【正文】 備用房和酒店的輔助用房。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯(lián)結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調系統(tǒng)大廈采購美國“開利”牌中央空調系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風機盤管加新風系統(tǒng)，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發(fā)生器。A 座屋頂平臺設各種天線，接收設備在 A 座十三層。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務廣播系統(tǒng)、火災事故廣播系統(tǒng)。④ 給排水系統(tǒng)包括給水、排水、熱水及開水供應、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。⒉ 建造年代估價對象于 2000 年 8 月開工建設，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。南側與寬約 30m 的街等高相接，臨街寬度約 50m，西側與寬約 20m 的街等高相接，臨街寬度約120m，北側與寬約 50m 的路等高相接，臨街寬度約 50m，東側臨寬約 6m 的巷道。⑵ 街路配置估價對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的街，西接寬約 20m 的街，北接寬約 50m 的路。經(jīng)過該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達市內各個區(qū)域，形成輻射能力極強的公共交通網(wǎng)絡。⑹ 區(qū)域特征及變動趨勢估價對象所處區(qū)域是市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。三 市場背景分析市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。市已經(jīng)在國內外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長 % ； 合同外資金額 億美元，增長 % ；實際使用外商直接投資 億美元，增長 %。國內外商家的不斷進入，對高檔商務用房產(chǎn)生了大量需求?？梢灶A見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使市的經(jīng)濟發(fā)展和對外開放的步伐進一步加快，國內外進入市的投資、經(jīng)商、旅游等活動將會持續(xù)增長。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設進行折現(xiàn)：所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。基本計算公式為： P=P’(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現(xiàn)值)： P ：估價對象目前狀態(tài)價格P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：⒈ 項目全部建成后的市場價格：根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定大廈目前狀態(tài)的市場總值。收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務費用、稅金及附加費以及經(jīng)營者利潤等。Ⅵ 確定收益年限。本報告中假設估價對象在未來使用年限(有限年)內，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：A ——年凈收益； Y ——報酬率；n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。根據(jù)本公司掌握的市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%?！?管理費用：包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元?！?年經(jīng)營費用合計： 6671 萬元。○ 營業(yè)費用：包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù)市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費用為 200 萬元?！?經(jīng)營者利潤：根據(jù)調查和 2003 年市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元。其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664) 10% ＝ 995 萬元 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限”。D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經(jīng)濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ % n ＝ 32 年測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ 大廈寫字樓部分的價格評估根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設計圖紙，大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。A 選擇類似交易案例 實例一：位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調系統(tǒng)，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。為簡化分析，本估價報告中假設在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。D 根據(jù)以上各項修正系數(shù)，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格估價對象寫字樓部分的價格為：( ＋ ) 8940 ＝ 34801(萬元)④ 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態(tài)方式進行計算測算。成本法使用公式：P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎設施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。參照同類房地產(chǎn)此項費用計算估價對象專業(yè)費用為 1120 萬元。⒎ 投資利息此項費用支出按市近期平均水平計算，年利率按 %，建設期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。評估人員經(jīng)過綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 億元。鹽城市常住人口規(guī)模在蘇州市（）、徐州市（）和南京市（）、南通市（）之后，居全省十三市第五位。其中，%；，%；，%。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40403元，%；人均消費支出20794元，%。提檔升級農(nóng)村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。B.。新建和改造BRT站臺61座，新增新能源公交車150輛，優(yōu)化新增線路50條。 交通發(fā)展迅速城鄉(xiāng)建設成效顯著。 收入數(shù)據(jù)生活水平不斷提高。經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日第五篇：《房地產(chǎn)估價》課程設計《房地產(chǎn)估價》課程設計目錄鹽城地區(qū)人口總量保持穩(wěn)定，全市常住人口為6709629人。⒐ 銷售費用及稅金按銷售價格的 % 計算銷售費用，按銷售價格的 % 計算 營業(yè)稅及附加，則此項費用約為 。⒌ 資源性費用估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。① 土地出讓金估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據(jù)有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金：900 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補償費根據(jù)有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為： 7500 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費根據(jù)市政府相關文件規(guī)定，綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：300 ≈ 4200(萬元)④ 土地費用合計： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費用前期費用包括“三通一平”工程費和專業(yè)費用?？紤]目前行業(yè)報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%?！?區(qū)位狀況修正比較實例三處于估價對象同一區(qū)域，比較實例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象的區(qū)域進行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設估價對象的區(qū)域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98?！?交易日期修正可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。實例三：位于區(qū)路，為一棟框剪結構寫字樓，設有進口高速電梯，配套設施有中央空調、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。市場比較法是以替代原理為理論基礎，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。B 確定報酬率根據(jù)估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 % 的報酬率。根據(jù)本估價機構掌握的有關資料，測算出類似房地產(chǎn)的報酬率為 %。c 餐飲娛樂部分凈收益餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元 其他部分凈收益酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務中心、健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關費用獲得的凈收益?！?財務費用：包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元。根據(jù)廣場、廣場、路一帶同類餐飲娛樂設施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元。○ 營業(yè)稅及附加：按客房營業(yè)收入的 % 計 算，為 830 萬元?？头磕杲?jīng)營收入為：(900 元 / 日?套 528 套 70%+1800 元 / 日?套 54 套 65% +2800 元 / 日?套 8 套 50%+24500 元 / 日?套 1 套 35%) 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業(yè)成本：客房營業(yè)成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設計中確定的酒店規(guī)模、技術經(jīng)濟指標、建設標準估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構成。Ⅶ 選擇報酬資本化公式。Ⅴ 確定報酬率。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟收益年限)內的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟收益年限)內各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。由于市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。報酬率確定為 %(詳情見后)。六 估價測算過程⑴ 假設開發(fā)法估價過程具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。四 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 億元。良好的城市環(huán)境與基礎設施建設，使得市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領域也不斷拓寬，市始終是中國北方的投資熱點城市之一。2003 年，經(jīng)濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。根據(jù)