【正文】 答題紙上作答） ,于 2020年 10月 1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓 .已知該在建工程占地面積 10000㎡ .土地使用年限為 2020年 10月 1日 2043年 9月 30 日 ,規(guī)劃容積率為 ,建筑面 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁(yè) 共 27 頁(yè) 積為 2萬(wàn)㎡ 。（） 四 .計(jì)算題（共 2 題，每題 10 分。（ ） ，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的巨隊(duì)水平降低。 () ，是將基準(zhǔn)地價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時(shí)的值（） 8 米，劃分為三個(gè)等分，從接到方向算起，各等分單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為 50% 30% 20% 。（） ，對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，開發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)預(yù)測(cè)的。（） 取整體房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。（） 是縣分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)作業(yè)日期的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（） ，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所吊環(huán)的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。（ ） 2020年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格上漲了 5% ,其需求量下降 4% ,則該類經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價(jià)格彈性。判斷題（共 15題，每題 1分，請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑 其相應(yīng)的符號(hào)，用 ?表示正確，用 ?表示錯(cuò)誤。 ，引起房 地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的 方向和 程度是不盡相同的 時(shí)間無(wú)關(guān) C. 理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格利率因素成 負(fù)相關(guān) D. 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來(lái)量化 ：本幣匯率上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降 15. 房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由（ ）綜合決定的。 . A. 已經(jīng)獲得凈收益的大小 B. 未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn) C. 未來(lái)獲得凈收益的大小 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 27 頁(yè) ，運(yùn)用架設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決 于（） ，判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外，還可用于（ ）等。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。 ，這類房地產(chǎn)主要包括（ ）等。 ，包括建筑物尚未建成的土地 B. “ 干凈 ” 的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) D. 未來(lái)狀況下的房地產(chǎn) 3. 如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為（ ） 4. 房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（） . C. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本 D. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平 5. 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律，法規(guī)規(guī)定不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（ ） . 鎮(zhèn)企業(yè)用房 ，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）等。全部選對(duì)的，得 2分；錯(cuò)選或者多選的，不得分，少選且選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得 ） 保值增殖特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為 180萬(wàn)元，建筑面積為 240 m2。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（）萬(wàn)元。 3一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為 36萬(wàn)元，臨街寬度為 20英尺，臨街深度為 75 英尺。 A、 536 B、 549 C、 557 D、 816 2某在建工程土地使用權(quán)年限 40 年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為 15000 m2，年景收益率為 480 萬(wàn)元，自開工到建成的開發(fā)期為 3 年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需，一直報(bào)酬率為 8%，折現(xiàn)率為 12%，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬(wàn)元 A、 B、 C、 D、 2實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（） A、過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 B、過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C、未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 D、未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 2在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（） A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B、投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) C、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi) D、開發(fā)成本和管理費(fèi)用 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 27 頁(yè) 2某類房地產(chǎn) 2001年初至 2020年初的價(jià)格分別為 2300元 / m2， 2450元 / m2， 2650元 / m2，2830元 / m2和 3000 元 / m2，其增減量的權(quán)重分別為 、 、 ，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以 2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)與 2020年初的價(jià)格最接近于（）元 / m2 A、 3100 B、 3195 C、 3285 D、 3300 2當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。 A、 4580 B、 5580 C、 6580 D、 7580 2某商場(chǎng)建成于 2000年 10月，收益期限從 2000年 10月到 2040年 10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為 120萬(wàn)元，年平均空置率 20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 50萬(wàn)元。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 27 頁(yè) A、 54 19 B、 55815 C、 D、 1某商場(chǎng)建成 3 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為 40 年，建筑物的自然壽命為 50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年 A、 40 B、 43 C、 47 D、 50 下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（） A、青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B、征地管 理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定 2某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%，受益期限為 30 年的價(jià)格為 4000元 / m2。如 果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元 / m2 A、 100 B、 50 C、 50 D、 100 1下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（） A、交通擁擠 B、建筑技術(shù)減少 C、城市規(guī)劃改變 D、自然環(huán)境惡化 1某 8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是 120 m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為 800元 / m2，建筑物殘值率為 6%，年折舊率 %，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（） A、 76 880 B、 79 104 C、 77 952 D、 81 562 1某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10 年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 18 年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為 4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（） A、 % B、 50% C、 % D、 70% 1某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的 15%上升為 25%，每月可出租面積租金為 70 元 / m2,又知該寫字樓客出租面積為 1000 m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 40%。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付， 并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元 / m2 A、 B、 C、 D、 1某逃住宅建筑面積為 100 m2，套內(nèi)建筑面積為 92 m2，使用面積為 80 m2，每平方米使用面積的價(jià)格為 3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（）元 A、 2400 B、 2580 C、 2607 D、 2760 1評(píng)估摩納哥總房地產(chǎn) 2020年 9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為 3000元 / m2，成交日期為 2020 年 1 月末，該類房地產(chǎn)自 2020 年 1 月莫至 2020年 9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為 %， %， %， %， %， %， %， ， 0%。 A、 B、 6042 C、 D、 1某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的 7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 5%。現(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為 600元 / m2。 A、委托人 B、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者 C、管理部門 D、中 立 回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其股價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見的關(guān)系是（） A、估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在 B、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在 C、估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去 D、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去 在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。已知折現(xiàn)率為 10%，那么這 4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)?（） A、甲乙丙丁 B、乙丁甲丙 C、乙丙甲丁 D、丙乙丁甲 某宗地面積為 5000 m2，現(xiàn)狀容積率為 ，土地市場(chǎng)價(jià)值為 4000 元 / m2，擬進(jìn)行改造。 A、使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格 B、使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格 C、使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格 D、依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值 某市于 2020 年對(duì)市中心一平方區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市 2000 年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ) 償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為 4000 元 /m2 ，并且一直沒(méi)有變動(dòng)； 2020 年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到 2000元 / m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為 6000 元 / m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為 9000元 / m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元 / m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意 ，請(qǐng)?jiān)诖?題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)） 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁(yè) 共 27 頁(yè) 房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的 30%。項(xiàng)目竣工時(shí)，開發(fā)商決定將未銷售出去的 1000 m2改為出租經(jīng)營(yíng)。第 2 年項(xiàng)目投資 400 萬(wàn)元，全部以自有資金的形式投入。第 1年項(xiàng)目投資為 600萬(wàn)元，其中資本金 200萬(wàn)元，銀行貸款為 400萬(wàn)元，利率為 10%，期限為 2年，按年單利計(jì)息，期末 1次還清本息。如果該家庭以月收入的 35%用來(lái)支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款 3年后，于第 4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金 5萬(wàn)元，那么從第 4年起該家庭的抵 押貸款的月還款額為多少（ 8分） 2．某開發(fā)商通過(guò)拍賣獲得一宗熟地的 50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)一建筑面積為 2000 m2的辦公樓項(xiàng)目，建設(shè)期為 2年，準(zhǔn)備采用 “ 滾動(dòng)開發(fā) ” 的方式。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是