【正文】 買方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)。 ⑸銷售稅費(fèi)：銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開發(fā)商（賣方）繳納的稅費(fèi)，可以分為以下 3類：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)（如由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)）等。 ⑵建筑物重新購建價格的求取辦法 ①單位比較法 — 是以建筑物整體，與價格、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價格的方法。 自然老朽 — 主要由自然力的作用引起 ， 如風(fēng)吹 、 日曬 、 雨淋等引起的建筑物腐朽 、老化 、 風(fēng)化 、 基礎(chǔ)沉降等 ， 與建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)有關(guān) ， 同時也要看所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件 。 ⑵求取建筑物折舊的方法 （自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過年數(shù)、有效經(jīng)過年數(shù)） 在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)。 ⑵估價要求 需要評估該房地產(chǎn) 2023年 10月的市場價格 ⑶評估過程 ①選取估價方法，因無類似辦公大樓的交易實(shí)例，擬采用成本法估價。 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟： 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為以下 6個步驟： ⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式； ⑶估計開發(fā)經(jīng)營期； ⑷預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； ⑸估計開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ⑹進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。 比較法進(jìn)行 風(fēng)險問題 ⑷預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。 ：要求評估 1996年 10月出售價格。 ? 重復(fù)交易法 —— 根據(jù)同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產(chǎn)價格指數(shù)。避免房地產(chǎn)市場極端值影響。 ③計息的方式 ④計息的大小 ⑤計息周期 ⑥名義利率和有效利率 ⑺開發(fā)利潤：一般按社會或行業(yè)平均利潤率估計，按地價、開發(fā)成本和管理費(fèi)用三者之和的一定比例計算。可分為開發(fā)期（）和租售期（）。通常有以下幾方面的假設(shè)：估價中涉及到的不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期內(nèi)不會發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，而且不考慮物價上漲的因素；假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本是均勻投入的。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 ③經(jīng)濟(jì)上的折舊 指建筑物以外（如噪音、污染、環(huán)境的改變等）的各種不利因素所造成的建筑物價值得損失。 建筑物折舊 ⑴建筑物折舊的概念和原因 折舊 — 是會計學(xué)中用于衡量由于時間流逝、技術(shù)過時和市場變化等因素而引起的固定資產(chǎn)的磨損消耗和其他價值損失的術(shù)語。 ⑴ 重新購建價格分為以下兩種形式： 重建成本 — 是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù) ， 按估價時點(diǎn)的價格水平 ， 重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格 。 ⑷投資利息：它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由下列 6大項(xiàng)構(gòu)成：⑴土地取得成本；⑵開發(fā)成本；⑶管理費(fèi)用；⑷投資利息；⑸銷售稅費(fèi)；⑹開發(fā)利潤。 ⑶收益排序插入法 。 ⑷凈收益現(xiàn)金流的類型 在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)各種狀況確定未來的凈收益現(xiàn)金流形式，以便選擇相關(guān)公式進(jìn)行計算。 A. 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。 凈收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 它是指在估算不動產(chǎn)未來若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率， 將評估對象未來收益還原為評估時日收益總和的一種方法。包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況三個方面的修正。 交易情況修正的方法： 可比實(shí)例的成交價格 *交易情況修正系數(shù) =正常價格 交易情況修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù) /交易案例交易情況指數(shù) （ 2）交易期日修正 是指將可比交易實(shí)例在成交期日的價格修正到待估房地產(chǎn)估價期日的價格。甲交易實(shí)例成交價 80萬元，首付 16萬，半 年后付 32萬，余款 32萬一年后付清；乙交易實(shí)例成交價 80萬元，首付 16萬， 余款一年后付清。