【正文】 地產(chǎn)狀況修正。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。帶家具、設備出租的，應扣除其對房地產(chǎn)的貢獻。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用比較法求得設想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導致的土地價值降低應減價多少，比較法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術(shù)便可以求得。②實際收益和客觀收益。i=1　　　　　　　　　　　V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預測未來的價格時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預計有較大變化的情況下（注意每種公式的假設條件和適用范圍）。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設開發(fā)建造時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM，在估價中應采用客觀成本。通常是按售價的一定比例計算。相應的利潤率為成本利潤率成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）Ⅳ②重新購建價格是客觀的。即精神磨損、無形損耗。其折舊額為其修復費用；對于不可修復部分，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，然后采用年限法或面新折扣法分別計算其折舊額，最后將修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。1現(xiàn)行房屋折舊制度及房屋完損等級評定標準：①折舊制度：4類7等：各種結(jié)構(gòu)房屋殘值率一般為：A鋼筋砼結(jié)構(gòu)0；B磚混一等2%；C磚混二等2%；D磚木一等6%；E磚木二等4%；F磚木三等3%；G簡易結(jié)構(gòu)0。①要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供應計劃。假設開發(fā)法各項費用的求?。孩砰_發(fā)經(jīng)營期。通常以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。土地使用權(quán)出讓價格評估（法規(guī)P3135）法律依據(jù)?！兑?guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括：①征地（土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費）和房屋拆遷補償費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷服務費及管理費、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費）；②土地使用權(quán)出讓金或者地價款；③有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金。），同時在報告中予以說明。②租約對租金估價有一定的影響。房地產(chǎn)抵押價值評估（法規(guī)P145156）房地產(chǎn)抵押評估的特點。④鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房抵押評估時，應注意其占地面積的土地征用批準權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門對該宗用地的規(guī)劃限制條件。常采用成本法、市場比較法。房地產(chǎn)課稅估價（法規(guī)第十章）營業(yè)稅?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t。法律依據(jù)。征地和房屋拆遷補償估價（法規(guī)第三章）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。①保險價值是指保險標的訂立保險合同時估定的實際價值或在發(fā)生保險事故時所具有的價值。房地產(chǎn)保險可分為房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險。也可采用B先假設估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場比較法或收益法進行估價，最后扣除土地出讓金的方法。設定抵押的限定條件。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費是否在內(nèi)，在計算收益時要注意租金的價格內(nèi)涵。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。宜采用的評估方法。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取市場比較法、假設開發(fā)法兩種評估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取成本法、基準地價系數(shù)修正法?；鶞实貎r的價格內(nèi)涵，是出讓？劃撥？生地？熟地？第五部分銷售費用一般不計息。B如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據(jù)所推測的最可能的規(guī)劃設計條件來估價，但必須將該最可能的規(guī)劃條件列為估價的假設和限制條件，并在報告中作特別說明，說明它對估價結(jié)果的影響或估價結(jié)果對其的依賴性。不計入商品住宅價格的費用：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設施費。⑵實際觀察法。①物質(zhì)折舊。①適用于新開發(fā)土地的基本公式：新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤②適用于新建房地產(chǎn)的基本公式：新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤③適用于舊房地產(chǎn)的基本公式：舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊必要時，還應扣除由于舊建筑的存在而導致的土地價值減損。相應的利潤率為投資利潤率投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）Ⅲ⑷投資利息。一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。1凈收益求取時有關(guān)參數(shù)的取舍。剩余技術(shù)。RM+（1－M）RE利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費、房地產(chǎn)改建擴建費。最終比準價格是否進行了綜合和說明。價格變動率）期數(shù)=在估價時點的價格②采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格（1177。交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d（見下面5）選取可比實例。企業(yè)聯(lián)營技術(shù)路線，即聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例取決于投入聯(lián)營企業(yè)的房的產(chǎn)價值?！弊骷夹g(shù)路線。檢查估價結(jié)果出現(xiàn)差異的方法：按照從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查。簽訂書面委托合同。(換位思考。四、如：某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用途商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價應以商業(yè)用途為前提；反之，應以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。在無法確認估價對象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結(jié)論是在假定估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的用途合法。③⑧折舊方法的綜合運用，以年限法（其中主要為直線法）為主。