房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)(文件)
【正文】 ，更不存在全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的。值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性（市場(chǎng)比較法）。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，土地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。 33 ?權(quán)益受限性：指受法律的制約。 (4)充公權(quán)：政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)。 當(dāng)急需資金時(shí)，替代變賣房地產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問(wèn)題的辦法，是將房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)來(lái)獲得現(xiàn)金。 具體一宗 有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。 40 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員 ?專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員：指經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。估價(jià)目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、稅收、征收和征用補(bǔ)償、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定，等等。 一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通常可以從如下 3個(gè)途徑來(lái)求?。? ①近期市場(chǎng)上類似的房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的； ②如果重新開(kāi)發(fā)建設(shè)一宗類似的房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用； ③如果將該宗房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益。 45 影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素：從大的方面來(lái)講，影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素有環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國(guó)際等方面。 46 價(jià)值的測(cè)算和判定：是建立在估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律的掌握，以及對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)、自然因素的變化對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值影響的判斷上的。一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有 獨(dú)一無(wú)二和 價(jià)值量大 兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但它本身無(wú)法移動(dòng)，違反了第⑧條。 ① 征收土地使用費(fèi)； ②開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓； ③制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)； ④修改憲法和土地管理法； ⑤制定全國(guó)性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。從該年起，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的途徑是通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試； 二、房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展現(xiàn)狀 57 （ 3）制定了房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見(jiàn)： 1999年 2月 12日建設(shè)部會(huì)同原國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了 《 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 ； (4) 成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織 ：“中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)”和“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)” ； (5) 設(shè)定了“房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)”和“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)” 等行政許可項(xiàng)目 ； (6) 建立了統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)； (7) 形成了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系； (8) 開(kāi)展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn) ； 58 (9) 拓寬了房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域：無(wú)論是 土地使用權(quán)出讓(包括招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式 )，還是 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 (包括買賣、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)作價(jià)入股、以房地產(chǎn)抵債等 )、 租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、稅收、征收和征用補(bǔ)償(包括土地征收補(bǔ)償、土地征用補(bǔ)償、城市房屋拆遷補(bǔ)償 )、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定，以及企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為 (包括對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、買賣、租賃、托管經(jīng)營(yíng)、清算等 )、 設(shè)立公司時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)出資、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定，等等 ，都需要房地產(chǎn)估價(jià)。 ③許多地方的土地和房屋由兩個(gè)部門分別管理，分別頒發(fā)土地權(quán)屬證書(shū)和房屋權(quán)屬證書(shū) ； 三、房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展趨勢(shì) 60 ④ 市場(chǎng)上流通的土地權(quán)利不是所有權(quán)而是使用權(quán)，并且土地使用權(quán)有出讓和劃撥兩種。近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，地下空間的開(kāi)發(fā)將越來(lái)越多，如至 2021年南京市地下建設(shè)規(guī)模達(dá)到 100萬(wàn)平方米左右。 64 主要網(wǎng)站 ? 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)： ? 估價(jià)師咨詢網(wǎng)： ? 中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)：px ? 中華人民建設(shè)部： ? 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)信息中心： 65 作業(yè) ? ？ 權(quán)益和區(qū)位在房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價(jià)值影響中有哪些異同？ ? 2. 何謂估價(jià)目的？目前主要有哪幾種估價(jià)目的？弄清估價(jià)目的有何重要意義？ 。 62 2021年 5月 12日，南京市將對(duì)“湖南路地下商業(yè)街”地塊掛牌拍賣，此次掛牌出讓的南京市鼓樓區(qū)湖南路地下商業(yè)街，占地總面積為地下 ，其中市政配套用地面積 ，實(shí)際出讓面積為地下 ；地下街的功能定位為商業(yè)及停車，地下主體建筑全長(zhǎng)約1030米，地下深度控制在兩層以內(nèi)。 ⑥房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，市場(chǎng)運(yùn)行缺乏規(guī)則或者運(yùn)行規(guī)則不能得到嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)參與者還不夠成熟，市場(chǎng)難以真實(shí)反映交易對(duì)象的實(shí)際狀況， 房地產(chǎn)交易信息不夠公開(kāi)、透明 。 ②土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。 城市土地使用制度改革 54 原城鎮(zhèn)住房制度 住房制度進(jìn)程 現(xiàn)行住房制度 的基本框架 城鎮(zhèn)住房制度改革 中國(guó)傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國(guó)家 統(tǒng)包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)限期使用 為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度 ① 完善住房供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理； ②增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品房建設(shè)； ③建立和完善廉租住房制度，繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售，完善住房補(bǔ)貼制度。 ① 同質(zhì)商品，買者不在乎從誰(shuí)手里購(gòu)買； ④買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格； ⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。 二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性
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