【正文】 匯處，開發(fā)商為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住宅三級，占地面積約62 000平方米，總建筑面積為76 967平方米，由4棟小高層，7棟多層組成，建成年代為2009年，扣除裝修因素的毛坯房均價(jià)為9 500元/平方米左右。六、估價(jià)測算過程（一）選擇比較實(shí)例選擇三個(gè)與估價(jià)對象的用途相近、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別因素條件相近、交易情況正常的交易案例，以它們的價(jià)格作比較，結(jié)合影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，進(jìn)行因素修正，求取估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格。根據(jù)估價(jià)對象所處的位置，住宅為最高最佳使用。略（二）待估房地產(chǎn)區(qū)域因素分析待估房地產(chǎn)位于市區(qū)，地理位置較好，北鄰路、西臨路。根據(jù)委托方提出的評估目的，結(jié)合估價(jià)人員現(xiàn)場勘察情況，因在所估價(jià)房屋周圍與其類似的房屋交易較多，故采用市場比較法進(jìn)行計(jì)算。2．最高最佳使用原則：是指應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。7．《建設(shè)工程規(guī)劃方案審查意見書》及附圖。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。公開市場價(jià)值是指在公開市場上最有可能形成或成立的價(jià)格。4．規(guī)劃條件根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對象為規(guī)劃批準(zhǔn)擬建房地產(chǎn)，規(guī)劃地上總建筑面積為65 973平方米，擬建1228多、高層住宅。周圍環(huán)境：區(qū)域內(nèi)交通條件較優(yōu)。6．本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。2．委托方提供的有關(guān)文件資料，我們未向有關(guān)部門核實(shí)，故對其真實(shí)性不負(fù)任何責(zé)任。5．我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。房地產(chǎn)評估有限公司二○○九年九月十一日評估師聲明我們鄭重說明：1．我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。封面房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：市土地儲(chǔ)備整理中心委托方：市土地儲(chǔ)備整理中心估價(jià)方：房地產(chǎn)評估有限公司估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：2009年9月4日—9月11日估價(jià)報(bào)告編號：（2009）房估字第號目錄致委托方函…………………………（）評估師聲明…………………………（）估價(jià)的假設(shè)和限制條件 ……………（）估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ………………………（）估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ………………………（）附件 …………………………………（）致委托方函市土地儲(chǔ)備整理中心：受貴中心的委托，我公司對市路47號、49號、57號及村北地塊規(guī)劃批準(zhǔn)擬建1228多、高層住宅（規(guī)劃地上總建筑面積為65 973平方米、）進(jìn)行了評估。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2009年9月11日。2．本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。6．沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。3．本估價(jià)結(jié)果自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（2009）房估字第號一、委托方委托單位：市土地儲(chǔ)備整理中心單位地址：市路號聯(lián)系人：聯(lián)系電話：二、估價(jià)方估價(jià)機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)評估有限公司機(jī)構(gòu)地址：市路號法定代表人：估價(jià)資格等級：一級證書編號：建房估證字號聯(lián)系人：聯(lián)系電話：三、估價(jià)對象1．估價(jià)對象界定位置：市路47號、49號、57號及村北地塊。土地開發(fā)程度已達(dá)宗地外“七通”，離醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等距離較近，環(huán)境狀況一般。四、估價(jià)目的評估房地產(chǎn)的市場價(jià)格，作為決策房地產(chǎn)價(jià)格的參考依據(jù)。而所謂公開市場，是指一個(gè)競爭性的市場，在該市場上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了市場信息，有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，此外，市場交易條件公開并不具有排他性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易。4．委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的評估委托書。8．《關(guān)于路49號圍合街坊項(xiàng)目分期實(shí)施的復(fù)函》。3．替代原則：是指估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格為：住宅單價(jià)：9 500元/平方米； 大寫：玖仟伍佰元/平方米；貨幣種類：人民幣。商業(yè)繁華程度一般，環(huán)境質(zhì)量狀況一般，屬于市住宅三級地。五、估價(jià)思路及估價(jià)方法選用房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。（1）可比實(shí)例A“金色慧谷”項(xiàng)目，位于路與路交匯處，開發(fā)商為房地產(chǎn)股份有限公司，住宅三級，占地面積約118 000平方米，總建筑面積為157 000平方米，建筑密度為20%。交易日期：目前。表1 估價(jià)對象與比較實(shí)例的比較因素表表2 比較條件指數(shù)表（三）編制比較因素修正指數(shù)表根據(jù)以上比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表，如表3所示。房地產(chǎn)評估有限公司二○○九年九月十一日附件1．估價(jià)對象照片；2．比較實(shí)例照片；3．《建設(shè)工程規(guī)劃方案審查意見書》復(fù)印件；4．《關(guān)于路49號圍合街坊項(xiàng)目分期實(shí)施的復(fù)函》復(fù)印件；5．《評估委托書》復(fù)印件；6．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；7．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件；8．房地產(chǎn)評估師資格證書復(fù)印件。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。⑷ 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對因忽視本估價(jià)報(bào)告提示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 簽名 蓋章 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二○○四年十一月六日估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：⑴ 合法性前提。故本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時(shí)，應(yīng)對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。本次評估是以估價(jià)對象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。如果對估價(jià)對象評估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng) 對本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。⑸ 報(bào)告使用限制條件如下：① 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。對估價(jià)對象公開市場價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。三 估價(jià)對象估價(jià)對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫字間。