【正文】 符合規(guī)劃進行深入考證，本次評估以估價對象地上建筑物符合規(guī)劃為假設前提。委托方未欠繳土地出讓金，有關估價對象的其他應繳稅費均已全額繳納。估價師簽名：姓 名 注冊房地產估價師注冊號 簽 名齊輝 1119970141王鍵 1119980172報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 4北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告估價的假設和限制條件一、假設條件本報告以委托方提供的資料真實、合法、完整為假設前提。估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘查。法人代表：北京岳華中天房地產評估有限公司二○○七年四月十日報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 3北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。則投資利潤=（+150++）*20% =（6）土地增值收益，即土地所有權收益土地增值收益按照10%計算，則土地增值收益=（+150+++）*10%=（7）土地價格土地單位價格=+150++++ =土地價格=*=243836元（三）確定估價總值：估價總值=房屋價格+土地價格 =163749+243836 =407585元四，估價結果在充分調查、分析估價對象的基礎上，依據科學的估價原則，采用適當的估價方法，經過科學、公正的估價測算，結合估價經驗，確定估價對象在估價時點為2004年9月20日的估價總值為人名幣407585元（大寫人民幣：肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）。征地管理費為征地費的4%,則，土地取得費=45*（1+4%）=(2)土地開發(fā)費：待估宗地的開發(fā)程度為“五通一平”，調查待估宗地附近土地開發(fā)費用情況并結合待估宗地的自身情況，確定土地開發(fā)費用為150元/平方米。確定房屋現值：房屋現值=（560*11595%+360*69*80+340**90%+390**93%）*（1+18%）=163749元（二）確定土地價格估價方法的選擇根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，待估宗地所處位置以及待估宗地的具體條件、用地性質及估價目的，結合估價師搜集的有關資料，根據當地地產市場發(fā)育程度，選擇成本逼近法進行估價。三、估價計算過程（一）確定房屋價格房屋建安單價：根據該建筑物的結構形式、裝修標準以及內部設備的設置情況，結合包頭地區(qū)同類建筑物在2004年的造價水平，以及主要建筑材料在估價時點的市場售價情況，經測算，確定起建安單價分別為：北新房560元/平方米，北舊房360元/平方米，東門臉房340元/平方米，南房390元/平方米。經現場勘查，估價對象顯存狀況較好，能正常使用。木門窗，地面鋪水磨石磚，內墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨石膏板吊頂，外墻面水刷石；有上下水及電照設施。，國有土地使用證號：固國用（2000）字第6180號：房屋所有權證號：房權證固8字第0002784號。七、估價原則：合法原則、估價時點原則、最佳使用原則、替代原則。四、委托方提供了資料如“房屋所有權證”等是此次估價的重要依據，我們并未向政府有關部門核實，對于該資料的真實性和準確性由委托方負責，對由此而引起的后果及相關責任，我所不承擔任何責任。有一段合理的洽談時間，可以通盤考慮房地產性質和市場情形進行議價。五、估價人員已對估價對象進行了實地勘察六、沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助。特發(fā)此函內蒙古雙環(huán)房地產估價事務所 2004年12月9日評估師聲明 我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，蛋受到估價報告中一說明的假設和限制條件的限制。2004年12月9日評估的假設和限制條件一、我們評估的是估價對象的現時市場價格，是指在估價時點對估價對象進行銷售的正常合理價格，他依據如下假設：任何有關估價對象運作方式、程序符合國家和地方有關法律、法規(guī)，并支付了應繳稅費。二、本報告僅為房屋拆遷補償服務的，估價結果僅作為房屋拆遷補償的參考，不得用于其他用途。五、本報告包括致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、房地產估價結果報告、房地產估價技術報告、附件共六部分，必須完整使用方為有效，對使用本報告中部分內容而導致的損失，我所不承擔責任。八、估價方法：重置成本法九、估價結果：估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估計啊程序，采用科學適用的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過詳細的測算：確定估價對象在2004年9月20日的估價總值為人民幣407585元（大寫人民幣：肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）十、估價參加人員：匿名十一、股價作業(yè)日期：2004年12月2日至2004年12月9日十二、估價報告應用的有效期：自3004年9月20日至2005年9月19日。該土地開發(fā)程度為“五通一平”，即通上水、通下水、通電、通路、通通訊及場地平整。