福州房地產(chǎn)估價報告(文件)
【正文】 層全部樓層全部樓層全部樓層全部樓層交 通便捷便捷便捷較便捷環(huán)境景觀自然環(huán)境較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)優(yōu)人文環(huán)境較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)景 觀較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)一般外部配套設(shè)施較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)一般權(quán)益狀況土地使用權(quán)取得方式出讓出讓出讓出讓城市規(guī)劃限制條件實物狀況建筑規(guī)模10萬19萬5萬4萬建筑結(jié)構(gòu)鋼混/小高層鋼混/小高層鋼混/小高層鋼混/小高層設(shè) 施較完善較完善較完善較完善設(shè) 備一般國產(chǎn)一般國產(chǎn)一般國產(chǎn)一般國產(chǎn)裝飾裝修毛坯毛坯毛坯一般空間布局較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)通 風良好良好良好良好采 光較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)日 照較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)使用率小高層/80％小高/85％小高層/85％小高層/85％層 高完損程度100％100％100％95％其 它較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)交易價格（均價）12610 元/m210920元/m29450元/m2 表3 比較因素條件指數(shù)表 實例項目A桂園怡景B武夷綠洲C利嘉花園D估價對象交易情況100100100100交易日期100100100100房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況位置地段等級102102102100繁華程度102102102100街道條件101101101100距離公交站點距離103103103100朝 向100100100100樓 層100100100100交 通102102102100環(huán)境景觀自然環(huán)境999999100人文環(huán)境100100100100景 觀100100100100外部配套設(shè)施100100100100權(quán)益狀況土地使用權(quán)取得方式100100100100城市規(guī)劃限制條件100100100100實物狀況建筑規(guī)模102102100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100設(shè) 施100100100100設(shè) 備100100100100裝飾裝修969696100空間布局100100100100通 風100100100100采 光100100100100日 照100100100100使用率100100100100層 高100100100100完損程度101101101100其 它100100100100表4 比較因素修正系數(shù)表（將以上修正后的系數(shù)代入公式計算） 實例項目A桂園怡景B武夷綠洲C利嘉花園D估價對象交易情況100/100100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100100/100房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況位置地段等級100/102100/102100/102100/100繁華程度100/102100/102100/102100/100街道條件100/101100/101100/101100/100距離公交站點距離100/103100/103100/103100/100朝 向100/100100/100100/100100/100樓 層100/100100/100100/100100/100交 通100/102100/102100/102100/100環(huán)境景觀自然環(huán)境100/99100/99100/99100/100人文環(huán)境100/100100/100100/100100/100景 觀100/100100/100100/100100/100外部配套設(shè)施100/100100/100100/100100/100權(quán)益狀況土地使用權(quán)取得方式100/100100/100100/100100/100城市規(guī)劃限制條件100/98100/100100/100100/100實物狀況建筑規(guī)模100/102100/102100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100100/100設(shè) 施100/100100/100100/100100/100設(shè) 備100/100100/100100/100100/100裝飾裝修100/96100/96100/96100/100空間布局100/100100/100100/100100/100通 風100/100100/100100/100100/100采 光100/100100/100100/100100/100日 照100/100100/100100/100100/100使用率100/100100/100100/100100/100層 高100/100100/100100/100100/100完損程度100/101100/101100/101100/100其 它100/100100/100100/100100/100交易價格（均價）12610 元/m210920元/m29450元/m2比準價格（均價）11904元/m210103元/m28918元/m210308元/m2實例修正后的估價對象平均價格計算根據(jù)表4中列舉的各因素修正系數(shù)，運用直接比較法公式可分別計算出估價對象的三個試算比準價格如下： 利用實例一計算：比準價格為11904元/平方米。根據(jù)委托方提供的《福州市商品房權(quán)屬證明書》，故估價對象總價值為：10308104=（萬元）。 利用實例三計算: 比準價格為8918元/平方米。以估價對象狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。k）層高修正將層高分為優(yōu)、一般、差三個級別，其中≥， ，≤，以估價對象層高指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。g）通風狀況修正將通風狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個級別，以估價對象通風狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或
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