【正文】 于一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠(yuǎn)來看其價格是趨于下降的。房地產(chǎn)估價原則：一、 二、它可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。上述情形的某種組合。估價時點為未來的情形。明確估價對象。形成“實地查勘記錄”，并簽名、注明查勘日期。報告的有效期和責(zé)任期十一、二、要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易情況修正。應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠量化。③自用或尚未使用的房地產(chǎn)：比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)有關(guān)資料計算，或直接比較得出。找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進行比較，判斷、確定資本化率。RL+（1－L）RB收益年限的確定：①對于單獨土地和單獨建筑物的估價。即買方愿意支付的最高價格。⑵開發(fā)成本。適宜于有特殊保護價值的建筑物的估價。①自然壽命和經(jīng)濟壽命。③建筑物耐用年限長于土地使用年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊。注意經(jīng)濟壽命和自然壽命、有效經(jīng)過年數(shù)和實際經(jīng)過年數(shù)的區(qū)別，建筑物折舊年限的確定；⑹銷售稅費的計算是否有誤，其計算基數(shù)應(yīng)該是銷售收入；⑺模型的選用是否正確，各種模型所對應(yīng)的開發(fā)程度，以及考慮的項目是否齊全；⑻計算是否有誤。開發(fā)成本、管理費用可采用比較法來估算；銷售稅費根據(jù)當(dāng)前政府的稅費政策和其他類似開發(fā)經(jīng)營活動所需支付的稅費情況來估算，通常按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比率來估算。在運用假設(shè)開發(fā)法時不應(yīng)忽略某些無形收益。土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地供應(yīng)方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣；與強制拍賣則不同，強制拍賣底價評估時要考慮其短期強制處分標(biāo)的物時造成的價值折減，而土地出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓評估的特點。房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。評估方法。應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)正常市場價格進行，但應(yīng)在報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。對抵押期較長或抵押物耐用經(jīng)濟年限較短的部分在估價時應(yīng)予以分析、考慮。五、①直接損失是自然風(fēng)險和社會風(fēng)險的作用導(dǎo)致財產(chǎn)本身的直接損失。①法律依據(jù)。②計稅依據(jù)。法律對補償標(biāo)準(zhǔn)、補償范圍、補償方式等都作了詳細(xì)的規(guī)定，估價師在此類估價時，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。③房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例（10—30%）后的余額，%征收，適用于企業(yè)出租或自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收；租金收入征收稅率為12%，適用于事業(yè)單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收。②計稅依據(jù)。應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。注意集體土地使用權(quán)抵押條件。估價時，對預(yù)期不確定的因素要充分考慮。租期最長為20年?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議方式出讓。⑺折現(xiàn)率。確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等服務(wù)。假設(shè)開發(fā)法進行估價的公式：①求生地價值的公式：A嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房，三成以下。⑷折舊方法的綜合運用。即外部性折舊。⑵重建價格和重置價格。③開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。價格構(gòu)成：⑴土地取得費。三、1收益法計算房地產(chǎn)價格。RB，建筑物剩余技術(shù)對于檢驗建筑物相對于土地是否過大或過小很有用處。⑵安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（累加法）：安全利率選用同一時期的一年期國債利率或中國人民銀行公布的一年期存款年利率。A、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)的價值高低取決于：①可獲得收益的大小；②可獲得凈收益期限的長短；③獲得該凈收益的可靠性。可用百分率法、差額法和回歸分析法進行修正。正常成交價格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費=賣方實際得到的價格⑦可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近（一般在一年以內(nèi)）。適用對象和條件：適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法。②用成本法估價。如舊城區(qū)居民房屋拆遷補償估價、居民預(yù)購商品住宅的抵押估價報告可采用表格的形式。如對供出租用的寫字樓擬選用收益法進行估價，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運營費用等；如某塊土地擬選用假設(shè)開發(fā)法進行估價，則需要搜集規(guī)劃限定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設(shè)計方案、擬開發(fā)費用等。估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形。轉(zhuǎn)換用途前提。①收益遞增遞減原理。②設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。相鄰關(guān)系，從義務(wù)方面來說，是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。兩種方法的資金核算點不同，傳統(tǒng)方法往后算，流量法往前算。費用也要客觀（P199教材）a方法適用的條件和范圍（７）G、估價技術(shù)報告（留機構(gòu)存檔，體現(xiàn)報告質(zhì)量）（１）B、目錄(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。七　估價報告（一）④土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。（5）（2）④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。賣方⑤再確定估價方法?！、倥c估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）估價報告案例…………………………………………………23第九部分損害賠償估價…………………………………………………18第六部分成本法……………………………………………………………7四、房地產(chǎn)估價案例與分析講義作者：日期：二００三年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試筆記《房地產(chǎn)估價案例與分析》目假設(shè)開發(fā)法………………………………………………………9五、b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術(shù)路線。二、房地產(chǎn)估價方法各方法之間的關(guān)系買方將來—現(xiàn)在估價對象與估價目的、估價方法。⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料：①相關(guān)法律、法規(guī)、政策。③資本化率方面的資料。閱讀報告：先了解估價基本事項。①區(qū)域因素與市場背景均指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的狀況（２）測算過程H、估價結(jié)果的確定：一定要有論述，有說明，有充足的理由，要符合一般規(guī)定，要與結(jié)果報告保持一致。