【正文】 價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法幾種。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是責(zé)任交待的界限和評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。也就是說，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。四、估價(jià)目的：為委托方司法辦案而了解房地產(chǎn)現(xiàn)值提供價(jià)值參考。估價(jià)對(duì)象裝修情況：外墻面為瓷磚；在法官的陪同下入室，觀其室內(nèi)為毛坯。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委 托 方：湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院二、估 價(jià) 方：湖南經(jīng)典房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司法定代表人：李登科住所：長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)芙蓉中路80號(hào)順天財(cái)富中心16樓 資質(zhì)等級(jí)：建設(shè)部一級(jí)行政許可決定書號(hào)：建住房許（2012）347 證書編號(hào)：建房估證字(2012)064號(hào) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照：***號(hào)聯(lián)系電話：07318225567822556784455233三、估價(jià)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象區(qū)位描述：估價(jià)對(duì)象為岳麓區(qū)桐梓坡路579號(hào)謀房公寓A、B、C棟1132室房地產(chǎn)，該處東臨望岳路，南鄰住宅，西鄰湖南商學(xué)院，北臨桐梓坡路。，被告未予配合。，但提供了房屋產(chǎn)權(quán)情況復(fù)印件，本次評(píng)估結(jié)論以該房屋產(chǎn)權(quán)情況所載明的內(nèi)容為評(píng)估依據(jù)。，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)預(yù)期在公開市場(chǎng)條件下能夠成交的最為合理的價(jià)格。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊(cè)號(hào)4320040057）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊(cè)號(hào)4319980052）估價(jià)的假設(shè)和限制條件，房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件為假設(shè)前提。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。（人民法院）送達(dá)雙方當(dāng)事人后，當(dāng)事人對(duì)本評(píng)估報(bào)告有異議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告后10日內(nèi)以書面形式向人民法院提出，逾期視為認(rèn)可評(píng)估結(jié)論。估價(jià)目的為委托方司法辦案而了解房地產(chǎn)現(xiàn)值提供價(jià)值參考。第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：岳麓區(qū)桐梓坡路579號(hào)謀房公寓A、B、C棟1132室房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估目 錄 （不提供委托方，供評(píng)估機(jī)構(gòu)存檔及有關(guān)管理部門查閱）致委托方函湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院：受貴院委托，我公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)位于岳麓區(qū)桐梓坡路579號(hào)謀房公寓A、B、C棟1132室（房屋所有權(quán)證編號(hào)為長(zhǎng)房權(quán)證岳麓字第710274296號(hào)。本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定在估價(jià)對(duì)象于市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值單價(jià)為6246元/平方米，總價(jià)為78萬元(大寫：人民幣柒拾捌萬元整)。，貨幣補(bǔ)貼金額為捌萬元。，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系或偏見。，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。未考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，估價(jià)目的僅為委托方司法辦案而了解房地產(chǎn)現(xiàn)值提供價(jià)值參考。，貨幣補(bǔ)貼金額為捌萬元。該區(qū)域市政配套設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施完備，學(xué)校、醫(yī)院、超市等生活服務(wù)設(shè)施齊全，商業(yè)繁華度較好，居住環(huán)境較好,交通便利,附近有66路、149路、913路等多路公交車通達(dá)該地。入戶門為防盜門，通風(fēng)、采光條件較好。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2012年9月5日六、價(jià)值定義：指估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。：同一個(gè)市場(chǎng)中的具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)當(dāng)相近。房地產(chǎn)的價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性。，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方法。，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果：本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定在估價(jià)對(duì)象于市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值單價(jià)為6246元/平方米，總價(jià)為78萬元(大寫：人民幣柒拾捌萬元整)十一、估價(jià)人員簽字：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊(cè)號(hào)4320040057）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊(cè)號(hào)4319980052）十二、估價(jià)作業(yè)日期：2012年9月5日至2012年9月6日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：有效期為壹年，自報(bào)告完成之日開始計(jì)算。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。⑷ 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對(duì)因忽視本估價(jià)報(bào)告提示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽名 蓋章 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二○○四年十一月六日估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：⑴ 合法性前提。故本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為酒店、寫字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。如果對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng) 對(duì)本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。⑸ 報(bào)告使用限制條件如下：① 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。對(duì)估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。三 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為位于 市 區(qū) 廣場(chǎng)號(hào)的大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場(chǎng)、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場(chǎng)、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫字間。五 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2004 年 10 月 29 日。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場(chǎng)號(hào) 大廈 的估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)對(duì)象為位于 市 區(qū) 廣場(chǎng)號(hào)的大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場(chǎng)、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場(chǎng)、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫字間。因此，需要對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下，影響估價(jià)對(duì) 象價(jià)格形成的各種因素進(jìn)行分析。⒉ 建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。