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房地產(chǎn)估價案例分析-文庫吧資料

2025-05-04 08:18本頁面
  

【正文】 程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價格的影響而給予適當?shù)脑鰷p修正。相應的利潤率為銷售利潤率銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值成本法的基本公式:積算價格=重新購建價格-折舊計算基數(shù)=開發(fā)完成捕撈的房地產(chǎn)價值(售價)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本③開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來計算。⑹開發(fā)利潤。①銷售費用(廣告費、銷售代理費等)、②銷售稅金及附加(兩稅一費)、③其他銷售稅費(應由賣方負擔的交易手續(xù)費等)。包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息,無論它們的來源是借貸資本還是自有資金,都應計算利息。通??砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和的一定比例計算。包括:勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)過程中的稅費。⑵開發(fā)成本。②房屋拆遷的,土地取得成本包括拆遷補償安置費(被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費)和土地使用權(quán)出讓金等。價格構(gòu)成:⑴土地取得費。②要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。運用成本法時注意:①要區(qū)分實際成本和客觀成本。*現(xiàn)實中,房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用,而非花費的成本。在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中,通常也是采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價。即買方愿意支付的最高價格。成本法的理論依據(jù),從賣方的角度來看,是生產(chǎn)費用價值論。三、P1920221225例******1方法應用過程中容易出現(xiàn)的問題:⑴收益是否采用客觀收益,是否考慮租約限制、空置率、損失率,對于客觀收益沒有考慮到未來的變化,收益均應以年為單位,查看是否一致;⑵運營成本考慮得是否全面,是否剝離了其他資產(chǎn)的收益,是否漏項和重復計算問題;⑶資本化率的確定理由是否充分,方式是否正確。V=a/(r-g)[1-(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t1收益法計算房地產(chǎn)價格。應以客觀收益為估價的依據(jù)。但如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn),則不應再單獨考慮。①有形收益和無形收益。B將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年,選用無限年的收益法計算公式,凈收益中應扣除建筑物折舊費和土地攤提費。如果是建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的,就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限,凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費;③對于土地與建筑物合成體的估價對象。收益年限的確定:①對于單獨土地和單獨建筑物的估價。用收益法評估房地產(chǎn)整體價值時,不宜分別估算出土地和建筑物的價值后再進行簡單的加總。RB,建筑物剩余技術(shù)對于檢驗建筑物相對于土地是否過大或過小很有用處。②建筑物剩余技術(shù)。RL,土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他方法估價時,是有效的方法。①土地剩余技術(shù)。RL—土地資本化率資本化率實質(zhì)上是一種投資收益率,它應等同于具有同等風險的投資收益率。RB—建筑物資本化率RL+(1-L)RBR0=Lamp。RE—自有資本要求的正常收益率8226。將抵押貸款與自有資金的組合是將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。找出相關(guān)投資類型及其收益率、風險程度,按風險大小排序,將估價對象與這些投資的風險程度進行比較,判斷、確定資本化率。資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠。⑵安全利率加風險調(diào)整值法(累加法):安全利率選用同一時期的一年期國債利率或中國人民銀行公布的一年期存款年利率。B、在V=a[1-1/(1+r)n]/r的情況下,通過試錯法或內(nèi)插法求取。⑴市場提取法:是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料,選用相應的收益法計算公式,求出資本化率。若與正??陀^的情況不符,應進行適當?shù)恼{(diào)整修正,使其成為正??陀^的。有租約限制的,租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金,租約期外的租金應采用正??陀^的租金。看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合,分別計算,然后綜合。③自用或尚未使用的房地產(chǎn):比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)有關(guān)資料計算,或直接比較得出。B、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。A、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)。②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)。應該注意租約約定稅費由誰負擔,從而確定扣除項目。運營費用率=運營費用/有效毛收入凈收益的求取:①出租型房地產(chǎn)。估算運營費用:指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。估算潛在毛收入:是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風險都能夠量化。但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益,只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。收益性房地產(chǎn)的價值高低取決于:①可獲得收益的大小;②可獲得凈收益期限的長短;③獲得該凈收益的可靠性。投資者購買收益性房地產(chǎn),實質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金?;舅悸罚河捎诜康禺a(chǎn)壽命長久,占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益,而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。 二、各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。⑶影響因素的選擇是否合適;注意修正的方法是用直接比較還是間接比較;⑷各因素的修正方向是否有誤。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%,綜合調(diào)整不得超過30%。求取比準價格??捎冒俜致史ā⒉铑~法和回歸分析法進行修正??煞譃闄?quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實物狀況修正。在無房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的情況下,估價人員可以根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進行判斷,加以修正。價格變動率期數(shù))=在估價時點的價格在實際的交易日期修正中,有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用:①一般物價指數(shù)或變動率;②建筑造價指數(shù)或變動率;③建筑材料價格指數(shù)或變動率;④建筑人工費指數(shù)或變動率;⑤房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為:可比實例在成交日期時的價格(1177。房地產(chǎn)價格變動率,有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際支付的價格。正常成交價格-應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易。交易稅費非正常負擔,如應由買方繳納的稅費,買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應由賣方繳納的稅費買賣雙方協(xié)議由買方來繳納;g交易雙方劃某一方有特別動機或偏好的交易;e急于出售或急于購買的交易;c(a交易情況修正。建立價格可比基礎(chǔ)。⑦可比實例的成交日期應與估價時點接近(一般在一年以內(nèi))。⑤可比實例的權(quán)利性質(zhì)應與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同(出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟適用房等)。③可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。選取可比實例時應符合:(案例在3個以上10個以下)①可比實例所處地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同,或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容;⑥交易情況。