【正文】 商場： 建筑面積 ㎡寫字間： A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ① 關于大廈酒店部分的評估大廈的酒店部分按五星級酒店標準設計，預計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數。每年按 360 個營業(yè)日計算。c 客房部分凈收益客房部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業(yè)收入大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等?！?年經營費用合計： 1986 萬元。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經濟收益年限為 32 測算酒店部分價格通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ % n ＝ 32 年測算大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算大廈的商場主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨街一側裙房的二層至五層，建筑面積約為 ㎡，估價人員根據估價對象所處區(qū)域內幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規(guī)模、位置等個別及區(qū)位狀況進行修正，結合估價師的經驗，預計 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調系統(tǒng)，水、電、暖等配套設施齊全。B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結構形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數 ○ 交易情況修正實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 年的時間。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費根據委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎設施配套費估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。七 估價結果根據上述分析、測算，確定估價對象——大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。估算有效毛收入。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除。3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減。M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產價值的比率。B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。估價人員根據估計目的，遵循估價原則，經過市場調查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產管理法》、《房地產估價規(guī)范》及其他相關法規(guī)，選用收益法和市場比較法進行了評定估算，平均市場單價4721元/m2。因此，本估價報告的估價結果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權利約束條件下現有價值的參考依據。，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。2．最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關資料。第四篇：房地產估價報告房地產估價報告估價項目名稱：成都百貨大樓店房地產在建工程抵押價值評估 委托方：廣漢市房地產開發(fā)有限公司 估價方：廣漢市豐泰房地產評估有限責任公司 估價人員：估價作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價報告編號：目 錄一、致委托方函二、估價師和估價員聲明三、估價的假設和限制條件四、估價結果報告五、估價技術報告六、附件：房地產估價委托書、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》及估價方《營業(yè)執(zhí)照》、《房地產價格評估機構資格證書》等復印件。4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。若以上估價對象分割處置，本估價結果無效；4．根據國家規(guī)范的要求和本報告的估價目的，本次估價結果為公開市場條件下的以其產權用途持續(xù)使用確定的估價時點上的公開市場價格，該價格僅適用于協(xié)商作價處置方式，若采用其他處置方式(如強制處分等)，該價格無效；5．根據本報告的估價目的，在運用本報告時應在考慮產權性質、未來市場波動風險、物業(yè)變現的不確定性(估價對象可能存在不易變現或快速變現的風險)和變現的費用、物業(yè)轉讓時應繳納的有關稅費等因素對估價對象價值的影響和考慮本估價結果報告中對估價對象的價格定義后，參考估價結果確定擔保額(擔保額應低于估價結果)。其水、電、電話管線已預埋，已安。這些事項未經我們調查確認；2．本報告假定估價對象的處置不受可能影響其價值的權限制和負有法律義務性質的開支所約束；3．本報告假設估價對象保持估價時點時產權記載用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途；4．估價人員對估價對象的現場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設估價對象符合國家有關技術、質量、驗收規(guī)范；5．估價對象的過去、現在和未來處于公開的市場環(huán)境中，未受特殊因素的影響；6．委托方向本公司提供的有關資料和陳述的情況是真實，合法和完整的。2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。計算房地產價格：根據過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經濟壽命為60年，長于土地使用年限。估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價依據1．國家和合肥市有關的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國城市房地產管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產權證明4．估價人員向有關部門查詢、市場調查和現場勘查收集的資料。，因此，本次估價的估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。模擬房地產估價師： 估價的假設和限制條件，估價目的不同，估價依據以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。房地產估價報告估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經理 估價方： 估價人員：估價作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶經理：根據委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點20111221的房地產價值進行了評估。RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價。3復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率，按下式計算：R= M（四）、在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。三、課程設計進度計劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計算2011年12月223日————撰寫估價報告四、課程設計實施途徑：（一）、運用收益法估價應按下列步驟進行：搜集有關收入和費用的資料。⒑ 估價對象價格估價對象重置成本總價為：P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結果確定假設開發(fā)法估價結果為 94798 萬元，成本法估價結果為 89125萬元，兩估價結果相差比例為 % 比較接近，利用簡單算術平均數法，求得計算結果為 91962 萬元。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業(yè)費用包括規(guī)劃、勘察設計、可行性研究等費用?！?實物狀況修正 根據表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結構功能、規(guī)模和設施等因素進行修正，確定比較修正系數為： 設估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 ㎡，東南朝向，室內為初裝修。運用市場比較法評估房地產價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。最終確定報酬率： Y ＝ % C 經濟收益年限確定估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》(GB/T502911999)條文說明中的參考值，對于鋼結構的非生產用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結構的非生產用房一般為 60 年?！?營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 % 計 算，為 203 萬元。○ 經營者利潤：根據調查和 2003 年市社會經濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算年經營者利潤為 1496 萬元。分別測算如下： 客房部分凈收益測算 a 客房年經營收入大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。即投資者投資同類房地產所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。采用收益法評估房地產價格通常采用下列步驟：Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。故本報告采用動態(tài)方式進行測算。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。目前，市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來市投資的國家和地區(qū) 50 多個，境外企業(yè)駐市的代表機構 2000 多家。初步核算，全市生產總值 億元，人均生產總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合3529 美元。⑸ 商服設施配置 估價對象所處區(qū)域內有廣場大廈、大酒店、大廈、大廈等中高檔酒店、辦公服務設施，電影城、影劇院等娛樂設施，以及一定數量的中小型店鋪、娛樂文化場所。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個區(qū)域地勢略向西北傾斜。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀估價對象用地面積 ㎡，為國有出讓性質，使用權人為大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。智能型會議系統(tǒng)：設置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質設計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛(wèi)生潔具。街一側裙房的一層至四層設商場，面對廣場的酒店大堂設三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。⒉ 建筑立面造型根據規(guī)劃設計要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日關于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價技術報告估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應 對本估價結論進行必要的調整。故本估價報告中估價對象建筑面積數據為委托人所提供的經批準的施工圖紙數據，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。⑺ 委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。 房地產估價公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤來求取估價對象價值的方法。房地產的價格具有很強的時間性。五、估價時點：2012年9月5日六、價