月租金為多少？（假設(shè)投資發(fā)商在年初，收入和運(yùn)營成本均發(fā)生在年末） （ 12分） 2020房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試卷 一、單項(xiàng)選擇題（共 35題，每題 1分。 A、獨(dú)一無二和供給有限 B、獨(dú)一無二和價(jià)值最大 C、流動(dòng)性差和價(jià)值最大 D、不可移動(dòng)和用途多樣 在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評估價(jià)值的誤差范圍。 A、 4000 B、 5000 C、 6000 D、 9000 假設(shè)某類住宅的價(jià)格從 3000元 / m2下降到 2800元 / m2，其需求量從 900套上升到 1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為（） A、 B、 C、 D、 在估價(jià)中選取 4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格 4800元 / m2 ，建筑面積 100 m2，首次付清 24萬元，其余半年后支付 16萬元，一年后支付 8萬元；乙成交價(jià)格 5000元 / m2，建筑面積 120 m2，首次支付 24萬元，半年后付清余款 36萬元；丙成交價(jià)格 4700元 / m2，建筑面積 90 m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格 4760元 / m2，建筑面積 110 m2，成交時(shí)支付 20萬元，一年后付清余款 萬元。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為 ，樓面地價(jià)為 1500元 / m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)（） A、 1250 B、 1750 C、 2050 D、 2150 房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評估出一個(gè)對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。 A、 B、 C、 D、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 27 頁 承租人甲魚出租人乙與 5年前簽 訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為 200 m2，租賃期限為 8年，年租金固定不變味 480元 / m2。若折現(xiàn)率為 8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為（）萬元。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方 2500 元 m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。則該可比實(shí)例在 2020年 9月末的價(jià)格為（）元 / m2 A、 2938 B、 2982 C、 3329 D、 3379 1在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是 6800元 / m2， 6700元 / m2何 6300元 / m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是 、 和 。假若該寫字樓客出租剩余年限為 30年，投資報(bào)酬率為 8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。若報(bào)酬率為 6%，受益期限為 50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為（）元 / m2 A、 3000 B、 4500 C、 5200 D、 5600 2某宗房地產(chǎn)的受益期限為 40年，通過預(yù)測未來 3年的年凈收益分別為 15萬元、 18萬元、 23萬元，以后穩(wěn)定在每年 25 萬元知道收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率 為 8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元 A、 280 B、 285 C、 290 D、 295 2某寫字樓年出租凈收益為 300萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的 ，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的 60%，則該商場在 2020年 10月的價(jià)值最接近于（）萬元。 A、數(shù)學(xué)曲線擬合法 B、平均增減量法 C、平均發(fā)展速度法 D、移動(dòng)平均法 某城市 2000年 和 2020年普通商品房的平均價(jià)格分別是 3500元 / m2和 4800元 / m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測 2020年的價(jià)格最接近于（）元 / m2 A、 4800 B、 5124 C、 5800 D、 7124 3下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（） A、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)于市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 B、路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià) C、運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D、路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn) 臨街用地求其平均價(jià)格?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為 30 英尺，臨街深度為 125 英尺。 A、 B、 C、 D、 3某大廈總建筑面積 1000 m2，房地總價(jià)值 6000 萬元，其中，土地總價(jià)值 2500 萬元。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（） A、 % B、 % C、 % D、 % 3影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（） A、大氣環(huán)境 B、聲覺環(huán)境 C、衛(wèi)生環(huán)境 D、治安環(huán)境 3在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中， “ 城市化 ” 屬于（） A、社會(huì)因素 B、環(huán)境因素 C、人口因素 D、行政因素 二 . 多項(xiàng)選擇題（共 15題，每題 2分，每題的被選答案中有兩個(gè)或者兩個(gè)以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。 A. 裝飾裝修改造 C. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 D. 改進(jìn)物業(yè)管理 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 27 頁 ，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對象包括（ ） 等。 ( ) 等。 油站 9 功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。 C. 建筑設(shè)計(jì)的缺陷 （ ）。 B. 收益法中對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整 ，總建筑面積為 600㎡ ，每層建 筑面積相等，房地總價(jià)為 600萬元，土地價(jià)值 480萬元，其中一層是二層的 ，二層是三層的 ，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確地為（ ） . ，二層占有的土地份額為 % ，二層占有的土地份額為 % ，二層占有的土地份額為 % D. 按房地價(jià)值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為 % ，一層占有的土地份額為 % ，正確的是（ ）。 . B. 估價(jià)方法適用的對象和條件 C. 估價(jià)人員的技術(shù)水平 集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量 三。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣一分 ，本體最多扣到零分） ，自有 和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 27 頁 住宅，商業(yè)，用房等有專有部分享有所有權(quán)，對走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（） 值大大高于用市場法或 收益法求得的價(jià)值時(shí)，說明房地產(chǎn)市場不景氣。（） ，交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（） ，一般情況下，重建價(jià)值高于重置價(jià)格。 （） ，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來除 一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（） 11 .假設(shè)開發(fā)估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由 于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏高實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。則臨街 12米的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為 120% 。（） ： 封面，目錄，致委托人函，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。要求列出算式，計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式 。520層規(guī)劃為寫字樓 ,建筑面積為 3萬㎡ .項(xiàng)目總開發(fā)成本為 3000元 /㎡ ,管理費(fèi)用為開發(fā)成本的 5%項(xiàng)目建成后 ,商業(yè)用于經(jīng)營 .寫字樓全部出售 .經(jīng)調(diào)查 ,有關(guān)數(shù)據(jù)如下 。假定費(fèi)用均勻投入。 （ 3）商業(yè)主體建成后，還需投入 2000 元 /㎡的裝修費(fèi)，裝修期為 1 年，裝修均勻投入，預(yù)計(jì)年