【正文】 晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由 轉(zhuǎn)讓；（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定；（3）市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化 或?qū)嵸|(zhì)性改變；（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象有必要的 專業(yè)知識；（5）不考慮特殊賣家的附加條件。貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)估價(jià)公司法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明對本報(bào)告我們特作如下鄭重聲明：我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。因此，本報(bào)告未考慮上述抵押權(quán)對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的影響。本報(bào)告使用者在應(yīng)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，應(yīng)明確本次評估的價(jià)格定義及本估價(jià)報(bào)告中的“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”。根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場勘查，估價(jià)對象實(shí)際用途為寫字樓、商業(yè)配套（地上）。估價(jià)人員只對估價(jià)過程和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范及職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，對委托方的最終定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。欲了解本次評估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀估價(jià)報(bào)告書全文。征地費(fèi)：依據(jù)土地管理法規(guī)定，政府征用農(nóng)業(yè)用地要向農(nóng)民支付征地費(fèi)用，包括征地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗以及上附著物補(bǔ)償費(fèi)等，經(jīng)調(diào)查，改區(qū)域的征地補(bǔ)償費(fèi)為每畝30000元，這個(gè)45元/平方米。股價(jià)測算：根據(jù)估價(jià)對象的具體做法，選取參照物，進(jìn)行對比、分析，從而得出估價(jià)對象的重置價(jià)格。木門、鋼窗、地面鋪全瓷磚，內(nèi)墻面刮膩?zhàn)樱斉餅槟君埞悄ɑ业蹴?，外墻面抹灰（南立面貼白色面磚）；上下水、電，暖（土暖）設(shè)施齊全；（2）北舊房，單層半磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積69平方米，建成于1983年：片石基礎(chǔ)，紅磚墻（內(nèi)土坯）承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，層高3米。四、估價(jià)目的：為拆遷補(bǔ)償提供價(jià)格參考五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年9月20日六、估價(jià)依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、內(nèi)蒙古自治區(qū)及包頭市兩級地方人民政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)和政策性文件：委托方提供的有關(guān)資料：估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，估價(jià)人員現(xiàn)場勘查所獲取的有關(guān)資料。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。第一篇：房地產(chǎn)拆遷估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)拆遷估價(jià)報(bào)告內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 2004年12月9日一、致委托方函（匿名）：受你委托，我所對擬用于拆遷補(bǔ)償之目的，你所擁有的位于包頭市固陽縣阿拉塔大街西側(cè)的商住房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的工作原則，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘察與認(rèn)真的估價(jià)、測算，確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年9月20日的估價(jià)總值為人民幣407585元（人民幣大寫肆拾萬零柒仟伍佰捌拾伍元）。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，不收任何權(quán)利限制，可以在公開市場上合法的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 2004年12月9日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：（匿名）二、估價(jià)方：內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所三、估價(jià)對象：位于包頭市固陽縣阿拉塔大街西側(cè)的商住房地產(chǎn)，屬弓毅所有，房屋所有權(quán)證號：房 權(quán)證固8字第0002784號，：國有土地使用證號：固國用（2000）字第6180號。共有房屋四項(xiàng)，其做法分別為：（1）北新房，單層磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積115平方米，建成于1998年，片石基礎(chǔ)，紅磚墻承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面。搜集資料：在搜集掌握估價(jià)對象有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，廣泛收集建筑市場用類建筑物的造價(jià)情況以及吉貝爾建設(shè)的附加費(fèi)用情況。其基本公式為土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益（1）土地取得費(fèi)：包括征地費(fèi)及征地管理費(fèi)。