【正文】 樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設施。⒏ 投資利潤根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用根據(jù)估價對象所占用土地的性質(zhì)，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 95。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。近幾年，市的廣場、廣場、路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如大廈、大廈、大廈、大廈、大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。○ 管理費用：包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元?！?財務費用：包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元。A 酒店部分凈收益測算：預計大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價格將保持在較高水平。在新批外商投 資企業(yè)項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。改革開放以來，特別是近十多年來，市經(jīng)濟發(fā)展迅速。該區(qū)域東接廣場商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍估價對象所處區(qū)域為以估價對象為中心，向東 50m 至街，向西 300m 至街，向北 300m 至街所圍成的區(qū)域。⑤ 動力系統(tǒng)包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機、油罐、油泵和泠庫等設備。機電設備自動控制系統(tǒng)： 采用計算機進行分散控制和集中管理。客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。⒌ 裝修外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場。一 實物狀況分析⑴ 大廈主要技術(shù)經(jīng)濟指標說明根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準的大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟指標說明如下：⒈ 總用地面積 ㎡其中：酒店部分用地面積 ㎡ 寫字間部分用地面積 ㎡⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 ㎡ ⒋ 總建筑面積 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)： 地下部分4F~1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1: ⒎ 建筑覆蓋率 % ⒏ 綠化率 % ⒐ 建筑總高 A 座總高 B 座總高 ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 ⒔ 設備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ 大廈整體設計方案說明依據(jù)“大廈整體設計方案”，建成后的大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置大廈依原地勢設計，充分利用有效的用地面積，保證退后路道路紅線 10m、廣場 12m 的規(guī)劃要求。十 估價結(jié)果：本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關(guān)假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設備以及中央空調(diào)機組等設備已運至施工現(xiàn)場。③ 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。即要求估價結(jié)果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。具體前提如下：① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設前提。我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。，應選用收益法作為其中的一種估價方法，由于估價對象具有客觀收益，因此可用適當?shù)馁Y本化率，將其未來各年的凈收益折算到估價時點上，計算出估價對象房地產(chǎn)收益價格。：估價實際上是求取某一時點上的價格。本次評估委托方未提供國有土地使用證，土地權(quán)益狀況不明。（人民法院）送達雙方當事人后，當事人對本評估報告有異議的，可以在收到評估報告后10日內(nèi)以書面形式向人民法院提出，逾期視為認可評估結(jié)論。，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎規(guī)范要求負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務的定價決策負責，本評估結(jié)果僅用于本次估價目的，不得用于其他用途。建議報告使用人在房地產(chǎn)市場變化較大情況下適時對委評房地產(chǎn)價值進行再評估。、向紅在長沙市芙蓉區(qū)人民法院法官陪同下對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。注：。）的房地產(chǎn)現(xiàn)值進行了評估。，估價對象已設立抵押權(quán)，即估價對象已抵押數(shù)額為35萬元，抵押權(quán)人為中信銀行股份有限公司長沙分行。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，評估機構(gòu)和估價人員不承擔相應的責任。估價對象在估價時點不存在房屋結(jié)構(gòu)問題與安全隱患。，估價人員無法確定估價對象的土地使用權(quán)性質(zhì)，評估結(jié)果假定其性質(zhì)為出讓地進行評估，而未考慮其作為劃撥用地時須交納土地出讓金等因素對評估價值產(chǎn)生的影響，該點提請報告使用人注意。估價對象實物描述：估價對象位于總層數(shù)為32層的鋼混結(jié)構(gòu)的住宅第11層，坐北朝南，層高為3米，建于2010年，房屋設計用途為住宅與實際用途為住宅。七、估價依據(jù)： 、審計、評估、拍賣等工作實施細則八、估價原則：：房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。估價對象位于岳麓區(qū)桐梓坡路579號謀房公寓A、B、C棟1132室，經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查，估價對象為已開發(fā)建成房產(chǎn)，建成于2010年06月，成新率較高，經(jīng)過分析確定其保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為其最高最佳使用途徑，故不采用假設開發(fā)法評估。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。⑻ 本估價報告是本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素時行分析，為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。③ 估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑷ 公開市場假設。② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。六 價值定義：根據(jù) 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 第 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態(tài)下的公開市場價格。⑶ 替代原則。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調(diào)建筑輪廓線條完美。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)大廈采購美國“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風機盤管加新風系統(tǒng)，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發(fā)生器。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務廣播系統(tǒng)、火災事故廣播系統(tǒng)。⒉ 建造年代估價對象于 2000 年 8 月開工建設，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。⑵ 街路配置估價對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的街，西接寬約 20m 的街，北接寬約 50m 的路。⑹ 區(qū)域特征及變動趨勢估價對象所處區(qū)域是市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。市已經(jīng)在國內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。國內(nèi)外商家的不斷進入，對高檔商務用房產(chǎn)生了大量需求。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用?；居嬎愎綖椋?P=P’(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現(xiàn)值)： P ：估價對象目前狀態(tài)價格P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：⒈ 項目全部建成后的市場價格：根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定大廈目前狀態(tài)的市場總值。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。Ⅵ 確定收益年限。根據(jù)本公司掌握的市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。● 年經(jīng)營費用合計： 6671 萬元。○ 經(jīng)營者利潤：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》第 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限”。A 選擇類似交易案例 實例一：位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。D 根據(jù)以上各項修正系數(shù)，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調(diào)整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格估價對象寫字樓部分的價格為：( ＋ ) 8940 ＝ 34801(萬元)④ 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態(tài)方式進行計算測算。參照同類房地產(chǎn)此項費用計算估價對象專業(yè)費用為 1120 萬元。評估人員經(jīng)過綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價結(jié)果為 億元。估算潛在毛收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。2每年基本上按某個固走的數(shù)額遞增或遞減。Rm +(1M)Re(5)式中R ——資本化率(%)。L——土地價值占房地產(chǎn)價值的比率(%)。評估的目的是為您的住房者提供價格參考。本次估價報告的估價結(jié)果所體現(xiàn)的是估價對象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》，本報告的估價結(jié)果體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。估價原則本次房地產(chǎn)估價遵循以下原則: 1．合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。估價過程：選擇估價方法：該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價，故選用收益法。土地使用年限從2004年12月起計為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：V=86572/10%[11/(1+10%)^42]=估價結(jié)果：根據(jù)計算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗，平均市場單價4721元/m2。3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。二、說明和限制條件1．本報告估價結(jié)果是根據(jù)本次估價目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場價格參考依據(jù)，不得用于其它用途；2．本報告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據(jù)；3．本估價結(jié)果包括房屋、構(gòu)筑物及其附屬設施設備和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價