【正文】 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正實(shí)例一、二、三均為正常買賣不需進(jìn)行交易情況修正。從估價時點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 年的時間。③ 前期費(fèi)用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費(fèi)根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費(fèi)用為： 2550 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估價對象為在建工程，該項費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費(fèi)用。七 估價結(jié)果根據(jù)上述分析、測算，確定估價對象——大廈于估價時點(diǎn)2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。估算有效毛收入。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項費(fèi)用全部扣除。3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減。M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率。B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計算公式。估價人員根據(jù)估計目的，遵循估價原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場比較法進(jìn)行了評定估算，平均市場單價4721元/m2。因此，本估價報告的估價結(jié)果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價值的參考依據(jù)。，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關(guān)資料。第四篇：房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：成都百貨大樓店房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估 委托方：廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 估價方：廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 估價人員：估價作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價報告編號：目 錄一、致委托方函二、估價師和估價員聲明三、估價的假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報告五、估價技術(shù)報告六、附件：房地產(chǎn)估價委托書、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》及估價方《營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資格證書》等復(fù)印件。4．我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。若以上估價對象分割處置，本估價結(jié)果無效；4．根據(jù)國家規(guī)范的要求和本報告的估價目的，本次估價結(jié)果為公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價時點(diǎn)上的公開市場價格，該價格僅適用于協(xié)商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強(qiáng)制處分等)，該價格無效；5．根據(jù)本報告的估價目的，在運(yùn)用本報告時應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、未來市場波動風(fēng)險、物業(yè)變現(xiàn)的不確定性(估價對象可能存在不易變現(xiàn)或快速變現(xiàn)的風(fēng)險)和變現(xiàn)的費(fèi)用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對估價對象價值的影響和考慮本估價結(jié)果報告中對估價對象的價格定義后，參考估價結(jié)果確定擔(dān)保額(擔(dān)保額應(yīng)低于估價結(jié)果)。這些事項未經(jīng)我們調(diào)查確認(rèn)；2．本報告假定估價對象的處置不受可能影響其價值的權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束；3．本報告假設(shè)估價對象保持估價時點(diǎn)時產(chǎn)權(quán)記載用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途；4．估價人員對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設(shè)估價對象符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范；5．估價對象的過去、現(xiàn)在和未來處于公開的市場環(huán)境中，未受特殊因素的影響；6．委托方向本公司提供的有關(guān)資料和陳述的情況是真實(shí)，合法和完整的。2．本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長于土地使用年限。估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價依據(jù)1．國家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明4．估價人員向有關(guān)部門查詢、市場調(diào)查和現(xiàn)場勘查收集的資料。，因此，本次估價的估價結(jié)果是估價對象在估價時點(diǎn)的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點(diǎn)的價格。模擬房地產(chǎn)估價師： 估價的假設(shè)和限制條件，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標(biāo)準(zhǔn)會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價方： 估價人員：估價作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶經(jīng)理：根據(jù)委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點(diǎn)20111221的房地產(chǎn)價值進(jìn)行了評估。RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價。3復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R= M（四）、在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。三、課程設(shè)計進(jìn)度計劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計算2011年12月223日————撰寫估價報告四、課程設(shè)計實(shí)施途徑：（一）、運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料。⒑ 估價對象價格估價對象重置成本總價為：P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結(jié)果確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果為 94798 萬元，成本法估價結(jié)果為 89125萬元，兩估價結(jié)果相差比例為 % 比較接近，利用簡單算術(shù)平均數(shù)法，求得計算結(jié)果為 91962 萬元。