【正文】 (依市場而定) 按一次性變現(xiàn)需要的時間 多次分別變現(xiàn)需要的時間要說明變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類，需要變現(xiàn)的數(shù)額和清償順序 本次抵押權(quán)人可得價款＝拍賣或變賣的最可能價格－法定優(yōu)先受償款－拍賣或變賣的稅費(fèi)；變現(xiàn)費(fèi)用種類：拍賣或變賣的最可能價格、拍賣或變賣的費(fèi)用訴訟費(fèi)用、估價費(fèi)用、拍賣費(fèi)用；稅金種類：營業(yè)稅及附加，其他稅費(fèi)； 清償順序：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值、法定優(yōu)先受償款；已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額；拖欠建設(shè)工程價款，其他法定優(yōu)先受償款，抵押價值；變現(xiàn)能力分析要有針對性。 合理使用評估價值； 正常的評估價值； 謹(jǐn)慎前提下的評估價值。這些附件既是必要的依據(jù)，也是估價描述與分析的重要素材。 （四）抵押估價的附件包括法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄。 風(fēng)險提示的內(nèi)容包括： 關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進(jìn)行分析說明；近期同類房地產(chǎn)價值下跌狀況，各期變化情況； 評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明； 原抵押評估總值，貸出部分的貸款額度、期限，已償還比重和具體數(shù)額；近期本地房地產(chǎn)價格發(fā)生的主要變化 估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；估價對象在產(chǎn)權(quán)、物質(zhì)狀況變化；本類房地產(chǎn)近期的價格變化。 此問題相對較難。 (2)獨(dú)立使用性： 使用中不受影響不受干擾，單獨(dú)形成綜合使用效果或獨(dú)立形成生產(chǎn)能力，易變現(xiàn)。 (1)房地產(chǎn)通用性： 抵押房地產(chǎn)的用途、功能被市場接受的程度。市值可為評估值； 知悉法定優(yōu)先受償款款結(jié)合工作查詢過程、措施、結(jié)果說明； 抵押價值視前二者去確定。（二）估價方法的適用性分析方法結(jié)合估價目的、估價對象用途與市場條件描述估價技術(shù)路線；已選用的各估價方法的理由描述要充分； 說明已選用各估價方法的主要步驟及主要計算公式；未選用估價方法的理由未表述或表述不充分的，～1分。(計算過程與結(jié)果保留二位小數(shù))分析方法一： 估價對象總建筑面積：10000 5=5（萬M2 ）部分基本成本確定：土地購買稅費(fèi)：建安費(fèi)用：15005=7500（萬元）專業(yè)費(fèi)用：75006%=450（萬元）管理費(fèi)用:(7500+450)3%=（萬元）建安費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用＋管理費(fèi)用=（7500＋450＋）=（萬元）建安費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用的折現(xiàn)值設(shè)清水房狀況下的土地價值為V1開發(fā)完成后價值：120005=60000（萬元）銷售費(fèi)用：600003%=1800（萬元）銷售稅費(fèi)：600006%=3600（萬元）設(shè)精裝修公寓狀況下的土地價值為V2開發(fā)完成后價值：150005=75000（萬元）裝修及相關(guān)費(fèi)用：10005=5000（萬元）銷售費(fèi)用：750003%=2250（萬元）銷售稅費(fèi)：750006%=4500（萬元）設(shè)賓館狀況下的土地價值為V3因賓館開發(fā)完成后價值小于精裝修公寓開發(fā)完成后價值，而且賓館的成本投入大，所以由按鈕求出的土地價值V3必然小于由精裝修公寓求出的土地價值V2或V3=（萬元） 估價結(jié)論 (1)根據(jù)最高最佳利用分析中的價值最大化，； (2)估價對象的最佳用途為精裝修狀況下的公寓。由清水房裝修成精裝修需半年時間，裝修及其專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等為1000元/M2；精裝修公寓的售價為15000元/M2 。在抵押價值估價中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)物特征等因素確定。根據(jù)謹(jǐn)慎原則，抵押價值一般是以當(dāng)前使用價值為基礎(chǔ)確定，當(dāng)使用價值高于最高最佳利用為前提的市場價值時，也應(yīng)以市場價值為基礎(chǔ)確定。如分析停建是資金問題使項(xiàng)目擱淺，還是建設(shè)手續(xù)不完備停建，也還是違規(guī)行為以及項(xiàng)目設(shè)計不合理等。 (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價①單純的建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓。規(guī)劃條件是對估價對象最高最佳利用深入分析的法律依據(jù)，包括：地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、建設(shè)時間等，當(dāng)是綜合用地時，要求明確各類具體用途、所占面積及各自出讓年期。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向或未來市場的價格為目標(biāo)求取估價對象的價值，而最高最佳利用也是以估價對象每一種潛在用途的未來收益現(xiàn)值或開發(fā)完成后價值為目標(biāo)，所以盡管在估價中兩者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。兩者的原理有許多相同之處。即不僅考慮它的一次性投入，還要充分考慮投入使用期間運(yùn)營費(fèi)用的多少。(2)最高最佳利用分析在成本法中的具體應(yīng)用①按收益遞增遞減原理，結(jié)合建筑物的層數(shù)、面積，進(jìn)行成本與效益的分析，可以體現(xiàn)費(fèi)用與收益的關(guān)系；②按均衡原理，可結(jié)合建筑物不同組合方式，進(jìn)行成本與效益的分析。