【正文】 數(shù)錯(cuò)誤，未計(jì)土地取得成本，管理費(fèi)用基數(shù)要計(jì)算土地取得成本。沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本，采用實(shí)際成本，算錯(cuò)。238. 在出租情形下，兩稅一費(fèi)與房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)是有效毛收入（不是有效毛租金收入），應(yīng)含押金或租賃保證金利息收入。236. 注意不要將土地增值稅等不該納入的款項(xiàng)納入進(jìn)來(lái)?！?34. 要注意，計(jì)算中缺少其它工程費(fèi)、后續(xù)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)的計(jì)算，或者說(shuō)要進(jìn)行不用計(jì)算的說(shuō)明。231. 在計(jì)算折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，所選用的折現(xiàn)率不能用報(bào)酬率代替，即折現(xiàn)率不等于報(bào)酬率。即選用公式應(yīng)說(shuō)明理由。未說(shuō)明選用公式的理由，公式有字母解釋?zhuān)醋帜复淼暮x是否正確。過(guò)程數(shù)字精確度不夠或者不合理。226. 收益年限超過(guò)土地使用權(quán)法定年限或剩余使用年限。比如要說(shuō)明建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于土地使用權(quán)剩余年限。沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。222. 將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限，建設(shè)期沒(méi)有收益。收益期限221. 收益期限確定錯(cuò)誤。220. 將存款利率、物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、所得稅率等作為確定報(bào)酬誨的參數(shù)或依據(jù)，或者直接作為報(bào)酬率，錯(cuò)誤。218. 要說(shuō)明報(bào)酬率是預(yù)測(cè)值，或者對(duì)最終報(bào)酬率進(jìn)行期望或預(yù)期調(diào)整。不同收益類(lèi)型的房地產(chǎn)采用同一報(bào)酬率。未說(shuō)明報(bào)酬率的來(lái)源，安全利率的選取沒(méi)有必要的說(shuō)明。但收益期限確定未說(shuō)明理由錯(cuò)誤和收益價(jià)格確定錯(cuò)誤仍要指出。變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或者不合理的。212. 注意是否重復(fù)計(jì)算，企業(yè)自營(yíng)房、酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算。210. ①經(jīng)營(yíng)型凈收益=商品銷(xiāo)售收入—商品銷(xiāo)售成本—經(jīng)營(yíng)費(fèi)用—商品銷(xiāo)售稅金及附加—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—商業(yè)利潤(rùn)②生產(chǎn)型凈收益=銷(xiāo)售收入—生產(chǎn)成本—產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用—產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—廠商利潤(rùn)211. 扣除設(shè)備帶來(lái)的收益。208. 年凈收益中還應(yīng)扣除房地產(chǎn)外的其它資產(chǎn)的收益，如無(wú)形資產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)收益。206. 凈收益計(jì)算時(shí)，應(yīng)考慮重置提撥款產(chǎn)否扣除。204. 在計(jì)算凈收益時(shí)，應(yīng)說(shuō)明選用三種估計(jì)值中的哪一種，如抵押目的的估價(jià)應(yīng)采用較保守估計(jì)值，評(píng)估投資價(jià)值因投資者的原因可能選用較樂(lè)觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值外，其它目的估價(jià)一般應(yīng)選用最可能的估價(jià)值。管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等的費(fèi)率取值要有依據(jù)，沒(méi)有則算一處錯(cuò)。201. 將所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)備N(xiāo)費(fèi)、房地產(chǎn)改壙建費(fèi)用計(jì)算在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，算錯(cuò)。200. 總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)，把土地使用費(fèi)也計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用?！?99. 維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅等要說(shuō)明取值理由。197. 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算無(wú)過(guò)程或者過(guò)程不詳細(xì)。03年按照年租金收入基數(shù)計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)用錯(cuò)誤，04年按房屋重置價(jià)格的2%錯(cuò)誤，06年按建筑物重置價(jià)格錯(cuò)誤。