【正文】 出讓土地使用權(quán)是有限期的，劃撥土地使用權(quán)一般沒有使用期限的限制； ⑤行政管理不到位，如城市規(guī)劃設(shè)計條件難以事前明確且有較大彈性，房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時，從而有時造成估價對象的性質(zhì)、權(quán)屬、面積等不清。 具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二和價值量大的特征，房地產(chǎn)市場是“ 不完全市場 ”，需要專業(yè)房地產(chǎn)估價人員提供市場信息，進(jìn)行替代市場的估價。 42 估價原則：是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和運(yùn)動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 34 ?流動性差：指房地產(chǎn)的交易不可能很頻繁。 ?耐久性：指土地不因使用或放置而損耗或毀滅 。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的土地使用管制主要是 耕地轉(zhuǎn)為非耕地 、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 以及 城市規(guī)劃 。 具體地說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系 ，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場所的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的 可及性 ， 從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的 便捷性 ，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等，包括所在地區(qū)的人口狀況、該地區(qū)的聲譽(yù)、政府提供的服務(wù)設(shè)施、學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量、犯罪率等等，最常見的是用交通時間距離來衡量區(qū)位的好壞。 ?房地產(chǎn)估價的發(fā)展。 11 （ 1）房地產(chǎn)所有權(quán)：是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余權(quán)利屬于他物權(quán)。房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物三個部分，同時又是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。 ※ 外部性：稱外部效應(yīng)、外部影響，是指某個經(jīng)濟(jì)行為主體(生產(chǎn)者或消費(fèi)者 )進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動時，對其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來的影響。 37 三、房地產(chǎn)的分類 對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的房地產(chǎn)類型的劃分主要有 4種： ① 按用途來劃分（ 10類）： 居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房； ② 按開發(fā)程度來劃分： 生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房； 38 ④ 按經(jīng)營使用方式來劃分： 銷售、出租、營業(yè)和自用； ③ 按是否產(chǎn)生收益來劃分： 收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)； 39 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的概念 一、房地產(chǎn)估價：是指專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用合適的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行 估算和判定 的活動。 估價時點(diǎn)：是指評估價值所對應(yīng)的時間，即在該時間上估價對象才有該價值。 城市土地使用制度改革 54 原城鎮(zhèn)住房制度 住房制度進(jìn)程 現(xiàn)行住房制度 的基本框架 城鎮(zhèn)住房制度改革 中國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家 統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用 為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度 ① 完善住房供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理； ②增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品房建設(shè)； ③建立和完善廉租住房制度，繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售，完善住房補(bǔ)貼制度。 64 主要網(wǎng)站 ? 中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會： ? 估價師咨詢網(wǎng)： ? 中國土地估價師協(xié)會：px ? 中華人民建設(shè)部： ? 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)信息中心： 65 作業(yè) ? ？ 權(quán)益和區(qū)位在房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價值影響中有哪些異同？ ? 2. 何謂估價目的？目前主要有哪幾種估價目的？弄清估價目的有何重要意義？ 。 ① 征收土地使用費(fèi)； ②開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓； ③制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)； ④修改憲法和土地管理法； ⑤制定全國性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。 45 影響估價對象價值的因素：從大的方面來講，影響房地產(chǎn)價值的因素有環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會、行政、心理、國際等方面。 具體一宗 有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠(yuǎn)來看是趨于下降的。從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。 27 幾個重要概念 房屋建筑面積： 是指房屋外墻 (柱 )勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2． 20m以上 (含 2． 20m)的永久性建筑 。 （ 1） 對土地利用的限制可歸納為 3個方面： ①土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制； ②房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制； ③土地使用管制。 在農(nóng)村 ， 只有將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐膯蜗蛘魇辗绞健? 第一節(jié) 房地產(chǎn)基本概念 8 土地： 土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 ； 建筑物： 是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類； （一）房地產(chǎn)實(shí)物 （ 土地、建筑物、其他附著物） 9 其他地上附著物： 是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。 （四）實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位對房地產(chǎn)價值的影響 區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的 。 22 幾個重要概念 建筑高度： 又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)允許的建筑 (地面上 )最大高度限制 ； 建筑密度： 又稱建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基 底總面積占建筑用地面積的比率； 容