① “三通一平”工程費(fèi)約為 30 萬元 ② 專業(yè)費(fèi)用包括規(guī)劃、勘察設(shè)計、可行性研究等費(fèi)用?！?實(shí)物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的價格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 95，實(shí)例三為 95。比較實(shí)例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實(shí)例； Ⅱ 從中選取可比實(shí)例； Ⅲ 建立價格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進(jìn)行交易情況修正； Ⅴ 進(jìn)行交易日期修正； Ⅵ 時行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進(jìn)行實(shí)物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。最終確定報酬率： Y ＝ % C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)條文說明中的參考值，對于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年?！?營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 % 計 算，為 203 萬元?！?經(jīng)營者利潤：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務(wù)狀況報表，估算年經(jīng)營者利潤為 1496 萬元。分別測算如下： 客房部分凈收益測算 a 客房年經(jīng)營收入大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。故本報告采用動態(tài)方式進(jìn)行測算。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。目前，市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來市投資的國家和地區(qū) 50 多個，境外企業(yè)駐市的代表機(jī)構(gòu) 2000 多家。初步核算，全市生產(chǎn)總值 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合3529 美元。⑸ 商服設(shè)施配置 估價對象所處區(qū)域內(nèi)有廣場大廈、大酒店、大廈、大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，電影城、影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個區(qū)域地勢略向西北傾斜。⑶ 其它實(shí)物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀估價對象用地面積 ㎡，為國有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。智能型會議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計，有振動和噪音的機(jī)房做減振和防噪處理。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進(jìn)口衛(wèi)生潔具。街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場，面對廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。⒉ 建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價技術(shù)報告估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計功能為半智能寫字間。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。五 估價時點(diǎn)： 2004 年 10 月 29 日。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng) 對本估價結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時，應(yīng)對估價結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價機(jī)構(gòu)以及估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 房地產(chǎn)估價公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。表1 估價對象與比較實(shí)例的比較因素表表2 比較條件指數(shù)表（三）編制比較因素修正指數(shù)表根據(jù)以上比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表，如表3所示。（1）可比實(shí)例A“金色慧谷”項目，位于路與路交匯處，開發(fā)商為房地產(chǎn)股份有限公司，住宅三級，占地面積約118 000平方米，總建筑面積為157 000平方米，建筑密度為20%。商業(yè)繁華程度一般，環(huán)境質(zhì)量狀況一般，屬于市住宅三級地。3．替代原則：是指估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。4．委托方與本估價機(jī)構(gòu)簽訂的評估委托書。四、估價目的評估房地產(chǎn)的市場價格，作為決策房地產(chǎn)價格的參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（2009）房估字第號一、委托方委托單位：市土地儲備整理中心單位地址：市路號聯(lián)系人：聯(lián)系電話：二、估價方估價機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)評估有限公司機(jī)構(gòu)地址：市路號法定代表人：估價資格等級：一級證書編號：建房估證字號聯(lián)系人：聯(lián)系電話：三、估價對象1．估價對象界定位置：市路47號、49號、57號及村北地塊。6．沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。估價時點(diǎn)：2009年9月11日。房地產(chǎn)評估有限公司二○○九年九月十一日評估師聲明我們鄭重說明：1．我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2．委托方提供的有關(guān)文件資料，我們未向有關(guān)部門核實(shí)，故對其真實(shí)性不負(fù)任何責(zé)任。周圍環(huán)境：區(qū)域內(nèi)交通條件較優(yōu)。公開市場價值是指在公開市場上最有可能形成或成立的價格。7．《建設(shè)工程規(guī)劃方案審查意見書》及附圖。根據(jù)委托方提出的評估目的，結(jié)合估價人員現(xiàn)場勘察情況，因在所估價房屋周圍與其類似的房屋交易較多，故采用市場比較法進(jìn)行計算。根據(jù)估價對象所處的位置，住宅為最高最佳使用。（2）可比實(shí)例B“國際城名苑”項目，位于路與路交匯處，開發(fā)商為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住宅三級，占地面積約62 000平方米，總建筑面積為76 967平方米，由4棟小高層，7棟多層組成，建成年代為2009年，扣除裝修因素的毛坯房均價為9 500元/平方米左右。七、估價結(jié)果確定估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，最終確定估價對象于估價時點(diǎn)的客觀合理價格為住宅單價：9 500元/平方米，大寫：玖仟伍佰元/平方米；貨幣種類：人民幣。⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事