【正文】 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過(guò)熱蒸汽量 ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機(jī) 1120KVA 和 400KV A 各一臺(tái) ⑵ 大廈整體設(shè)計(jì)方案說(shuō)明依據(jù)“大廈整體設(shè)計(jì)方案”，建成后的大廈要達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： ⒈ 總平面布置大廈依原地勢(shì)設(shè)計(jì)，充分利用有效的用地面積，保證退后路道路紅線 10m、廣場(chǎng) 12m 的規(guī)劃要求。對(duì)酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與廣場(chǎng)有機(jī)地融合起來(lái)；智能型寫字間入口設(shè)計(jì)為半開(kāi)敞的大臺(tái)階，與酒店入口相映襯，街一側(cè)的商場(chǎng)入口布置廣告燈飾。地下四層按地下人防設(shè)計(jì)，地下一層設(shè)計(jì)有舞廳、保齡球室等娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車場(chǎng)。③ A 座塔樓A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 ㎡。⒌ 裝修外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無(wú)框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門?？头浚旱孛驿伒靥?，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。② 電梯大廈共采用美國(guó)“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411VVVF ”型電梯 18 部。機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)： 采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行分散控制和集中管理。保安系統(tǒng)：包括報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。⑤ 動(dòng)力系統(tǒng)包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)、油罐、油泵和泠庫(kù)等設(shè)備。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)估價(jià)對(duì)象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)橐怨纼r(jià)對(duì)象為中心，向東 50m 至街，向西 300m 至街，向北 300m 至街所圍成的區(qū)域。路、路等城市主、次干道通過(guò)該區(qū)域，以廣場(chǎng)為樞紐形成東連廣場(chǎng)、廣場(chǎng)、廣場(chǎng)，西連廣場(chǎng)、廣場(chǎng)廣場(chǎng)，南接路，北接路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達(dá)條件較好。該區(qū)域東接廣場(chǎng)商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進(jìn)行拆遷改造。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是近十多年來(lái)，市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。近十年來(lái)，市政府始終致力于加強(qiáng)城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強(qiáng)。在新批外商投 資企業(yè)項(xiàng)目中，總投資超 1000 萬(wàn)美元的大項(xiàng)目有 118 項(xiàng)，趨超5000 萬(wàn)美的有 14 項(xiàng)。同時(shí)整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引了大量的中外來(lái)賓觀光旅游。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價(jià)格將保持在較高水平。五 估價(jià)方法選用根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象為在建工程這一特點(diǎn)，本估價(jià)報(bào)告采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)中心、地下車庫(kù)等)： 建筑面積 ㎡商場(chǎng)： 建筑面積 ㎡寫字間： A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ① 關(guān)于大廈酒店部分的評(píng)估大廈的酒店部分按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。本次評(píng)估采用收益法當(dāng)中的報(bào)酬資本化法。Ⅱ 估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的有效毛收入。Ⅳ 計(jì)算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。即估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年數(shù)。A 酒店部分凈收益測(cè)算：預(yù)計(jì)大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價(jià)報(bào)告基于前述基本分析和市高檔酒店的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)預(yù)測(cè)計(jì)算其凈收益。每年按 360 個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)算?！?財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬(wàn)元。c 客房部分凈收益客房部分凈收益＝年經(jīng)營(yíng)收入－年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 ＝ 14961 萬(wàn)元－ 6671 萬(wàn)元 ＝ 8190 萬(wàn)元 餐飲娛樂(lè)部分凈收益 a 餐飲部分年?duì)I業(yè)收入大廈餐飲娛樂(lè)部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等?！?管理費(fèi)用：包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算年管理費(fèi)用為 70 萬(wàn)元。● 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 1986 萬(wàn)元。市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。由于估價(jià)對(duì)象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 測(cè)算酒店部分價(jià)格通過(guò)上述分析，將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入公式其中 A ＝ 10949 萬(wàn)元 Y ＝ % n ＝ 32 年測(cè)算大廈酒店部分價(jià)格為： V ＝ 130898 萬(wàn)元 ② 測(cè)算大廈商場(chǎng)部分的價(jià)格 A 商場(chǎng)凈收益測(cè)算大廈的商場(chǎng)主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 ㎡，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場(chǎng)的商品銷售利潤(rùn)及柜臺(tái)出租水平，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模、位置等個(gè)別及區(qū)位狀況進(jìn)行修正，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì) 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場(chǎng)的年總收入扣除其經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等，確定該商場(chǎng)的年凈收益約為 1500萬(wàn)元。近幾年，市的廣場(chǎng)、廣場(chǎng)、路兩側(cè)開(kāi)發(fā)了大量高檔寫字樓，如大廈、大廈、大廈、大廈、大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字樓的實(shí)際交易案例較多，故選用市場(chǎng)比較法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。比較實(shí)例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。B 比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較因素見(jiàn)表 1 ： 比較實(shí)例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況自然條件 相似 相似 相似 社會(huì)條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實(shí) 物 狀 況臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正實(shí)例一、二、三均為正常買賣不需進(jìn)行交易情況修正。因此估價(jià)對(duì)象交易日期修正系數(shù)為 95。從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個(gè)月的時(shí)間，即 年的時(shí)間。具體分項(xiàng)測(cè)算如下： ⒈ 取得土地的費(fèi)用根據(jù)估價(jià)對(duì)象所占用土地的性質(zhì)，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。