福州房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告(文件)
【正文】 層全部樓層全部樓層全部樓層全部樓層交 通便捷便捷便捷較便捷環(huán)境景觀自然環(huán)境較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)優(yōu)人文環(huán)境較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)景 觀較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)一般外部配套設(shè)施較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)一般權(quán)益狀況土地使用權(quán)取得方式出讓出讓出讓出讓城市規(guī)劃限制條件實(shí)物狀況建筑規(guī)模10萬19萬5萬4萬建筑結(jié)構(gòu)鋼混/小高層鋼混/小高層鋼混/小高層鋼混/小高層設(shè) 施較完善較完善較完善較完善設(shè) 備一般國產(chǎn)一般國產(chǎn)一般國產(chǎn)一般國產(chǎn)裝飾裝修毛坯毛坯毛坯一般空間布局較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)通 風(fēng)良好良好良好良好采 光較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)日 照較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)使用率小高層/80％小高/85％小高層/85％小高層/85％層 高完損程度100％100％100％95％其 它較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)交易價(jià)格（均價(jià)）12610 元/m210920元/m29450元/m2 表3 比較因素條件指數(shù)表 實(shí)例項(xiàng)目A桂園怡景B武夷綠洲C利嘉花園D估價(jià)對(duì)象交易情況100100100100交易日期100100100100房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況位置地段等級(jí)102102102100繁華程度102102102100街道條件101101101100距離公交站點(diǎn)距離103103103100朝 向100100100100樓 層100100100100交 通102102102100環(huán)境景觀自然環(huán)境999999100人文環(huán)境100100100100景 觀100100100100外部配套設(shè)施100100100100權(quán)益狀況土地使用權(quán)取得方式100100100100城市規(guī)劃限制條件100100100100實(shí)物狀況建筑規(guī)模102102100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100設(shè) 施100100100100設(shè) 備100100100100裝飾裝修969696100空間布局100100100100通 風(fēng)100100100100采 光100100100100日 照100100100100使用率100100100100層 高100100100100完損程度101101101100其 它100100100100表4 比較因素修正系數(shù)表（將以上修正后的系數(shù)代入公式計(jì)算） 實(shí)例項(xiàng)目A桂園怡景B武夷綠洲C利嘉花園D估價(jià)對(duì)象交易情況100/100100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100100/100房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況位置地段等級(jí)100/102100/102100/102100/100繁華程度100/102100/102100/102100/100街道條件100/101100/101100/101100/100距離公交站點(diǎn)距離100/103100/103100/103100/100朝 向100/100100/100100/100100/100樓 層100/100100/100100/100100/100交 通100/102100/102100/102100/100環(huán)境景觀自然環(huán)境100/99100/99100/99100/100人文環(huán)境100/100100/100100/100100/100景 觀100/100100/100100/100100/100外部配套設(shè)施100/100100/100100/100100/100權(quán)益狀況土地使用權(quán)取得方式100/100100/100100/100100/100城市規(guī)劃限制條件100/98100/100100/100100/100實(shí)物狀況建筑規(guī)模100/102100/102100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100100/100設(shè) 施100/100100/100100/100100/100設(shè) 備100/100100/100100/100100/100裝飾裝修100/96100/96100/96100/100空間布局100/100100/100100/100100/100通 風(fēng)100/100100/100100/100100/100采 光100/100100/100100/100100/100日 照100/100100/100100/100100/100使用率100/100100/100100/100100/100層 高100/100100/100100/100100/100完損程度100/101100/101100/101100/100其 它100/100100/100100/100100/100交易價(jià)格（均價(jià)）12610 元/m210920元/m29450元/m2比準(zhǔn)價(jià)格（均價(jià)）11904元/m210103元/m28918元/m210308元/m2實(shí)例修正后的估價(jià)對(duì)象平均價(jià)格計(jì)算根據(jù)表4中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式可分別計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的三個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格如下： 利用實(shí)例一計(jì)算：比準(zhǔn)價(jià)格為11904元/平方米。根據(jù)委托方提供的《福州市商品房權(quán)屬證明書》，故估價(jià)對(duì)象總價(jià)值為：10308104=（萬元）。 利用實(shí)例三計(jì)算: 比準(zhǔn)價(jià)格為8918元/平方米。以估價(jià)對(duì)象狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。k）層高修正將層高分為優(yōu)、一般、差三個(gè)級(jí)別，其中≥， ，≤，以估價(jià)對(duì)象層高指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。g）通風(fēng)狀況修正將通風(fēng)狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象通風(fēng)狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或
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