酒店入口軸線正對(duì)的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動(dòng)、清新的外部空間環(huán)境。街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場(chǎng)，面對(duì)廣場(chǎng)的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。④ B 座塔樓B 座塔樓的設(shè)計(jì)功能為半智能型寫字間。公共衛(wèi)生間：高級(jí)防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺(tái)，進(jìn)口衛(wèi)生潔具。餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。其他：特殊要求的會(huì)議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計(jì)，有振動(dòng)和噪音的機(jī)房做減振和防噪處理。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫字間設(shè) 400 對(duì)市話直通線路； 智能型寫字間設(shè) 410 對(duì)市話直通線路和一臺(tái) 450 門程控交換機(jī)，45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對(duì)市話直通線路和一臺(tái) 1750 門程控交換機(jī)，175條中繼線。智能型會(huì)議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會(huì)議系統(tǒng)。智能型二總線火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。⑶ 其它實(shí)物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀估價(jià)對(duì)象用地面積 ㎡，為國有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。⒍ 臨街狀態(tài)估價(jià)對(duì)象三側(cè)臨街。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域景觀條件良好，整個(gè)區(qū)域地勢(shì)略向西北傾斜。⑶ 交通設(shè)施與接近條件估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域距火車站約 ，距 海 港 約 2km，距國際機(jī)構(gòu)約 8km。⑸ 商服設(shè)施配置 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)有廣場(chǎng)大廈、大酒店、大廈、大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，電影城、影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場(chǎng)所。⑺ 其他影響設(shè)施估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)無污染、危險(xiǎn)及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。初步核算，全市生產(chǎn)總值 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計(jì)算為 29206 元，按年末匯率測(cè)算縱約合3529 美元。幾年來，市對(duì)外貿(mào)易持續(xù)快速增長(zhǎng)。目前，市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來市投資的國家和地區(qū) 50 多個(gè)，境外企業(yè)駐市的代表機(jī)構(gòu) 2000 多家。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。由于估價(jià)對(duì)象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大，比較市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個(gè)月。故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測(cè)算。故本報(bào)告采用收益法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：Ⅰ 估算估價(jià)對(duì)象未來各年的潛在毛收入。Ⅲ 估算估價(jià)對(duì)象未來各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。分別測(cè)算如下： 客房部分凈收益測(cè)算 a 客房年經(jīng)營(yíng)收入大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個(gè)套間，共 54 個(gè)套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。○ 營(yíng)業(yè)費(fèi)用：包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，客房年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 625 萬元。○ 經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 1496 萬元。b 餐飲部分年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ○ 營(yíng)業(yè)成本包括原材料和各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年?duì)I業(yè)成本為 1095 萬元?！?營(yíng)業(yè)稅及附加： 按營(yíng)業(yè)收入的 % 計(jì) 算，為 203 萬元。因大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用劃分清楚，故本報(bào)告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營(yíng)中的一般比例進(jìn)行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。最終確定報(bào)酬率： Y ＝ % C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定估價(jià)對(duì)象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)條文說明中的參考值，對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年。C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定商場(chǎng)部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定，本估價(jià)報(bào)告選定商場(chǎng)部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實(shí)例； Ⅱ 從中選取可比實(shí)例； Ⅲ 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進(jìn)行交易情況修正； Ⅴ 進(jìn)行交易日期修正； Ⅵ 時(shí)行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進(jìn)行實(shí)物狀況修正； Ⅷ 綜合評(píng)估決定估價(jià)額。實(shí)例二：位于區(qū)路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。比較實(shí)例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。由 于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場(chǎng)供需的影響，預(yù)計(jì)到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價(jià)格將有5% 的下降幅度?！?實(shí)物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 95，實(shí)例三為 95。則大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬元 ⒉ 應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用測(cè)算① 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對(duì)象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場(chǎng)勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計(jì)約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個(gè)月，并假設(shè)此項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則此項(xiàng)費(fèi)用于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為：30978萬元② 管理費(fèi)管理費(fèi)取建安費(fèi)用的 4%，則該項(xiàng)費(fèi)用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)取總樓價(jià)的 %，營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)率取總樓價(jià)的 %，此項(xiàng)費(fèi)用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)確定買方購買時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為購買價(jià)格的 5%，即Ｄ＝ ⑤ 總計(jì)A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ ⒊ 估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下價(jià)格： P ＝ P’ —(