不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費用等，即純收益中包含以上各項）。開發(fā)經(jīng)營期要結(jié)合畫圖掌握，開發(fā)期分前期和建造期）①最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；②估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；③建造成本和管理費用、公共設(shè)備層成本也屬建造成本④開發(fā)期銷售期的確定是否合理，要按客觀的計算⑤利息和折現(xiàn)（計息期和折現(xiàn)年限，計息基數(shù)，折現(xiàn)率的確定是否正確。從較長時期來看，房地產(chǎn)價格上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。③財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。其條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。最常見、最大量的，包括在建工程估價。明確估價目的。搜集資料的途徑有：⑴委托人提供；⑵實地查勘；⑶到政府有關(guān)部門查閱；⑷詢問有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司等。九、價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。技術(shù)路線：未完成的房地產(chǎn)的價格取決于它完成后的價格和從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應(yīng)的利稅。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。⑧可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或可修正為正常成交價格。②注意：可比實例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時的狀況。收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。凈收益=銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費用－商品銷售稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用－商業(yè)利潤。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。L—抵押貸款額度（比例）②土地與建筑物的組合。此外，它還可以用來估計建筑物的折舊，即將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價值。（預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式）成本法：難點是折舊的求取。①征用農(nóng)用地，土地取得成本包括農(nóng)用地征用費[土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、房屋拆遷安置補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費（由用地單位在征地費總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，%~3%）、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費]和土地使用權(quán)出讓金等。具體有以下幾種：Ⅰ①重置價格：采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失。常以年限法為基礎(chǔ)計算折舊，然后根據(jù)實地觀察法進行修正。******1方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴土地取得成本包括購地款和有關(guān)稅費；⑵土地開發(fā)成本的計算依據(jù)及取值是否正確，注意客觀成本和實際成本的區(qū)別。適用于將生地建成房屋的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費⑵開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。是采用現(xiàn)金流量法時確定的一個參數(shù)。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。轉(zhuǎn)讓方式。不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定。③劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。法律依據(jù)。②分析市場變現(xiàn)能力。⑤在建工程已完工部分抵押評估時，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費用。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損失價值或損失程度。營業(yè)額。契稅。征地補償估價?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》和實施細(xì)則。城鎮(zhèn)土地使用稅。直接損失和間接損失。估價可采用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場比較法。③考慮抵押期間的耗損。價值標(biāo)準(zhǔn)。成本租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤）、市場租金（商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成）。私房租賃價格管理規(guī)定。包括：①以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；②一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；④以房地產(chǎn)抵債的；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。國有土地使用權(quán)出讓評估的特點：①土地出讓拍賣底價評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。⑻計算中的其他問題。⑶開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。⑸折舊方法的選用、折舊計算是否正確。②建筑物耐用年限短于土地使用年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊。建筑物折舊的求取方法：⑴年限法。②重建價格：采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。③在市場上“購買”的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等。其價格基于“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格；從買方的角度來看，是替代原理。但如果知道了房地整體價值后，為了分離出土地或建筑物的價值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。8226。⑶投資收益率排序插入法。凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用－廠商利潤。如目前自用或空閑的住宅，可設(shè)想為出租情況下運用此方法。采用百分率法、差額法和回歸分析法。交易日期修正。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算—買入價和賣出價的平均價）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。不同估價對象的估價技術(shù)路線。其價格內(nèi)涵是房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失或修復(fù)所需的費用。十、實地查勘估價對象。實際中往往是估價人員提出問題，委托人認(rèn)可。如預(yù)售或預(yù)購價格。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑后再予以利用為前提進行估價。以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。如，評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價或政府指導(dǎo)價。房地產(chǎn)可視為實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入中是否扣除維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅和租賃代理費要分析租約決定）⑤●市場比較法●①個別因素、區(qū)域因素、市場背景三大分析與計算過