【正文】 符合規(guī)劃進(jìn)行深入考證，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象地上建筑物符合規(guī)劃為假設(shè)前提。委托方未欠繳土地出讓金，有關(guān)估價(jià)對(duì)象的其他應(yīng)繳稅費(fèi)均已全額繳納。估價(jià)師簽名：姓 名 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào) 簽 名齊輝 1119970141王鍵 1119980172報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 4北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、假設(shè)條件本報(bào)告以委托方提供的資料真實(shí)、合法、完整為假設(shè)前提。估價(jià)人員已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。法人代表：北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二○○七年四月十日?qǐng)?bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 3北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。則投資利潤(rùn)=（+150++）*20% =（6）土地增值收益，即土地所有權(quán)收益土地增值收益按照10%計(jì)算，則土地增值收益=（+150+++）*10%=（7）土地價(jià)格土地單位價(jià)格=+150++++ =土地價(jià)格=*=243836元（三）確定估價(jià)總值：估價(jià)總值=房屋價(jià)格+土地價(jià)格 =163749+243836 =407585元四，估價(jià)結(jié)果在充分調(diào)查、分析估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)原則，采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，經(jīng)過(guò)科學(xué)、公正的估價(jià)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年9月20日的估價(jià)總值為人名幣407585元（大寫(xiě)人民幣：肆拾萬(wàn)零柒仟伍佰捌拾伍元）。征地管理費(fèi)為征地費(fèi)的4%,則，土地取得費(fèi)=45*（1+4%）=(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：待估宗地的開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，調(diào)查待估宗地附近土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用情況并結(jié)合待估宗地的自身情況，確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為150元/平方米。確定房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值=（560*11595%+360*69*80+340**90%+390**93%）*（1+18%）=163749元（二）確定土地價(jià)格估價(jià)方法的選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，待估宗地所處位置以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)師搜集的有關(guān)資料，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇成本逼近法進(jìn)行估價(jià)。三、估價(jià)計(jì)算過(guò)程（一）確定房屋價(jià)格房屋建安單價(jià)：根據(jù)該建筑物的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及內(nèi)部設(shè)備的設(shè)置情況，結(jié)合包頭地區(qū)同類(lèi)建筑物在2004年的造價(jià)水平，以及主要建筑材料在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)售價(jià)情況，經(jīng)測(cè)算，確定起建安單價(jià)分別為：北新房560元/平方米，北舊房360元/平方米，東門(mén)臉?lè)?40元/平方米，南房390元/平方米。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象顯存狀況較好，能正常使用。木門(mén)窗，地面鋪水磨石磚，內(nèi)墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨石膏板吊頂，外墻面水刷石；有上下水及電照設(shè)施。，國(guó)有土地使用證號(hào)：固國(guó)用（2000）字第6180號(hào)：房屋所有權(quán)證號(hào)：房權(quán)證固8字第0002784號(hào)。七、估價(jià)原則：合法原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最佳使用原則、替代原則。四、委托方提供了資料如“房屋所有權(quán)證”等是此次估價(jià)的重要依據(jù)，我們并未向政府有關(guān)部門(mén)核實(shí)，對(duì)于該資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)，對(duì)由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我所不承擔(dān)任何責(zé)任。有一段合理的洽談時(shí)間，可以通盤(pán)考慮房地產(chǎn)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)。五、估價(jià)人員已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察六、沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。特發(fā)此函內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 2004年12月9日評(píng)估師聲明 我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，蛋受到估價(jià)報(bào)告中一說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。2004年12月9日評(píng)估的假設(shè)和限制條件一、我們?cè)u(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行銷(xiāo)售的正常合理價(jià)格，他依據(jù)如下假設(shè)：任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家和地方有關(guān)法律、法規(guī)，并支付了應(yīng)繳稅費(fèi)。二、本報(bào)告僅為房屋拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膮⒖?，不得用于其他用途。五、本?bào)告包括致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件共六部分，必須完整使用方為有效，對(duì)使用本報(bào)告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致的損失，我所不承擔(dān)責(zé)任。八、估價(jià)方法：重置成本法九、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估計(jì)啊程序，采用科學(xué)適用的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的測(cè)算：確定估價(jià)對(duì)象在2004年9月20日的估價(jià)總值為人民幣407585元（大寫(xiě)人民幣：肆拾萬(wàn)零柒仟伍佰捌拾伍元）十、估價(jià)參加人員：匿名十一、股價(jià)作業(yè)日期：2004年12月2日至2004年12月9日十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：自3004年9月20日至2005年9月19日。該土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，即通上水、通下水、通電、通路、通通訊及場(chǎng)地平整。（3）東門(mén)臉?lè)浚瑔螌影宕u木結(jié)構(gòu)，建成于1992年；片石基礎(chǔ)，紅磚墻（內(nèi)土坯）承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，檐高3米；木門(mén)窗，地面鋪水磨石磚，內(nèi)墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨纖維布吊頂，外墻面臨街一側(cè)貼面磚；有雙下水及電照設(shè)施。