【正文】 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 ⒔ 設備總容量 10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ 大廈整體設計方案說明依據(jù)“大廈整體設計方案”，建成后的大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置大廈依原地勢設計，充分利用有效的用地面積，保證退后路道路紅線 10m、廣場 12m 的規(guī)劃要求。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，街一側的商場入口布置廣告燈飾。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場。③ A 座塔樓A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 ㎡。⒌ 裝修外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門?？头浚旱孛驿伒靥海诩垑γ?，裝飾吸音吊頂。② 電梯大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411VVVF ”型電梯 18 部。機電設備自動控制系統(tǒng)： 采用計算機進行分散控制和集中管理。保安系統(tǒng)：包括報警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。⑤ 動力系統(tǒng)包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機、油罐、油泵和泠庫等設備。⒊ 建筑結構估價對象為鋼結構及鋼筋混凝土結構。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍估價對象所處區(qū)域為以估價對象為中心，向東 50m 至街，向西 300m 至街，向北 300m 至街所圍成的區(qū)域。路、路等城市主、次干道通過該區(qū)域，以廣場為樞紐形成東連廣場、廣場、廣場，西連廣場、廣場廣場，南接路，北接路的完善的道路交通網(wǎng)絡，道路通達條件較好。該區(qū)域東接廣場商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。改革開放以來，特別是近十多年來，市經(jīng)濟發(fā)展迅速。近十年來，市政府始終致力于加強城市建設與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。在新批外商投 資企業(yè)項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。同時整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價格將保持在較高水平。五 估價方法選用根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設開發(fā)法與成本法進行評估。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。本報告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 ㎡商場： 建筑面積 ㎡寫字間： A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ① 關于大廈酒店部分的評估大廈的酒店部分按五星級酒店標準設計，預計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。A 酒店部分凈收益測算：預計大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。每年按 360 個營業(yè)日計算。○ 財務費用：包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元。c 客房部分凈收益客房部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業(yè)收入大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等?！?管理費用：包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元?！?年經(jīng)營費用合計： 1986 萬元。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟收益年限為 32 測算酒店部分價格通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ % n ＝ 32 年測算大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算大廈的商場主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨街一側裙房的二層至五層，建筑面積約為 ㎡，估價人員根據(jù)估價對象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規(guī)模、位置等個別及區(qū)位狀況進行修正，結合估價師的經(jīng)驗，預計 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經(jīng)營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。近幾年，市的廣場、廣場、路兩側開發(fā)了大量高檔寫字樓，如大廈、大廈、大廈、大廈、大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結構形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 95。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 年的時間。具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用根據(jù)估價對象所占用土地的性質(zhì)，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎設施配套費估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。⒏ 投資利潤根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。七 估價結果根據(jù)上述分析、測算，確定估價對象——大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。小區(qū)內(nèi)部有百米風情步行街，9300多平米的藝術館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設施。估算有效毛收入。選用適宜的計算公式求出收益價格。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價。B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。估價人員根據(jù)估計目的，遵循估價原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及其他相關法規(guī)，選用收益法和市場比較法進行了評定估算，平均市場單價4721元/m2。，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。因此，本估價報告的估價結果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權利約束條件下現(xiàn)有價值的參考依據(jù)。，即本次估價中所涉及的房地產(chǎn)之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。估價目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。2．最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。估價人員： 估價作業(yè)日期：第三篇 估價技術報告一、估價方法選用：由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關資料。（6）其他稅費為租金收入的6%。第四篇：房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：成都百貨大樓店房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估 委托方：廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 估價方：廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責任公司 估價人員：估價作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價報告編號：目 錄一、致委托方函二、估價師和估價員聲明三、估價的假設和限制條件四、估價結果報告五、估價技術報告六、附件：房地產(chǎn)估價委托書、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》及估價方《營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)價格評估機構資格證書》等復印件。此函。4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。8．報告使用人應全面閱讀本報告，并特別注意本報告“估價的假設和限制條件”、“價值定義”中所載明的內(nèi)容，參考本估價報告結果，合理使用本報告，否則我公司估價人員不承擔相應責任。若以上估價對象分割處置，本估價結果無效；4．根據(jù)國家規(guī)范的要求和本報告的估價目的，本次估價結果為公開市場條件下的以其產(chǎn)權用途持續(xù)使用確定的估價時點上的公開市場價格，該價格僅適用于協(xié)商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強制處分等)，該價格無效；5．根據(jù)本報告的估價目的，在運用本報告時應在考慮產(chǎn)權性質(zhì)、未來市場波動風險、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性(估價對象可能存在不易變現(xiàn)或快速變現(xiàn)的風險)和變現(xiàn)的費用、物業(yè)轉讓時應繳納的有關稅費等因素對估價對象價值的影響和考慮本估價結果報告中對估價對象的價格定義后，參考估價結果確定擔保額(擔保額應低于估價結果)。3．估價對象建筑物使用情況：估價對象現(xiàn)為在建工程，未投入使用； 4．估價對象建筑及裝飾情況：該商業(yè)中心建筑總樓層為地面七層、地下一層，為整幢鋼混結構多層建筑，主體結構為框架剪力墻，其容積率為3．4建筑密度為0．62。否則，報告誤差部分無效；8．本報告未經(jīng)我公司書面同意，不得向委托方及使用相關方以外的單位或個人提供，其報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上以及任何宣傳資料中，報告解釋權為本公司所有；9．本報告經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師、本公司簽章，并作為一個整體時有效；l0．必須在本報告有效期內(nèi)，正確合理地運用本報告估價結果，否則責任由委托人自負。這些事項未經(jīng)我們調(diào)查確認；2．本報告假定估價對象的處置不受可能影響其價值的權限制和負有法律義務性質(zhì)的開支所約束；3．本報告假設估價對象保持估價時點時產(chǎn)權記載用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途；4．估價人員對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設估價對象符合國家有關技術、質(zhì)量、驗收規(guī)范；5．估價對象的過去、現(xiàn)在和未來處于公開的市場環(huán)境中，未受特殊因素的影響；6．委托方向本公司提供的有關資料和陳述的情況是真實，合法和完整的。6．沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。估價對象于2004年10月10 日動工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年，使用權總面積為6436．90平方米。計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟壽命為60年，長于土地使用年限。（4）經(jīng)常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費用。估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價方法根據(jù)收益法對本棟辦公場所進行估計，最終得到待估房地產(chǎn)的價格。估價依據(jù)1．國家和合肥市有關的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土