房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)-文庫(kù)吧資料
2025-05-18 21:44本頁(yè)面
【正文】 估價(jià)定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)： 41 估價(jià)目的：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者通俗一點(diǎn)講，委托人將未來(lái)完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用，是為了滿(mǎn)足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為。 40 專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員 ?專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員：指經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。 37 三、房地產(chǎn)的分類(lèi) 對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的房地產(chǎn)類(lèi)型的劃分主要有 4種： ① 按用途來(lái)劃分（ 10類(lèi)）： 居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂(lè)房地產(chǎn)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房； ② 按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分： 生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房； 38 ④ 按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分： 銷(xiāo)售、出租、營(yíng)業(yè)和自用； ③ 按是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分： 收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)； 39 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的概念 一、房地產(chǎn)估價(jià)：是指專(zhuān)業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用合適的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行 估算和判定 的活動(dòng)。 具體一宗 有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。 引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有 4個(gè)方面： ①對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良，如裝飾裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理； ②通貨膨脹； ③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加； ④外部經(jīng)濟(jì)，如交通條件或周?chē)h(huán)境改善。 當(dāng)急需資金時(shí)，替代變賣(mài)房地產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問(wèn)題的辦法，是將房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)來(lái)獲得現(xiàn)金。房地產(chǎn)由于 價(jià)值量大 ，加上具有 不可移動(dòng) 和 獨(dú)一無(wú)二 的特性，使得同一宗房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)不會(huì)頻繁發(fā)生 。 (4)充公權(quán)：政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)。 (2)征稅權(quán)：政府為了提高財(cái)政收入，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收。 33 ?權(quán)益受限性：指受法律的制約。 ※ 外部性：稱(chēng)外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體(生產(chǎn)者或消費(fèi)者 )進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，土地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。但進(jìn)一步來(lái)看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處，這可以說(shuō)是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性（市場(chǎng)比較法）。但需要說(shuō)明的是，從具體占用者的角度來(lái)看，土地在有些情況下是有壽命的（政府出讓土地使用權(quán)的年限、耕地的破壞）。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)性，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在全國(guó)性市場(chǎng)，更不存在全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)主要有 不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值 十個(gè)特性 。 29 房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物和其他土地定著物為人工建造，它定著在土地上。房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物三個(gè)部分，同時(shí)又是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。 27 幾個(gè)重要概念 房屋建筑面積： 是指房屋外墻 (柱 )勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2． 20m以上 (含 2． 20m)的永久性建筑 。 25 ?房地產(chǎn)中對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí) 在房地產(chǎn)估價(jià)中建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi) ，房屋和構(gòu)筑物之間的區(qū)別主要有兩點(diǎn)： ①人們是否直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng)； ②是否有門(mén)、窗、頂蓋。 23 例子 某宗土地面積為 1000m2 ， 其上建筑物的基地面積為 700m2，建筑物層數(shù)為 8層，如果建筑物的各層建筑面積均相同。 例如，城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、建筑密度和容積率等的規(guī)定。 21 ③ 土地 使用管制 從土地使用管制來(lái)看，世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地使用都有或多或少的限制。從義務(wù)方面來(lái)講，相鄰關(guān)系是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制 。（例如地役權(quán)）。在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余權(quán)利屬于他物權(quán)。 （ 1） 對(duì)土地利用的限制可歸納為 3個(gè)方面： ①土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制； ②房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制； ③土地使用管制。 18 ?房地產(chǎn)中對(duì)土地的限制和對(duì)土地的基本認(rèn)識(shí) 一宗土地所受限制的種類(lèi)和程度，對(duì)其價(jià)值有重大影響。 17 （五）房地產(chǎn)的存在形態(tài)及各種形態(tài)的基本認(rèn)識(shí) 房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱(chēng)為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。 16 在不同類(lèi)型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的： ①一般的有形資產(chǎn)主要是實(shí)物的價(jià)值，即主要是實(shí)物的好壞決定著價(jià)值的高低 ； ②一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值 ； ③房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要 。 抵押權(quán)和典權(quán)有何重大區(qū)別？ 14 （ 6）地役權(quán)：是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利（典型的通行權(quán)） ； （ 7） 空間利用權(quán) ： 是指在土地使用權(quán)及其效力所及空間之外，對(duì)地表上下一定范圍內(nèi)的空間所享有的排他使用權(quán) ； 15 （三）房地產(chǎn)區(qū)位 ： 是指房地產(chǎn)的空間位置
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