把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。費(fèi)用的測(cè)算遺漏了或增加了不合理的項(xiàng)目，如將一次性支付的費(fèi)用和與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要費(fèi)用。比如押金年收益即押金的利息收入?！?92. 在計(jì)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)時(shí)，要考慮是否有財(cái)務(wù)費(fèi)用支出。190. 經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算無(wú)過(guò)程或者過(guò)程不詳細(xì)的。188. 自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。自營(yíng)型經(jīng)營(yíng)收入186. 計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤。06年有效毛收入計(jì)算為考慮空置和收租損失，06年空置收租損失不應(yīng)用連乘公式，08年年總收入未考慮收租損失、可出租面積比率、租賃保證金和押金利息收入。184. 在確定空置率時(shí)，應(yīng)以該區(qū)域市場(chǎng)的平均客觀空置率為準(zhǔn)，不能以估價(jià)對(duì)象的空置現(xiàn)狀為確定依據(jù)。182. 不能只考慮空置損失，還要考慮收租損失。180. 空置率與租金損失市場(chǎng)依據(jù)不充分的，依據(jù)不合理的。178. 對(duì)于暫時(shí)沒(méi)有產(chǎn)生收益，但是有潛在收益產(chǎn)生的面積，也要計(jì)算凈收益。176. 可出租面積比率數(shù)據(jù)確定依據(jù)不充分。174. 有租約，但租期內(nèi)租約還是取了市場(chǎng)租金，且未說(shuō)明理由，算一處錯(cuò)。租約限制171. 未說(shuō)明有無(wú)租約限制的172. 有租約，但未考慮限制，且理由不充分。169. 租金水平確定無(wú)理由或者理由不充分的。167. 租賃實(shí)例狀況描述不完整，不清晰。165. 修正系數(shù)是否與描述的相一致，04，05年個(gè)別因素與基本情況中的描述不一致，09年交易日期調(diào)整系數(shù)分限分母顛倒。163. 測(cè)算結(jié)果確定方式不合理，理由不充分。計(jì)算公式和過(guò)程要正確。159. 在市場(chǎng)法單項(xiàng)調(diào)整不超過(guò)20%是指市場(chǎng)狀況調(diào)整、交易情況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)整，不特指每一項(xiàng)中的子項(xiàng)。157. 子因素權(quán)重值不合理。實(shí)物狀況調(diào)整155. 比較因素選擇不全或者針對(duì)性差。153. 調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致。150. 反映估價(jià)對(duì)象周邊狀況客觀充分，系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)合理權(quán)益狀況調(diào)整151. 因素，如年限、容積率等不全或者不明確。148. 調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，算錯(cuò)。市場(chǎng)狀況調(diào)整146. 成交日期表述不準(zhǔn)確，價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況不一致，調(diào)整系數(shù)確定理由不充分。區(qū)域因素、個(gè)別因素較差的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯(cuò)誤。139. 修正方向錯(cuò)誤:一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒（“交易日期（市場(chǎng)狀況）”為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正）；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯(cuò)誤；對(duì)于這一點(diǎn)，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個(gè)為基準(zhǔn)，靈活處理。137. 可比價(jià)格基礎(chǔ)錯(cuò)誤:樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆；幣種換算錯(cuò)誤；建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。135. 選擇的可比實(shí)例描述不清:（買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）；交易房地產(chǎn)狀況描述不清（結(jié)構(gòu)、裝修等）；缺少付款方式的說(shuō)明（一次性、分期）；交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。133. 三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重取值應(yīng)說(shuō)明理由。132. 虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的。超過(guò)兩年的不能選為可比實(shí)例。130. 