③ 前期費(fèi)用合計(jì)： 1150 萬(wàn)元 ⒊ 建安工程費(fèi)根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價(jià)，確定估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為： 2550 ＝ 35770(萬(wàn)元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒏ 投資利潤(rùn)根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤(rùn)率 20% 計(jì)算約為13658 萬(wàn)元。七 估價(jià)結(jié)果根據(jù)上述分析、測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象——大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004 年 10 月 29 日的市場(chǎng)總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬(wàn)圓整。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場(chǎng)有家樂(lè)福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。估算有效毛收入。選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率。M——貸款價(jià)值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價(jià)。B——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來(lái)凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。估價(jià)人員根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價(jià)原則，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行了評(píng)定估算，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。，本估值報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對(duì)象在沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù)。，即本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)之價(jià)格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的，均不考慮未來(lái)的變動(dòng)。，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料于公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或報(bào)告中引用，亦不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。估價(jià)目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期：第三篇 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)方法選用：由于有較多的可比對(duì)象，本次估價(jià)選用的是收益法。具體是選用收益法中的報(bào)酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關(guān)資料。（6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%。第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：成都百貨大樓店房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估 委托方：廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 估價(jià)方：廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：目 錄一、致委托方函二、估價(jià)師和估價(jià)員聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、附件：房地產(chǎn)估價(jià)委托書、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》及估價(jià)方《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書》等復(fù)印件。此函。4．我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。8．報(bào)告使用人應(yīng)全面閱讀本報(bào)告，并特別注意本報(bào)告“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”、“價(jià)值定義”中所載明的內(nèi)容，參考本估價(jià)報(bào)告結(jié)果，合理使用本報(bào)告，否則我公司估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。若以上估價(jià)對(duì)象分割處置，本估價(jià)結(jié)果無(wú)效；4．根據(jù)國(guó)家規(guī)范的要求和本報(bào)告的估價(jià)目的，本次估價(jià)結(jié)果為公開(kāi)市場(chǎng)條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，該價(jià)格僅適用于協(xié)商作價(jià)處置方式，若采用其他處置方式(如強(qiáng)制處分等)，該價(jià)格無(wú)效；5．根據(jù)本報(bào)告的估價(jià)目的，在運(yùn)用本報(bào)告時(shí)應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性(估價(jià)對(duì)象可能存在不易變現(xiàn)或快速變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn))和變現(xiàn)的費(fèi)用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響和考慮本估價(jià)結(jié)果報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義后，參考估價(jià)結(jié)果確定擔(dān)保額(擔(dān)保額應(yīng)低于估價(jià)結(jié)果)。3．估價(jià)對(duì)象建筑物使用情況：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)為在建工程，未投入使用； 4．估價(jià)對(duì)象建筑及裝飾情況：該商業(yè)中心建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3．4建筑密度為0．62。否則，報(bào)告誤差部分無(wú)效；8．本報(bào)告未經(jīng)我公司書面同意，不得向委托方及使用相關(guān)方以外的單位或個(gè)人提供，其報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上以及任何宣傳資料中，報(bào)告解釋權(quán)為本公司所有；9．本報(bào)告經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、本公司簽章，并作為一個(gè)整體時(shí)有效；l0．必須在本報(bào)告有效期內(nèi)，正確合理地運(yùn)用本報(bào)告估價(jià)結(jié)果，否則責(zé)任由委托人自負(fù)。這些事項(xiàng)未經(jīng)我們調(diào)查確認(rèn)；2．本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象的處置不受可能影響其價(jià)值的權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開(kāi)支所約束；3．本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)產(chǎn)權(quán)記載用途繼續(xù)使用，且為估價(jià)對(duì)象合法的最高最佳使用用途；4．估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范；5．估價(jià)對(duì)象的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)處于公開(kāi)的市場(chǎng)環(huán)境中，未受特殊因素的影響；6．委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實(shí)，合法和完整的。6．沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。2．本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。估價(jià)對(duì)象于2004年10月10 日動(dòng)工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年，使用權(quán)總面積為6436．90平方米。計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：根據(jù)過(guò)去的收益變動(dòng)情況，判斷未來(lái)的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長(zhǎng)于土地使用年限。（4）經(jīng)常費(fèi)平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。估價(jià)需要：評(píng)估該商鋪2011年12月22日的購(gòu)買價(jià)格。估價(jià)方法根據(jù)收益法對(duì)本棟辦公場(chǎng)所進(jìn)行估計(jì)，最終得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。估價(jià)依據(jù)1．國(guó)家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》（3）《合肥市土