【正文】 經(jīng)濟(jì)、社會、國際、心理和其他。房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。定基價格指數(shù)與環(huán)比價格指數(shù)(P192)：在價格編制中，需要選擇某個時期為基期，如果是以某個固定時期為基期的，則為定基價格指數(shù)。房地價格(P111)：房地混合價，是指土地與建筑物綜合體的價格，或者建筑物及其占有范圍內(nèi)土地的價格，或者土地及其上建筑物的價格。房地產(chǎn)供給(P88)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有著在某一特定時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。名詞解釋：估價時點（P31）：也稱為價值時點、評估基準(zhǔn)日、評估期日。嚴(yán)謹(jǐn)意義上的房地產(chǎn)是建筑物及其他相關(guān)地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。房地產(chǎn)估價為何在估價行業(yè)中占主體？(P13)1:房地產(chǎn)量大面廣，其他財產(chǎn)相對較少；2：房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他財產(chǎn)需要估價的情形較少3：房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他財產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。第三篇：房地產(chǎn)估價復(fù)習(xí)材料整理版《房地產(chǎn)估價理論與方法》復(fù)習(xí)題 簡述專業(yè)房地產(chǎn)估價的定義；與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價有哪些特點？(P2)答：定義：專業(yè)房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進(jìn)行分析測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動； 特點：他是專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成的；他提供的專業(yè)意見，他具有公信力，他實行有償服務(wù)，他有擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任。1收益法是一種運用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將未來的純收益折算為現(xiàn)值的估價方法。1成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。1市場法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。房地產(chǎn)是土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。房地產(chǎn)在具體估價作業(yè)中所遵循的原則①獨立、客觀、公正原則：房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則②合法原則；合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行③最高最佳使用原則： 最高最佳使用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理，經(jīng)過充分論證，能夠使得估價對象達(dá)到最大可能的使用。、利益和收益房地產(chǎn)三大估價方法：市場比較法、成本法、收益法；土地使用權(quán)：是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。第一篇：房地產(chǎn)估價復(fù)習(xí)名詞解釋：房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)、容積率、地役權(quán)、空間利用權(quán)、區(qū)位、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格、補地價、樓面地價、房地產(chǎn)估價、專業(yè)房地產(chǎn)估價人員、估價目的、房地產(chǎn)估價原則、最高最佳使用、市場法、可比實例、收益法、成本法、直接資本化法、報酬資本化法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法簡答：土地利用的限制、增加房地產(chǎn)供給的途徑、政府對房地產(chǎn)限制的特權(quán)、引起房地產(chǎn)價格上升的原因、房地產(chǎn)具有價格的條件、需要補地價的情形、專業(yè)估價的特點、一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員必須的素質(zhì)、房地產(chǎn)估價原則、保障獨立、客觀、公平估價的要求、獨立、客觀、公正的具體做法、有助于把握最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、房地產(chǎn)估價的基本方法、市場法估價的操作步驟、選取可比實例的質(zhì)量要求、建立價格可比基礎(chǔ)、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容、收益法的操作步驟、成本法估價的操作步驟第二篇：房地產(chǎn)估價復(fù)習(xí)要點(期末復(fù)習(xí))房地產(chǎn)估價復(fù)習(xí)房地產(chǎn)按開發(fā)程度劃分的類型： 生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。最高最佳使用原則的含義最高最佳使用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理，經(jīng)過充分論證，能夠使得估價對象達(dá)到最大可能的使用。④估價時點原則；估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。1地價與一般物品價格的不同1．生產(chǎn)成本不同2．折舊不同3．價格差異不同4．市場性質(zhì)不同5．形成時間不同1專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別專業(yè)估價主要有以下5個特點：①由專業(yè)人員完成 ②是一種專業(yè)意見 ③具有社會公信力④實行有償服務(wù)⑤承擔(dān)法律責(zé)任1決定房地產(chǎn)需求量的因素1．該種房地產(chǎn)的價格水平。市場比較法的關(guān)鍵是選擇類似房地產(chǎn)，市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論 ；從買方的角度考慮，一般用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評估。收益還原法的理論依據(jù)收益還原法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理。簡述房地產(chǎn)估價的本質(zhì)(P5)及現(xiàn)實需要(P14)；答：本質(zhì)：評估房地產(chǎn)價值現(xiàn)實需要：房地產(chǎn)抵押的需要；房地產(chǎn)稅收的需要，房地產(chǎn)征收征用的需要，房地產(chǎn)司法拍賣的需要，房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要，房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?，房地產(chǎn)保險的需要，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要，房地產(chǎn)行政管理的需要，其他方面需要。簡述房地產(chǎn)權(quán)益(P49)、區(qū)位的含義(P53)；一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括哪些內(nèi)容？(P49)答：房地產(chǎn)權(quán)益：是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來發(fā)權(quán)利、利益和好處。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度看，房地產(chǎn)主要有哪些特性？(P58)答：1:不可移動2：獨一無二3：壽命長久4：供給有限5：價值較大6：用途多樣7：相互影響8：易受限制9：難以變觀10：保值增值 為什么說房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱？(P64)答：房地產(chǎn)由于具有價值較大、獨一無二、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較繁雜等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長時間才能脫手。所評估的估價對象價格或價值對應(yīng)的某一特定時間。殘余價值(P100):估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值，它一般低于市場價值。樓面地價(P112)：簡稱樓面價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價格。