成交價(jià)格內(nèi)涵清楚，信息完整內(nèi)容清楚，區(qū)位權(quán)益實(shí)物狀況差異不大，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)查隔不超過(guò)1年。128. 檔次相當(dāng)。126. 區(qū)位相近，若層高不同要注意選取的可比實(shí)例是否可調(diào)整，08年未說(shuō)明是否在統(tǒng)一供求范圍內(nèi)。”市場(chǎng)法可比實(shí)例的選擇124. 可比實(shí)例不少于3個(gè)，來(lái)源真實(shí)，少于三個(gè)可算一處錯(cuò)誤。122. 確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分，估價(jià)結(jié)果需要有理由來(lái)支持，如估價(jià)原則，估價(jià)人員周密計(jì)算，根據(jù)本類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、專(zhuān)家意見(jiàn)、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來(lái)確定估價(jià)結(jié)果。對(duì)一些不可量化的價(jià)格影響因素進(jìn)行結(jié)果調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中闡述理由。118. 對(duì)已選用估價(jià)方法的理由沒(méi)表述或者表述不充分，算錯(cuò)。116. 在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中均要說(shuō)明所選用估價(jià)方法的理由，沒(méi)有說(shuō)明算錯(cuò)。估價(jià)方法適用性分析114. 沒(méi)有對(duì)未選用的估價(jià)方法說(shuō)明理由的，不管是采用一種方法估價(jià)還是一種以上方法估價(jià)，算一處錯(cuò)。112. 未結(jié)合估價(jià)方法應(yīng)用進(jìn)行分析或者分析不具體。最高最佳利用分析110. 未進(jìn)行合法性分析，如缺少法律上可行原則。108. 未進(jìn)行國(guó)家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析。市場(chǎng)背景分析106. 未進(jìn)行本地本類(lèi)房地產(chǎn)過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)狀況分析的，算錯(cuò)，有時(shí)會(huì)全部缺，有時(shí)缺一項(xiàng)，注意。工業(yè)注意區(qū)域、交通、基礎(chǔ)、地理位置。103. 外部配套設(shè)施狀況包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施。101. 交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車(chē)方便程度等。成新度調(diào)整未考慮。98. 房屋所有權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占用情況、其它特殊情況的描述不全面、不清晰。寫(xiě)字樓要具體分析用地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、可出租面積、裝修。住宅要說(shuō)晴建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、類(lèi)弄、式樣、設(shè)施、設(shè)備、質(zhì)量、朝向、樓層?！〗ㄖ飳?shí)物狀況95. 建筑物實(shí)物狀狀包括：名稱(chēng)、規(guī)模、用途、層數(shù)層高、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、層高、空間布局、建成時(shí)間、維護(hù)狀況、完損狀況等。估價(jià)報(bào)告使用期限93. 結(jié)果報(bào)告中使用期限或估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期也是重要內(nèi)容，缺失算一處錯(cuò)誤。估價(jià)作業(yè)日期91. 估價(jià)時(shí)間與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說(shuō)明理由的，算錯(cuò)。估價(jià)人員89. 未寫(xiě)明執(zhí)行估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、資格、注冊(cè)號(hào)或者親筆簽名。87. 估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵不清晰，如是否與假設(shè)限制條件一致，是否扣除出讓金、相關(guān)費(fèi)用及稅金等。估價(jià)結(jié)果85. 估價(jià)結(jié)果包括幣種、總價(jià)、單價(jià)及總價(jià)金額大寫(xiě)，缺少一項(xiàng)算錯(cuò)。83. 估價(jià)方法運(yùn)用出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括測(cè)算過(guò)程、計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果出現(xiàn)錯(cuò)誤。81. 估價(jià)技術(shù)路線確定出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的。79. 估價(jià)方法選用出現(xiàn)錯(cuò)誤。77. 有收益或潛在收益的房地產(chǎn)應(yīng)把收益法作為一種估價(jià)方法，不選用的說(shuō)明理由。75. 在結(jié)果報(bào)告中，估價(jià)方法只采用一種方法估價(jià)的還要說(shuō)明不采用其