●成本法●①生地、毛地、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物；房地產(chǎn)狀況修正（直接修正還是間接修正、權(quán)重、分子分母、單項修正≤20%，綜合修正≤30%）。②①面積前后不符，分部之和不符合總面積；②產(chǎn)權(quán)狀況：土地權(quán)利、性質(zhì)（集體還是國有）、出讓年限、出讓起止日期、剩余年限、有無糾紛、他項權(quán)利、共有權(quán)，是否為劃撥土地①結(jié)果報告與技術(shù)報告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。（3）房地產(chǎn)價格指數(shù)及匯率方面的資料。環(huán)境。六、B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。比準價格③與估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。一、房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。房地產(chǎn)保險估價…………………………………………………14六、估價程序………………………………………………………2第三部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估……………………………………………12三、旅館（含娛樂）房地產(chǎn)估價……………………………………19五、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內(nèi)涵。②估價思路，由原則原理確定②遵守估價原則；部分價—整體價是因決定價格內(nèi)涵而決定的；估價對象區(qū)域條件資料：①②建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。同類房地產(chǎn)市場售價。估價結(jié)果（二）③F、估價結(jié)果報告（１）（９）估價方法的說明（方法的選用，方法定義及估價思路，往往說明不全面）（10）估價結(jié)果（單價、總價要求大寫，涉及到劃撥土地時，土地收益應單獨列示，涉及外匯時要把對應時點的匯率折合成人民幣）。估價方法的選用：①建立價格可比基礎易出錯（樓面價與地價，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積）③資本化率的確定要充分說明理由；⑧②從全社會角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的；但對于某種特定用途的土地來說，土地供給是有彈性的。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。③適合原理。替代原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。假設開發(fā)法中常用。估價對象及其內(nèi)容和范圍應根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認可后綜合確定。選定估價方法計算。歸資料包括：①委托估價合同；②向委托人出具的估價報告（包括附件）；③實地查勘記錄；④估價項目來源和接洽情況；⑤估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見；⑥估價人員和估價機構(gòu)認為有必要保存和其他估價資料。市場比較法。在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎配套等前提下，經(jīng)市政府批準，補交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況；③成交日期；④成交價格。（a房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入?？闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分別計算，然后綜合。將抵押貸款與自有資金的組合是將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。RB—建筑物資本化率如果是建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；③對于土地與建筑物合成體的估價對象。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價。包括：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)過程中的稅費。計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用建筑物重新購建價格的求取方法：①單位比較法（單位面積法和單位體積法）②分部分項法②實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。⑤建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應按建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。假設開發(fā)法：難點是利潤的估算和開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算。③估計開發(fā)建設期；④預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（市場比較法和長期趨勢法相結(jié)合求取）；⑤估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；應把握：⑹估價時點的確定是否正確（購地日期、建設期、經(jīng)營期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計算過程是否有誤等。拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日；招標方式出讓國有土地使用權(quán)時，其招標底價估價時點為宗地招標出讓日；協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時，其協(xié)議底價估價時點為宗地協(xié)議出讓日；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓時，補交土地使用權(quán)出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。轉(zhuǎn)租。①收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。抵押評估中常見的類型與方法。(不包括土地價值)法律依據(jù)。如：當一建筑物嚴重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失；間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。②主要是合理地劃分土地等級。③估價時點：簽訂契約的時間。法律對補償標準、補償范圍、補償方式等都作了詳細的規(guī)定，估價師在此類估價時，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。③房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例（10—30%）后的余額，%征收，適用于企業(yè)出租或自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收；租金收入征收稅率為12%，適用于事業(yè)單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收。②計稅依據(jù)。應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。注意集體土地使用權(quán)抵押條件。估價時，對預期不確定的因素要充分考慮。租期最長為20年?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定。采取拍賣、招標、協(xié)議方式出讓。⑺折現(xiàn)率。確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等服務。假設開發(fā)法進行估價的公式：①求生地價值的公式：A嚴重損壞房及危險房，三成以下。⑷折舊方法的綜合運用。即外部性折舊。⑵重建價格和重置價格。③開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來計算。價格構(gòu)成：⑴土地取得費。三、1收益法計算房