二、估價(jià)方法及股價(jià)技術(shù)路線選取估價(jià)方法：本次股價(jià)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的、使用性質(zhì)及個(gè)別因素，選擇重置成本法進(jìn)行估價(jià)：即求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除其折扣，從而估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。建設(shè)期附加費(fèi)用：根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，以及包頭市固陽(yáng)縣的有關(guān)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象的建設(shè)期附加費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)，勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)，城建配套費(fèi)，水電增容費(fèi)，土地使用稅等項(xiàng)目。估價(jià)過(guò)程成本逼近法就是以取得開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之后為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)，利息，應(yīng)繳納的稅金來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。（3）稅費(fèi)%，則稅費(fèi)=（+150）*%=（4）投資利息：根據(jù)帶故宗地規(guī)模以及項(xiàng)目用地特點(diǎn)，確定土地開(kāi)發(fā)周期為一年，土地取得費(fèi)在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及稅費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入。內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所2004年12月9日第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告xxxx房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文一篇目 錄致委托方函................2估價(jià)師聲明................4估價(jià)的假設(shè)和限制條件...................5房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告...............9一、委托方..............9二、估價(jià)方..............9三、估價(jià)對(duì)象...........10四、估價(jià)目的...........16五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)...........17六、價(jià)值定義...........17七、估價(jià)依據(jù)...........17八、估價(jià)原則...........18九、估價(jià)方法...........19十、估價(jià)結(jié)果...........19十一、估價(jià)人員.........21十二、估價(jià)作業(yè)日期............21十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期...........21第四部分附件...............22報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 1北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告致委托方函北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來(lái)水集團(tuán)有限責(zé)任公司：承蒙貴方委托，我公司對(duì)位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街18 號(hào)的中關(guān)村科技貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)（具體包括：15 層寫(xiě)字樓 、18 層寫(xiě)字樓 、5 層部分商鋪 ）進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，目的是為了明確在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上述房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，為貴方核定房地產(chǎn)價(jià)值提供價(jià)格參考依據(jù)。本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中所列的假設(shè)和限制條件的限制。沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，不考慮短期變現(xiàn)因素的影響。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，不受任何權(quán)利限制，可以在公開(kāi)市場(chǎng)上進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓。報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 5北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告本報(bào)告估價(jià)結(jié)果以估價(jià)對(duì)象不改變用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提。本評(píng)估報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)資料系由委托方提供，并對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的把握，僅相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的假設(shè)條件、市場(chǎng)狀況而言，并未考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、強(qiáng)制力因素以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，柜位號(hào)為 5A027～5A032 的商鋪已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為中國(guó)光大銀行北京海淀支行，抵押期限從 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。”“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。價(jià)值類(lèi)型：估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。本估價(jià)報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資 料由委托人提供，委托人應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)、可靠性負(fù)責(zé)。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般會(huì)發(fā)生變化。其他說(shuō)明（1）估價(jià)過(guò)程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)分估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此類(lèi)事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任。七、估價(jià)依據(jù)本次估價(jià)依據(jù)了國(guó)家有關(guān)法律和國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評(píng)估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國(guó)土地管理法》；國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291——1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；本公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料；本公司