這通常是指首先進(jìn)行一般調(diào)整，然后對具體特征進(jìn)行調(diào)整。 ? ? 步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確定各可比銷售和財產(chǎn)標(biāo)的之間的重大差異。 數(shù)據(jù)的證實(shí)： 有兩條途徑可以提高你獲取信息的質(zhì)量： ⑴對銷售進(jìn)行檢查。 ? (3)有關(guān)可比銷售的法律數(shù)據(jù) ? 收集可比財產(chǎn)的某些法律特征。 ? （ 2）銷售實(shí)例的物理特征 努力發(fā)現(xiàn)那些對被研究市場起著重要作用的財產(chǎn)特征。 ? 需要什么樣的信息 ? （ 1）銷售交易數(shù)據(jù) ? 銷售日期（達(dá)成銷售價格的日期而不是銷售記錄的日期） ? 銷售價格和銷售條款（達(dá)成的融資安排）：誰提供以及是否為市場利率。 ⑵可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動產(chǎn)銷售價格中包括動產(chǎn)價格，或有買主以優(yōu)惠利率提供融資。 根據(jù)交易案例的銷售對待估不動產(chǎn)的價值做出結(jié)論。 對交易案例的銷售進(jìn)行調(diào)查；確定買主和賣主的動機(jī)；找出有關(guān)銷售日期、價格、條件等方面資料； ⑵ 分析銷售。 當(dāng)估價師使用多個或更多的方法對價值進(jìn)行估算時，必須對使用有關(guān)方法得 出的估算值進(jìn)行檢查然后得出最后的結(jié)論。此外，估價目的的確定對于估價方法的選擇、估價資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。 類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。 土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。價值是指某物體在某些方面對某些人所具備的用途和效用。 ? ⑴房地產(chǎn)交易的需要 ? ⑵房地產(chǎn)抵押的需要 ? ⑶房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰? ? ⑷房地產(chǎn)稅收的需要 ? ⑸ 房地產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)男枰? * 房地產(chǎn)市場信息的缺失影響房地產(chǎn)市場功能的發(fā)揮 ⑴合法原則 要以 估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。 如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來估價。 過去（回顧性估價）、現(xiàn)在、未來（預(yù)測性估價）。 權(quán)利狀況 — 權(quán)利的完整性（是否受限制）、權(quán)屬的性質(zhì)（所有權(quán) OR 使用權(quán)）、權(quán)屬的使用狀況（如使用權(quán)的剩余年限） ③確定估價期日 — 是要明確所要評估的價值是指哪個具體時間上的價值。 最后的價值仍取決于實(shí)際的市場信息和估價師的判斷和經(jīng)驗(yàn)，估價結(jié)論 很少以三種估價方法的簡單平均數(shù)為基礎(chǔ)。我們應(yīng)努力 發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財產(chǎn)出現(xiàn)價格差異。二，銷售應(yīng)該具備公開市場交易的資格。 收集可比交易實(shí)例（收集交易實(shí)例 +選取可比實(shí)例） 盡可能的接近 選取交易實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)： ⑴可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍 內(nèi)的類似地區(qū)。大類結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、 鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。 ? 要努力發(fā)現(xiàn)銷售價格中是否包括動產(chǎn)。 建筑的年限及其設(shè)計和建設(shè)的質(zhì)量。 ? *應(yīng)檢查銷售財產(chǎn)周圍的財產(chǎn)，看其年限、價值、質(zhì)量、條件與用途是否與財產(chǎn)標(biāo)的周圍的財產(chǎn)有根本不同。 ⑵通過其他信息來源對已獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉檢查。 ? （ 3）調(diào)整的原則 ? （及其價格）進(jìn)行調(diào)整使其更接近財產(chǎn)標(biāo)的。 5個方面：⑴統(tǒng)一付款方式；⑵統(tǒng)一采用單價；⑶統(tǒng)一幣種與貨幣單位； ⑷統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑸統(tǒng)一面積單位。 應(yīng)該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場利率。 例：評估某宗房地產(chǎn) 2023年 9月末的價格，可比實(shí)例成交價 3000元 /平方米，成 交日期 2023年 10月，另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格 2023年 6月末到 2023年 2月末平 均每月比上月上漲 %， 2023年 2月末到 2023年 9月末平均每月上漲 2%。 ⑶實(shí)物狀況： 土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況； 建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布臵、工程質(zhì)量等 修正方法： ⑴直接比較修正：一般采用評分的辦法，以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分。 有效毛收入是由潛在毛收入