評估人員本著客觀、公正、合法的原則，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)評估的規(guī)定，結(jié)合特定的評估目的，采用適當(dāng)?shù)脑u估方法，評估得到估價(jià)對象在滿足估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2007年 4月 3 日的評估結(jié)果如下：估價(jià)對象總建筑面積:估價(jià)對象房地產(chǎn)總價(jià): 萬元大寫：玖仟壹佰叁拾伍萬陸仟貳佰肆拾陸元整（貨幣單位：人民幣元）其中:15 層寫字樓建筑面積: 房地產(chǎn)單價(jià):13796 元/平方米房地產(chǎn)總價(jià): 萬元大寫:叁仟陸佰捌拾玖萬陸仟玖佰捌拾捌元整（貨幣單位：人民幣元）報(bào)告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 2北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告18 層寫字樓建筑面積: 房地產(chǎn)單價(jià):13809 元/平方米房地產(chǎn)總價(jià): 萬元大寫:叁仟陸佰叁拾萬零叁仟壹佰柒拾壹元整（貨幣單位：人民幣元）5 層部分商鋪建筑面積: 房地產(chǎn)單價(jià):25228 元/平方米房地產(chǎn)總價(jià): 萬元大寫:壹仟捌佰壹拾伍萬陸仟零捌拾柒元整（貨幣單位：人民幣元）以上內(nèi)容摘自本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書。本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途，未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或者任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，中關(guān)村科技貿(mào)易中心土地規(guī)劃用途為“綜合、配套（地下）及地下車庫”，土地證登記用途為“綜合樓及地下車庫”。因委托方提供的資料失真造成評估結(jié)果有誤，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)本次估價(jià)目的，考慮到北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司擬在抵債行為實(shí)現(xiàn)之前先償還對中國光大銀行北京海淀支行的貸款，并注銷該部分房地產(chǎn)的抵押登記。在整個(gè)估價(jià)過程中，本公司估價(jià)師遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)劃》即國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價(jià)程序，選用收益法和市場法進(jìn)行了分析和測算，確定該估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值為：，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元，單價(jià)：／M2。本估價(jià)報(bào)告公是在報(bào)告中說明的假設(shè)條件下對估價(jià)對象 正常市場價(jià)格進(jìn)行合理估算，報(bào)告中對估價(jià)對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對象權(quán)屬界定以權(quán)屬管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。（2）委托人應(yīng)對所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。九、估價(jià)方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291——1999），通行的估價(jià)方 法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正等。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。解:設(shè)該圖書館的重新構(gòu)建總價(jià)值為V，估算如下：建筑安裝工程費(fèi)=1200*12526=15031200元專業(yè)費(fèi)用=15031200*6%=901872元管理費(fèi)=（901872+15031200）*3%=銷售費(fèi)=V*3%以上4項(xiàng)之和=+投資利息=（15031200+901872++）*［60%*（1+%）＾+40%*（1+%）＾］=（+）*=+銷售稅費(fèi)=V*%開發(fā)利潤=（+）*20%=+V=+++++1969 +V=建筑物重置單價(jià)=／M2（二）收益法圖書館是1989年建成的，假設(shè)使用期限為70年，那么到2012年已使用了23年，還剩47年，日過出租的話，%，計(jì)算圖書館的收益價(jià)值。估算有效毛收入。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除。3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減。M——貸款價(jià)值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率。B——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計(jì)算公式。估價(jià)人員根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價(jià)原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場比較法進(jìn)行了評定估算，平均市場單價(jià)4721元/m2。因此，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對象在沒有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù)。，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報(bào)告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。具體是選用收益法中的報(bào)酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關(guān)資料。第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室委托方：吳錫仁估價(jià)方：估價(jià)人員：估價(jià)作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日估價(jià)報(bào)告編號：１目 錄一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告五、附件２致 委 托 方 函吳錫仁：受您委托，我們秉承獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（）的市場價(jià)值進(jìn)行了評估測算，最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場價(jià)值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。使用本報(bào)告，請注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件及報(bào)告說明。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時(shí)間的延續(xù)性，本報(bào)告未考慮未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的不利影響。項(xiàng)目文化教育配套條件優(yōu)越。八、估價(jià)原則：本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。十一、估價(jià)人員十二、估價(jià)作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司二0一0年十月十四日１０附件１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件