五 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2004 年 10 月 29 日。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫字間。因此，需要對估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下，影響估價(jià)對 象價(jià)格形成的各種因素進(jìn)行分析。⒉ 建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。酒店入口軸線正對的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動(dòng)、清新的外部空間環(huán)境。街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場，面對廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。④ B 座塔樓B 座塔樓的設(shè)計(jì)功能為半智能型寫字間。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺(tái)，進(jìn)口衛(wèi)生潔具。餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。其他：特殊要求的會(huì)議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計(jì)，有振動(dòng)和噪音的機(jī)房做減振和防噪處理。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫字間設(shè) 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設(shè) 410 對市話直通線路和一臺(tái) 450 門程控交換機(jī)，45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對市話直通線路和一臺(tái) 1750 門程控交換機(jī)，175條中繼線。智能型會(huì)議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會(huì)議系統(tǒng)。智能型二總線火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。⑶ 其它實(shí)物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀估價(jià)對象用地面積 ㎡，為國有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。⒍ 臨街狀態(tài)估價(jià)對象三側(cè)臨街。估價(jià)對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個(gè)區(qū)域地勢略向西北傾斜。⑶ 交通設(shè)施與接近條件估價(jià)對象所處區(qū)域距火車站約 ，距 海 港 約 2km，距國際機(jī)構(gòu)約 8km。⑸ 商服設(shè)施配置 估價(jià)對象所處區(qū)域內(nèi)有廣場大廈、大酒店、大廈、大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，電影城、影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑺ 其他影響設(shè)施估價(jià)對象所處區(qū)域內(nèi)無污染、危險(xiǎn)及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。初步核算，全市生產(chǎn)總值 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計(jì)算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合3529 美元。幾年來，市對外貿(mào)易持續(xù)快速增長。目前，市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來市投資的國家和地區(qū) 50 多個(gè)，境外企業(yè)駐市的代表機(jī)構(gòu) 2000 多家。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。由于估價(jià)對象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大，比較市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個(gè)月。故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測算。故本報(bào)告采用收益法評估其市場價(jià)格。采用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：Ⅰ 估算估價(jià)對象未來各年的潛在毛收入。Ⅲ 估算估價(jià)對象未來各年的運(yùn)營費(fèi)用。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。分別測算如下： 客房部分凈收益測算 a 客房年經(jīng)營收入大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個(gè)套間，共 54 個(gè)套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房?！?營業(yè)費(fèi)用：包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，客房年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 625 萬元?！?經(jīng)營者利潤：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算年經(jīng)營者利潤為 1496 萬元。b 餐飲部分年運(yùn)營費(fèi)用 ○ 營業(yè)成本包括原材料和各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年?duì)I業(yè)成本為 1095 萬元?！?營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 % 計(jì) 算，為 203 萬元。因大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營收入、經(jīng)營費(fèi)用劃分清楚，故本報(bào)告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營中的一般比例進(jìn)行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。最終確定報(bào)酬率： Y ＝ % C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定估價(jià)對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)條文說明中的參考值，對于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年。C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定，本估價(jià)報(bào)告選定商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實(shí)例； Ⅱ 從中選取可比實(shí)例； Ⅲ 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進(jìn)行交易情況修正； Ⅴ 進(jìn)行交易日期修正； Ⅵ 時(shí)行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進(jìn)行實(shí)物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價(jià)額。實(shí)例二：位于區(qū)路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。比較實(shí)例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。由 于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場供需的影響，預(yù)計(jì)到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價(jià)格將有5% 的下降幅度。○ 實(shí)物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對象的價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 95，實(shí)例三為 95。則大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬元 ⒉ 應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用測算① 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有