如果是以上一時期作為基期的，則為環(huán)比價格指數(shù)。什么是房地產(chǎn)均衡價格(P90)？簡述其形成機(jī)制(P91)房地產(chǎn)均衡價格，是指當(dāng)房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。也可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。也可以分為房地產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場因素和房地產(chǎn)交易因素。金融政策、利率變動、稅收政策變化是怎樣影響房地產(chǎn)價格的？(P138,展開)金融制度政策:采用由緊到松的貨幣政策，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，相反，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。增加買方稅收，比如提高契稅稅率，會抑制房地產(chǎn)的需求，從而使房地產(chǎn)價格下降。（P140,展開）對房地產(chǎn)價格有影響的規(guī)劃有： 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃：十一五規(guī)劃的實施抑制普通商品房價格上漲，會使大戶型高檔商品房價格上漲。影響房地產(chǎn)價格的交通條件可細(xì)分為哪些？它們是如何影響房地產(chǎn)價格的？交通因素對房地產(chǎn)價格的影響因素可分為可借助的交通工具、道路狀況、交通收費情況、停車的方便程度、交通管制。影響房地產(chǎn)價格的外部配套設(shè)施主要有哪些？（P133）它們與房地產(chǎn)價格的關(guān)系如何？(P134)外部配套設(shè)施：教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院購物中心和休閑娛樂場所。(2)技術(shù)上的可能性。(2)不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折扣。損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，屆時抵押房地產(chǎn)的價值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對變現(xiàn)風(fēng)險高度關(guān)注。例如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)注廠房和房地產(chǎn)開發(fā)用地。選取可比實例的要求：，一般選取3至5個可比實例 ：可比實例與估價對象房地產(chǎn)相似，可比實例的交易方式適合估價目的，可比實例成交日期接近價值時點，可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。現(xiàn)實中造成成交價格偏離正常市場價格的因素有哪些？(P189)。：將可比實例在其自身權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為估價對象權(quán)益狀況下的價格。條件：收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測。區(qū)別：，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。簡述直接資本化法與報酬資本化法的優(yōu)缺點(P256)直接資本化法的優(yōu)點：，通常只需要測算未來第一年的收益。,直觀容易理解。即先把房地產(chǎn)價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。因此，土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，都應(yīng)計算利息。簡述建筑物折舊的含義及引起建筑物折舊的原因(P295)建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重新構(gòu)建價格與在價值時點的市場價值之差。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格 理論依據(jù)：預(yù)期原理操作步驟： 2,選擇具體地估價對象 簡述假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象(P321)具有開發(fā)或再開法潛力并且開發(fā)完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法。、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相減。靜態(tài)分析法測算出來的結(jié)果較粗略，但測算過程相對簡單。簡述路線價法的含義、理論依據(jù)、操作步驟及其適用的估價對象和條件(P368)路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價和樓面地價，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法?！熬虐似吡▌t”：超過100英尺的第一、二、三、四個25英尺等分的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值的9%、8%、7%、6%。高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ǎ喊凑战ㄖ锩娣e進(jìn)行分?jǐn)?、按照房地價值進(jìn)行分?jǐn)?、按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偡康禺a(chǎn)估價的基本程序有哪些？(P393) 簡述房地產(chǎn)估價程序的作用？(P394) 房地產(chǎn)估價報告通常由哪些部分組成？(P411) 計算題P183例61；P187例65；P194例68；P205例612；P206例613； P219例73；P222例76；P225例79；P228例712；P233例716； P234例718；P234例720；P243例721；P261例727；P262例728； P285例81；P290例82；P297例84；P300例85；P303例87； P305例88；P309例813；P336例91；P337例92；P339例93； P339例94；P373例112；P377例114；P379例116；P381例117； P386例119；P388例1110；P389例1111；P390例111例1113；考試題型與分值 名詞解釋（10分）填空題（30分）簡答題（30分）計算題（30分）第四篇：房地產(chǎn)估價報告范文房地產(chǎn)估價報告模板市區(qū)廣場號大廈 房地產(chǎn)估價報告項目名稱：位于 市 區(qū) 廣場號的大廈 委 托 人：大廈酒店有限公司 估價機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)估價公司 估價人員： 估價作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：目 錄一、致委托人函??????????????第頁二、估價師聲明??????????????第頁三、估價的假設(shè)和限制條件?????????第頁四、估價結(jié)果報告?????????????第頁五、估價技術(shù)報告?????????????第頁六、附件?????????????????第頁 致委托人函 大廈酒店有限公司：受貴公司委托，本估價機(jī)構(gòu)秉著獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對位于 市 區(qū) 廣場號大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評估。⑻ 本估價報告是本估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素時行分析，為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機(jī)構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。③ 估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑶ 估價時點假設(shè)。⑷ 公開市場假設(shè)。② 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。六 價值定義：根據(jù) 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 第 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態(tài)下的公開市場價格。⑴ 合法原則。⑶ 替代原則。九 估價方法：根據(jù)估價對象的特點，本報告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對估價對象進(jìn)行評估。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。針對 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強(qiáng)調(diào)建筑輪廓線條完美。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分估價對象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機(jī)電設(shè)