房地產估價概述(文件)
【正文】 所謂房地產估價程序，是指房地產估價全過程的各個具體步驟和環(huán)節(jié)，按其內在聯系性所排列出的進行順序。 同時 ， 由于房地產的一些特點 ， 人們對房地產本身固有的價值量并不明確 ， 也不容易了解 ， 需要估價人員根據一定的理論 、 方法并融入估價人員的經驗將其客觀正確的反映出來 。 房地產價格的構成與形式 1）房地產價格的構成 房地產價格＝總成本＋利潤 利潤＝總成本社會平均利潤率 主要構成因素包括： 土地價格 房屋建筑成本 建筑房屋的利潤 稅金 其他附加費 土地使用說（費） 其他構成因素： 房屋裝修費：高級裝修 房屋設備費用 建筑地段、樓層和朝向差價 房屋的折舊 房屋的完好程度 2）房地產價格的種種形式 土地價格、房屋價格和房地合一價格 ? 土地價格 土地所有權價格和土地使用權價格 征地價格、批租價格和轉讓價格 總地價、單位地價和樓面地價 拍賣地價、招標地價和協(xié)議地價 ? 建筑物價格 出售價格和出租價格 總價格和單位價格 ? 房地價格 評估價格、市場價格和理論價格 銷售價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格和典當價格 正常價格、限定價格和特定價格 房地產價格的影響因素 宏 觀 因 素 行政因素 經濟因素 社會因素 人口因素 心理因素 國際因素 區(qū) 域 因 素 商服繁華程度 交通條件 基本設施 區(qū)域環(huán)境條件 微 觀 因 素 物理因素 微觀環(huán)境條件 房地產估價 房地產估價的概念 房地產估價（ real estate appraisal），是指房地產專業(yè)估價人員，根據估價對象的估價目的，遵循房地產估價的原則和程序，在充分了解和掌握估價對象基本狀況、房地產市場資料和深入分析房地產價格影響因素的基礎上，選擇科學而合適的估價方法，并結合估價人員的經驗，對房地產在一定權利狀態(tài)和一定時點的市場價值所做出的推測和判斷。不同的土地產權設置，其價格是不同的。 決定了土地的供需不平衡，當供給一定或缺乏時，需求增長，其價格必將上升，土地價值隨之上升，存在較明顯的增值趨勢。這一增值現象是人類對先前歷史、文化、科技的肯定與重視，是人類文明進步和社會發(fā)展的表現。對于土地使用者而言，隨著時間的推移，其使用年限將逐漸減少，土地使用價格也將隨之降低。 據研究，全世界自然資源和生態(tài)系統(tǒng)的價值量是平均每年
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