包括坐落位置、形狀與面積,地質(zhì)條件,購物、交通等環(huán)境條件,土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途,有關(guān)地上建筑物的基本情況,權(quán)利狀況;③成交日期;④成交價格。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易,即屬正常交易還是非正常交易。搜集交易實例。適用對象和條件:適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。市場比較法:難點是交易修正。通過確定聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例確定聯(lián)營企業(yè)涉及的房地產(chǎn)價值。直管公房的出售基準價格,采取的估價技術(shù)路線是:先明確價格內(nèi)涵,是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準地價,并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋,確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準售價;然后在選用成本法和基準地價修正法分別估算建筑物價格和地價;最終確定房屋的基準售價。在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)配套等前提下,經(jīng)市政府批準,補交土地使用權(quán)出讓金后,可以發(fā)給房地產(chǎn)證,自發(fā)證之日起5年以后可以上市。三、假設(shè)開發(fā)法。是將房地產(chǎn)作為一種投資,將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加,所得結(jié)果不應小于投資額,用這個結(jié)果作為估價對象的房地產(chǎn)價格。其價格形成過程是:房地產(chǎn)的價格是由其各組成部分的價值累加而成。成本法。所以采用“選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格作為評估價格。市場比較法。二、損害賠償估價。②用成本法估價。技術(shù)路線:先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值,然后預計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額,兩者相減為抵押價值。房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵形成過程以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押價值評估。房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定:即確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。第三部分歸資料包括:①委托估價合同;②向委托人出具的估價報告(包括附件);③實地查勘記錄;④估價項目來源和接洽情況;⑤估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見;⑥估價人員和估價機構(gòu)認為有必要保存和其他估價資料。報告的有效期和責任期十一、交付估價報告。如舊城區(qū)居民房屋拆遷補償估價、居民預購商品住宅的抵押估價報告可采用表格的形式。估價報告質(zhì)量的高低,取決于估價結(jié)果的準確性、估價方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性、估價報告格式、文字表達水平及印刷質(zhì)量。八、⑴計算過程是否有誤;⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確;⑶參數(shù)選取是否合理;⑷公式選用是否恰當;⑸所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的;⑹是否符合估價原則。確定估價結(jié)果。選定估價方法計算。形成“實地查勘記錄”,并簽名、注明查勘日期。五、如對供出租用的寫字樓擬選用收益法進行估價,則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運營費用等;如某塊土地擬選用假設(shè)開發(fā)法進行估價,則需要搜集規(guī)劃限定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設(shè)計方案、擬開發(fā)費用等。搜集估價所需資料。主要包括以下內(nèi)容:⑴擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法;⑵擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道;⑶預計所需的時間、人力、經(jīng)費;⑷擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。三、估價時點應根據(jù)估價目的確定,采用公歷表示,精確到日。估價對象及其內(nèi)容和范圍應根據(jù)估價目的,依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認可后綜合確定。明確估價對象。估價目的應由委托人提出。二、估價程序一、買者不枉花一分錢,賣者不少得一分錢)第二部分公平原則:要求估價人員必須有良好的職業(yè)道德。假設(shè)開發(fā)法中常用。估價時點為未來的情形。估價時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況下的情形。估價時點為現(xiàn)在,估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形。估價時點為現(xiàn)在,估價對象為歷史狀況下的情形。估價時點在過去的情形。估價時點原則:要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。估價時要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。替代原則:要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。上述情形的某種組合。重新利用前提。轉(zhuǎn)換用途前提。認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時,應以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進行估價。現(xiàn)有建筑物應予以保留的條件是:現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。但當估價對象已作了某種使用,則估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇,并在估價報告中予以說明:最高最佳使用原理要求評估價值應是在合法使用方式下,各種可能的使用方式中,能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。③適合原理。它可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。②均衡原理。①收益遞增遞減原理。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟上可行性。經(jīng)濟上可行。技術(shù)上可能。法律上許可。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。 二、其他方面,如評估出的價格必須符合國家的價格政策。②設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣房地產(chǎn)后,應當從拍賣所得價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。處分方式包括買賣、租賃、典當、抵債、贈與等。如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途,即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看,適合用作商業(yè)用地,但也必須以居住用途為前提來估價;除非申請變更為商業(yè)用途,而且能夠獲得批準。應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。估價時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)估價原則:一、第一部分地價與土地面積大小的關(guān)系是可變的。收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說,表現(xiàn)在對該宗地的使用強度(如建筑層數(shù)、高度、容積率、規(guī)模)超過一定限度后,收益開始下降。在現(xiàn)實生活中,樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。在評估投資價值時所使用的折現(xiàn)率是單個投資者所要求的最低收益率。從全社會角度來看,土地的自然供給是完全無彈性的;但對于某種特定用途的土地來說,土地供給是有彈性的。對于一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格,從長遠來看其價格是趨于下降的。一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn),可能由于土地使用年限較短而價值很低。相鄰關(guān)系,從義務方面來說,是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。兩宗實物和權(quán)益狀況均相同的房地產(chǎn),如果區(qū)位不同,其價值可能有很大的不同。兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn),如果實物不同,其價值可能有很大的不同。兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn),如果權(quán)益不同,其價值可能有很大的不同。地役權(quán)的存在會降低土地的價值。②①)九、幾個概念兩種方法的資金核算點不同,傳統(tǒng)方法往后算,流量法往前算。⑩若市場不穩(wěn)定,應有市場狀況修正。⑨分部分項折舊要將長短壽命的項目分別折舊;注意自然壽命、經(jīng)濟壽命,實際
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