【正文】 求取方法和來源； 1 報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年 期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋? 1 收益年限的確定未說明來源（一般是 因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。 1 無形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報(bào)酬率來體現(xiàn)。 1 采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象有可比性。 征收時(shí)不考慮租憑、抵押、查封等情況。如果通過商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除 商 業(yè)利潤。 空置損失：按照潛在毛收入的一定比例來估算，此比例稱為空置損失率。 應(yīng)考慮 可出租面積 。 應(yīng)有計(jì)算公式 應(yīng)說明 選 用公式的理由（或收益 公式選用 應(yīng) 分析 未來 收益變化趨勢 ） 應(yīng)租金收入及成本費(fèi)用應(yīng)選用客觀值 ，并應(yīng)說明客觀租金、租金面積內(nèi)涵（如按月還是按年、使用面積還是建筑面積） 應(yīng) 考慮 租賃 保證金或者押金的利息收入 。例如：住宅、 寫字樓、商鋪、 旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房 （用于出租） 、 倉庫（用于出租）、農(nóng)地等。 （ 2）區(qū)域因素、個(gè)別因素較差的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯(cuò)誤。 （ 7）計(jì)算可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒 (“ 交易日期 (市場狀況 )” 為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正 )；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯(cuò)誤； 對于這一點(diǎn)，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個(gè)為基準(zhǔn)，靈活處理。 （ 1）修正項(xiàng)目錯(cuò)誤（應(yīng)為 “ 交易情況 ” 、 “ 交易日期 (市場狀況 )” 和 “ 房地產(chǎn)狀況 ” 三項(xiàng)或 “ 交易情況 ” 、 “ 交易日期 (市場狀況 )” 、 “ 區(qū)域因素 ” 和 “ 個(gè)別因素 ” 四項(xiàng) ；或者沒有進(jìn)行修正，如案例 A 缺少朝向修正，案例 B 缺少景觀修正。 （ 1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)； （ 2）用途不相同； （ 3）建筑結(jié)構(gòu)不相同； （ 4）建筑規(guī)模不相當(dāng)； （ 5）土地等級不同； （ 6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）； （ 7）交易類型與估價(jià)目的不相同； （ 8）可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近：一般情況下，選取的可比實(shí)例不能超過一年。 可比實(shí)例價(jià)格含義不清，或未指明用途等 計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。 修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個(gè)別）因素描述不一致。 區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，漏項(xiàng)。權(quán)利性質(zhì)要相同 ， 可比實(shí)例數(shù)量要 3 個(gè)以上 ） 。 應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。例如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地 不適用：數(shù)量很少（特殊廠房、機(jī)場、博物館、寺廟、古建筑） 很少發(fā)生交易（學(xué)校、醫(yī)院、行政辦 公樓） 可比性差 （在建工程） 應(yīng)有計(jì)算公式 ： 比較價(jià)值 =可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比較價(jià)值 =可比實(shí)例成交價(jià)格 100/（） （） /100 100/（） 比較基礎(chǔ)不一致： 統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。 估價(jià)方法常見錯(cuò)誤： （ 1）只使用了一種估價(jià)方法；沒有說明其他方 法不適用的原因 （ 2）能用市場比較法的沒有使用； （ 3）收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法，卻選用并不合適的方法； （ 4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法，卻選用了并不合適的方法； （ 5）適宜采用多種估價(jià)方法估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)； （ 6）估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。 （ 4）居住房地產(chǎn)估價(jià)： ① 市場（比較）法； ② 成本法； ③ 收益法（出租住房）。 （ 3）房地估價(jià)： ① 市場（比較）法； ② 收益法； ③ 成本法。 （ 1）土地估價(jià)： ① 基準(zhǔn)地價(jià)修正法； ② 市場（比較）法； ③ 假設(shè)開發(fā)法； ④ 成本法； ⑤ 土地剩余技術(shù)； ⑥ 路線價(jià)法。 （ 2）收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。 估價(jià)方法的優(yōu)選與歸類 同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法估價(jià)。 （ 4）收集估價(jià)對象在未來年限的收益變化情況，以便選擇收益法的計(jì)算公式計(jì)算估價(jià)對象的收益價(jià)格。 （ 1）收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的收入水平（租金標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，出租率、上座率、滿客率），可出租面積、營業(yè)面積等資料； （ 2）收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用，或收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用占潛在毛收入的比例，以便測算估價(jià)對象的客觀支出及年 凈收益。 （ 4）收集交易實(shí)例和估價(jià)對象的區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況。 （ 2）收集交易實(shí)例的交易情況，如稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式，有無隱瞞價(jià)、急買急賣、人為哄抬、親友間交易等情況。 （ 5）估價(jià)對象區(qū)域條件資料： ① 交通； ② 環(huán)境 ； ③ 繁華程度； ④ 景觀； ⑤ 公共配套； ⑥ 危險(xiǎn)因素；等等。 （ 3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料： ① 一般性的房地產(chǎn)市場狀況資料； ② 地區(qū)性的房地產(chǎn)市場狀況資料； ③ 本類型房地產(chǎn)市場狀況資料。 估價(jià)的操作步驟（參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第十章） 各估價(jià)方法應(yīng)用時(shí)應(yīng)收集的資料 （ 不論何種估價(jià)方法都應(yīng)收集的資料） （ 1）估價(jià)委托的有關(guān)資料： ① 委托方情況（法人、住址、電話）； ② 估價(jià)目的（委托方提供）； ③ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)； ④ 項(xiàng)目有關(guān)文件； ⑤ 委托方的其他 要求。 其他估價(jià)目的可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 （ 1）作價(jià)入股的估價(jià)，沒有說明入股后的用途； （ 2）對舊房地產(chǎn)評估，未根據(jù)估價(jià)對象的狀況對重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正； （ 3）房地產(chǎn)合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權(quán)處理方式計(jì)算增值的最終分配率 （ 4）出讓土地的評估只說明了原用途，沒 有說明規(guī)劃、出讓的用途； （ 5）征用補(bǔ)償估價(jià)違背了國家制定的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。 損害賠償 評估： （ 1）損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清； （ 2）沒有考慮間接損失（殘值清理費(fèi)用造成收益下降）。 估價(jià)目的 ： 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值 價(jià)值類型 為 ： 估價(jià)對象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值 (或 有限市場價(jià)值 )扣除法定優(yōu)先受償款后的余額 . 抵押報(bào)告結(jié)果報(bào)告還應(yīng)有： 變現(xiàn)能力分析及風(fēng)險(xiǎn)提示說明 。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值” 價(jià)值類型 ： 被征收房屋價(jià) 值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 房屋征收評估價(jià)格包含了搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和征收非住宅房屋的價(jià)格； 征收估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是房屋征收決定公告日。 如最高最佳原則有效分析缺少法律上可行原則。背景分析沒有結(jié)合估價(jià)對象特點(diǎn)，說明變動趨勢。 市場背景分析需要有詳細(xì)的分析過程，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來的市場狀況分析，從深層次揭示影響類似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。 （ 4） 寫字樓： 要具體分析用地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、可出租面積、裝修等內(nèi)容。 （ 2） 住宅： 要具體分 析房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備、質(zhì)量、朝向、樓層等內(nèi)容。 1 將價(jià)格類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格） 1估價(jià)結(jié)果不能有 “ 可能 ”（可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值是 … ） 1市場背景描述與分析中未進(jìn)行“本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析”的，可算錯(cuò)。特殊處理要說明原因） 1 估價(jià)結(jié)果 應(yīng)有總價(jià)、 單位（人民幣）、 大寫