【正文】 關資料，確定尚須投入的裝修費、設備購置及安裝工程費、智能工程(含設備)、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設期為 19 個月，并假設此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現(xiàn)值為：30978萬元② 管理費管理費取建安費用的 4%，則該項費用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費銷售稅費取總樓價的 %，營業(yè)稅及附加費率取總樓價的 %，此項費用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應負擔的稅費確定買方購買時應負擔的稅費為購買價格的 5%，即Ｄ＝ ⑤ 總計A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ ⒊ 估價對象目前狀態(tài)下價格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — ＝ 94798(萬元)⑵ 成本法估價過程 具體技術思路為：假設在估價時點條件下重新取得建設用地，以現(xiàn)有設計、工藝、技術水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設與估價對象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業(yè)費用包括規(guī)劃、勘察設計、可行性研究等費用。⒍ 管理費根據(jù)估價對象類型及規(guī)模，管理費按總投資的 4% 計算： 2377萬元。⒑ 估價對象價格估價對象重置成本總價為：P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結果確定假設開發(fā)法估價結果為 94798 萬元，成本法估價結果為 89125萬元，兩估價結果相差比例為 % 比較接近，利用簡單算術平均數(shù)法，求得計算結果為 91962 萬元。項目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。三、課程設計進度計劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計算2011年12月223日————撰寫估價報告四、課程設計實施途徑：（一）、運用收益法估價應按下列步驟進行：搜集有關收入和費用的資料。估算凈收益。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。（三）、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。（四）、在求取凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變。（五）、資本化率應按下列方法分析確定：l市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。3復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R= MRe——自有資本要求的正常收益率(%)。RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價方： 估價人員：估價作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶經(jīng)理：根據(jù)委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點20111221的房地產(chǎn)價值進行了評估。、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限，也與有關當事人沒有利害關系和偏見。模擬房地產(chǎn)估價師： 估價的假設和限制條件，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。僅在此前提下，本估價報告的估價結果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。，因此，本次估價的估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。第二篇估價結果報告委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理模擬法定代表人：寫字樓：合肥國大溪地層號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結構：框架剪力墻結構裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內(nèi)墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃設施設備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國家標準 寬帶： 電信。估價依據(jù)1．國家和合肥市有關的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產(chǎn)權證明4．估價人員向有關部門查詢、市場調(diào)查和現(xiàn)場勘查收集的資料。估價方法根據(jù)收益法對本棟辦公場所進行估計，最終得到待估房地產(chǎn)的價格。估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。（4）經(jīng)常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費用。計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟壽命為60年，長于土地使用年限。估價對象于2004年10月10 日動工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年，使用權總面積為6436．90平方米。2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。6．沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。這些事項未經(jīng)我們調(diào)查確認；2．本報告假定估價對象的處置不受可能影響其價值的權限制和負有法律義務性質的開支所約束；3．本報告假設估價對象保持估價時點時產(chǎn)權記載用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途；4．估價人員對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設估價對象符合國家有關技術、質量、驗收規(guī)范；5．估價對象的過去、現(xiàn)在和未來處于公開的市場環(huán)境中，未受特殊因素的影響；6．委托方向本公司提供的有關資料和陳述的情況是真實，合法和完整的。否則，報告誤差部分無效；8．本報告未經(jīng)我公司書面同意，不得向委托方及使用相關方以外的單位或個人提供，其報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上以及任何宣傳資料中，報告解釋權為本公司所有；9．本報告經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師、本公司簽章，并作為一個整體時有效；l0．必須在本報告有效期內(nèi)，正確合理地運用本報告估價結果，否則責任由委托人自負。若以上估價對象分割處置，本估價結果無效；4．根據(jù)國家規(guī)范的要求和本報告的估價目的，本次估價結果為公開市場條件下的以其產(chǎn)權用途持續(xù)使用確定的估價時點上的公開市場價格，該價格僅適用于協(xié)商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強制處分等)，該價格無效；5．根據(jù)本報告的估價目的，在運用本報告時應在考慮產(chǎn)權性質、未來市場波動風險、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性(估價對象可能存在不易變現(xiàn)或快速變現(xiàn)的風險)和變現(xiàn)的費用、物業(yè)轉讓時應繳納的有關稅費等因素對估價對象價值的影響和考慮本估價結果報告中對估價對象的價格定義后，參考估價結果確定擔保額(擔保額應低于估價結果)。8．報告使用人應全面閱讀本報告，并特別注意本報告“估價的假設和限制條件”、“價值定義”中所載明的內(nèi)容，參考本估價報告結果，合理使用本報告，否則我公司估價人員不承擔相應責任。4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。此函。第四篇：房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：成都百貨大樓店房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估 委托方：廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 估價方：廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責任公司 估價人員：估價作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價報告編號：目 錄一、致委托方函二、估價師和估價員聲明三、估價的假設和限制條件四、估價結果報告五、估價技術報告六、附件：房地產(chǎn)估價委托書、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》及估價方《營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)價格評估機構資格證書》等復印件。（6）其他稅費為租金收入的6%。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關資料。估價人員： 估價作業(yè)日期：第三篇 估價技術報告一、估價方法選用：由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。2．最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。估價目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。，即本次估價中所涉及的房地產(chǎn)之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。因此，本估價報告的估價結果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權利約束條件下現(xiàn)有價值的參考依據(jù)。，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。估價人員根據(jù)估計目的，遵循估價原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及其他相關法規(guī)，選用收益法和市場比較法進行了評定估算，平均市場單價4721元/m2。然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價。M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除。選用適宜的計算公式求出收益價格。估算有效毛收入。小區(qū)內(nèi)部有百米風情步行街，9300多平米的藝術館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設施。七 估價結果根據(jù)上述分析、測算，確定估價對象——大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。⒏ 投資利潤根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎設施配套費估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用根據(jù)估價對象所占用土地的性質，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 年的時間。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 95。B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結構形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設施齊全。近幾年，市的廣場、廣場、路兩側開發(fā)了大量高檔寫字樓，如大廈、大廈、大廈、大廈、大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟收益年限為 32 測算酒店部分價格通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ % n ＝ 32 年測算大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算大廈的商場主要