成本法中的應(yīng)用(1)一般認(rèn)識：物質(zhì)構(gòu)成是決定估價對象功能效果的基本條件，也是估價對象實(shí)現(xiàn)最高最佳利用的物質(zhì)保障和基礎(chǔ)。估價對象的最高最佳利用分析可以使我們對某宗房地產(chǎn)在市場參與者們心理中的競爭地位作出判斷和專業(yè)分析的思路。轉(zhuǎn)換用途前提(既改用途又重新裝修改造 此類較多) 該前提價值量判斷：估價對象轉(zhuǎn)換用途后價值增加額≥估價對象轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用 需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形 （1）原（設(shè)計）用途本來不合理，須改變用途； （2）城市經(jīng)濟(jì)地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途； （3）經(jīng)濟(jì)地理位置正在發(fā)生變化，經(jīng)分析應(yīng)改變用途； （4）通過分析比較，認(rèn)為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。內(nèi)部因結(jié)構(gòu)安全需植筋、粘鋼板加固，地上塔樓每層需通過植筋擴(kuò)建，裝修改造后建筑面積為24 026 m2，外墻為干掛安溪紅623理石，鏤藝中空玻璃幕、中空熱斷鋁窗、中空大玻固定窗等。該前提的價值量判斷公式：[估價對象裝修改造后實(shí)現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值] ≥[(1)裝修改造設(shè)計費(fèi)用＋(2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費(fèi)用＋ (3)改造(包括擴(kuò)建)工程費(fèi)用＋(4)裝飾裝修工程費(fèi)用＋(5)新設(shè)備購置安裝費(fèi)用＋(6)擴(kuò)建補(bǔ)地價＋(7)工程監(jiān)理費(fèi) ＋(8)工程造價詢咨費(fèi)用＋(9)招投標(biāo)費(fèi)用＋(10)質(zhì)檢費(fèi)＋(11)環(huán)保監(jiān)測測評費(fèi)＋(12)業(yè)主管理費(fèi)用＋（13）財務(wù)費(fèi)用＋(14)裝修改造期間經(jīng)營損失] 裝飾裝修改造使用分析舉例：實(shí)例基本情況：某單位需一辦公樓，建筑面積24 000 m2。否則，按其他情況考慮。保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析(1)規(guī)劃設(shè)計方案的合理性：如：1)用途與總平面布置的合理性；2)紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；3)建筑群與公用設(shè)施合理組合；4)整體風(fēng)格：人文、生態(tài)、景觀等。由于是新方案、新設(shè)計、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提； （2）雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。一般為四種利用前提的分析。 未來趨勢變化分析(1)市場供給與需求分析(2)居民收入變化分析(3)投資與消費(fèi)理念變化趨勢分析(4)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化分析(5)未來社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析。以普通商品住宅為例：(2)本地本類房地產(chǎn)市場價格：新建普通住宅不同月、季、年均價，價格同比變化、環(huán)比變化，不同行政區(qū)域普通住宅價格情況與變化狀況，估價對象所在區(qū)片普通住宅價格變化狀況、熱點(diǎn)樓盤住宅價格變化狀況，其他類型住宅價格變化等；二手房價格變化、租賃住房價格變化、租售價格之間關(guān)系等；本地本類住宅市場供給分析：本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供應(yīng)情況，本地本類房屋本年度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。第一層面宏觀市場要以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體分析為主，如房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、存在問題、原因與走勢。①區(qū)位四個方面的分析均應(yīng)有針對性；②區(qū)位分析要為估價方法中的測算做出必要的數(shù)據(jù)判斷；③要進(jìn)行區(qū)位未來變化趨勢的分析；④區(qū)位狀況分析要與估價對象外部性分析加以區(qū)別。建筑物實(shí)物狀況描述與分析(1)建筑物實(shí)物狀況描述，要求全面、翔實(shí)、具體、針對性強(qiáng)，內(nèi)容包括：估價對象建筑物的名稱、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總高、層數(shù)與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)施(水、電、氣等)、室外公共配套設(shè)施完備程度等，不能缺項(xiàng)；(2)建筑物實(shí)物狀況分析：要求要求客觀、透徹。最高最佳利用分析不得要領(lǐng)多數(shù)報告沒有按三方面的基本要求去分析。 四、估價技術(shù)報告的估價描述與估價分析（一）技術(shù)報告估價描述與估價分析存在的常見問題實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述與分析與結(jié)果報告重復(fù)；實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述不全面、不翔實(shí)、不具體；估價對象狀況專業(yè)分析空缺(1)缺少維護(hù)、使用狀況描述與分析；(2)缺少估價對象功能狀分析。 （十）估價結(jié)果 要求：描述完整清晰，這里的估價結(jié)果要與致估價委托