（3）東門臉房，單層板磚木結構，建成于1992年；片石基礎，紅磚墻（內土坯）承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，檐高3米；木門窗，地面鋪水磨石磚，內墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨纖維布吊頂，外墻面臨街一側貼面磚；有雙下水及電照設施。二、估價方法及股價技術路線選取估價方法：本次股價根據當地房地產市場發(fā)育情況，結合估價對象的估價目的、使用性質及個別因素，選擇重置成本法進行估價：即求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除其折扣，從而估算對象的客觀合理價格或價值的方法。建設期附加費用：根據估價對象實際情況，以及包頭市固陽縣的有關規(guī)定，估價對象的建設期附加費用包括建設單位管理費，勘測設計費，城建配套費，水電增容費，土地使用稅等項目。估價過程成本逼近法就是以取得開發(fā)土地所耗費的各項費用之后為主要依據，再加上一定的利潤，利息，應繳納的稅金來確定土地價格的估價方法。（3）稅費%，則稅費=（+150）*%=（4）投資利息：根據帶故宗地規(guī)模以及項目用地特點，確定土地開發(fā)周期為一年，土地取得費在開發(fā)初期一次性投入，土地開發(fā)費及稅費在開發(fā)周期內均勻投入。內蒙古雙環(huán)房地產估價事務所2004年12月9日第二篇：房地產估價報告xxxx房地產估價報告范文一篇目 錄致委托方函................2估價師聲明................4估價的假設和限制條件...................5房地產估價結果報告...............9一、委托方..............9二、估價方..............9三、估價對象...........10四、估價目的...........16五、估價時點...........17六、價值定義...........17七、估價依據...........17八、估價原則...........18九、估價方法...........19十、估價結果...........19十一、估價人員.........21十二、估價作業(yè)日期............21十三、估價報告應用的有效期...........21第四部分附件...............22報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 1北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告致委托方函北京中關村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來水集團有限責任公司：承蒙貴方委托，我公司對位于北京市海淀區(qū)中關村大街18 號的中關村科技貿易中心部分房地產（具體包括：15 層寫字樓 、18 層寫字樓 、5 層部分商鋪 ）進行房地產價格評估，目的是為了明確在估價時點上述房地產的市場價格，為貴方核定房地產價值提供價格參考依據。本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中所列的假設和限制條件的限制。沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。本報告估價結果為估價對象在估價時點的公開市場價格，不考慮短期變現因素的影響。在估價時點估價對象不存在任何產權糾紛，不受任何權利限制，可以在公開市場上進行合法轉讓。報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 5北京岳華中天房地產評估有限公司 房地產估價報告本報告估價結果以估價對象不改變用途并能保持目前的使用環(huán)境和條件為前提。本評估報告中所依據的有關資料系由委托方提供，并對其真實性負責。本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點的假設條件、市場狀況而言，并未考慮市場價格波動、國家經濟政策發(fā)生變化、強制力因素以及其他不可抗力等因素對估價對象房地產價格的影響。于估價時點，柜位號為 5A027～5A032 的商鋪已設定抵押，抵押權人為中國光大銀行北京海淀支行，抵押期限從 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日?！薄白赓U期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。價值類型：估價對象的公開市場價值。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關 當事人沒有個人利害關系或偏見。本估價報告中所依據的有關估價對象建筑面積和權益資 料由委托人提供，委托人應對資料的真實、可靠性負責。當上述條件發(fā)生變化時，估價結果一般會發(fā)生變化。其他說明（1）估價過程中遇到的不確定因素、或有事項分估價人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機構對此類事項不承擔任何責任。七、估價依據本次估價依據了國家有關法律和國務院、建設部、國土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產的相關資料，主要有：《中華人民共和國城市房地產管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；國家標準GB/T50291——1999《房地產估價規(guī)范》；本公司掌握的房地產市場信息資料；本公司