房地產(chǎn)估價(jià)方法與案例-文庫(kù)吧資料
2025-01-24 18:35本頁(yè)面
【正文】 施等 包括新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風(fēng)采光、房型功能、建筑裝修等 包括年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正等 求取比準(zhǔn)價(jià)格 （ 1）求取 單個(gè) 可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的方法 連乘形式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格 可比實(shí)例價(jià)格 = 100 ( ) ( ) 100 ( ) 100 （ 2） 多個(gè) 比準(zhǔn)價(jià)格綜合方法 ?簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 ?加權(quán)算術(shù)平均法 （一）概念 收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)?資本化率 ，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的 正常純收益 （客觀純收益）折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的 現(xiàn)價(jià) ，求其之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 已知某一房地產(chǎn)的正常價(jià)格為 1500元 /m2 ，可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高 10%，求可比實(shí)例的價(jià)格？ 可比實(shí)例價(jià)格 =正常價(jià)格 *（ 1+10%） =1500*（ 1+10%） =1650元 /m2 （ 3）交易情況修正的方法 交易日期修正 （ 1）含義： 將可比實(shí)例在 其成交日期 時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 的價(jià)格的過程稱交易日期修正。 （ 2）造成成交價(jià)格偏差的原因 ※ 有特殊利害關(guān)系人之間的交易； ※ 急于出售或急于購(gòu)買的交易； ※ 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； ※ 交易雙方或一方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息了解不充分 ※ 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； ※ 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。 ； ； 。 （四）使用條件 （五）市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟 搜集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 進(jìn)行交易情況修正 進(jìn)行交易日期修正 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 求取比準(zhǔn)價(jià)格 注重平時(shí)交易實(shí)例的積累 搜集交易實(shí)例 途徑 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易登記等資料 查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料 參加房地產(chǎn)交易會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集價(jià)格信息，索取有關(guān)資料 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解 以房地產(chǎn)購(gòu)買者的名義，與房地產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等洽談 內(nèi)容 交易雙方的基本情況及交易目的 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 成交價(jià)格及價(jià)格類型 成交日期 付款方式 交易情況 如總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)單價(jià)；如拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格；如美元、港幣、日元等 如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價(jià)瞞價(jià)情況以及有無債務(wù)清償、人為抬價(jià)或親友間交易，合并土地的買賣等特殊交易情況。 交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對(duì)價(jià)格影響易量化。 可選取的 交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足 ，一般要求理想的交易實(shí)例有 10個(gè)以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有3～ 4個(gè) 。如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。 適用于房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)達(dá) 、 活躍和完善 的地區(qū)，而且有 廣泛市場(chǎng)交易 的房地產(chǎn)類型。 同一供求圈 是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通?？梢酝ㄟ^以下 3個(gè)途徑來求取： （ 1）最近同類房地產(chǎn)在市場(chǎng)上是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的？ —— 市場(chǎng)法 （ 2）如果直接利用該房地產(chǎn)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益？ —— 收益法 （ 3）重新開發(fā)或建造同類房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用？ —— 成本法 估價(jià)方法 （一）概念 是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期 有過交易 的 類似房地產(chǎn) 進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱 比準(zhǔn)價(jià)格 。當(dāng)然，這就需要估價(jià)人員全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。如果在估價(jià)時(shí)不考慮那些不可量化的影響因素，勢(shì)必影響評(píng)估的結(jié)果。但是大量的影響因素是 不能量化的 。其中有些影響因素是可以量化的。 1 期房?jī)r(jià)格： 以目前尚未建成而在將來建成的房屋為交易標(biāo)的的價(jià)格 。 等同于一般人們所說的 房?jī)r(jià) 。 建筑物價(jià)格： 不含所占用土地價(jià)格在內(nèi)的價(jià)格 。 征收價(jià)值： 政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額 。 保險(xiǎn)價(jià)值： 為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值 。 租賃價(jià)格： 房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用 ， 由出租人收取或承租人支付的貨幣額 、 商品或其他有價(jià)物 。 （ 一般商品不易受交易者個(gè)別情況左右 ） 不同的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格 ， 所起的作用不盡相同 ， 評(píng)估時(shí)采用的依據(jù)和考慮的因素也不盡相同 。 所以房地產(chǎn)交
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