【正文】 確定某一財(cái)產(chǎn)所謂的最有效和最佳用途。大類用途：居住、商業(yè)、辦公 、旅館、工業(yè)等。大類結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、 鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。 ⑸可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合。 ⑺可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。應(yīng)對(duì)實(shí)際利率、付款計(jì)劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。 ? 要努力發(fā)現(xiàn)銷售價(jià)格中是否包括動(dòng)產(chǎn)。在大型的房地產(chǎn)收益交易中，有些動(dòng)產(chǎn)常常包括在銷售中。家庭轉(zhuǎn)讓？虧本出售？承租人購買？臨近財(cái)產(chǎn)的業(yè)主購買？ ? 在收益性評(píng)估和商業(yè)評(píng)估中，銷售數(shù)據(jù)還應(yīng)包括有關(guān)財(cái)產(chǎn)收益和費(fèi)用方面的信息。這些可能包括： 土地大小、形狀、地形、土壤等。 建筑的年限及其設(shè)計(jì)和建設(shè)的質(zhì)量。 ? 建筑的條件及其現(xiàn)代化質(zhì)量。 ? 財(cái)產(chǎn)方面的問題，包括從房間面積偏小、嚴(yán)重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問題。政府、民間、市場限制。 ? *應(yīng)檢查銷售財(cái)產(chǎn)周圍的財(cái)產(chǎn)，看其年限、價(jià)值、質(zhì)量、條件與用途是否與財(cái)產(chǎn)標(biāo)的周圍的財(cái)產(chǎn)有根本不同。（社區(qū)的生命周期及房地產(chǎn)的外部性問題） ? （ 5）市場條件：應(yīng)考慮市場在銷售時(shí)處于什么狀態(tài) ? （ 6）有多少筆銷售實(shí)例 ? 對(duì)于每項(xiàng)評(píng)估，所需可比實(shí)例的數(shù)量并不固定。（統(tǒng)計(jì)方法） 數(shù)據(jù)來源：政府記錄、報(bào)刊、交易會(huì)、當(dāng)事人等。在很多評(píng)估中，常規(guī)的做法就是對(duì)可比銷售實(shí)例進(jìn)行現(xiàn) 場檢查。 ⑵通過其他信息來源對(duì)已獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉檢查。 技巧（吸引力排序）；局限性：所有銷售交易和財(cái)產(chǎn)特征都應(yīng)與被評(píng)估的財(cái)產(chǎn)大致類似；此外，該技巧嚴(yán)重依靠評(píng)估師的直覺來判斷哪一宗銷售財(cái)產(chǎn)對(duì)買主更具吸引力。 比較的四要素：銷售條款、銷售時(shí)間、位臵因素、物理因素 ? 銷售條款 —— 銷售條款可以確定銷售價(jià)格 ? (2)對(duì)銷售進(jìn)行比較和調(diào)整的程序 ? 包括兩個(gè)步驟： ； 所發(fā)現(xiàn)的差異。（比較要差異并觀察哪些差異對(duì)價(jià)格差異構(gòu)成了主要影響） ? ? 注意幾個(gè)問題：一是銷售調(diào)整應(yīng)該是合理的。 ? （ 3）調(diào)整的原則 ? （及其價(jià)格）進(jìn)行調(diào)整使其更接近財(cái)產(chǎn)標(biāo)的。 ? 。 ? 。合理的調(diào)整順序應(yīng)該是：銷售條款、時(shí)間和市場條件、位臵、物理特征。 5個(gè)方面：⑴統(tǒng)一付款方式；⑵統(tǒng)一采用單價(jià)；⑶統(tǒng)一幣種與貨幣單位； ⑷統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑸統(tǒng)一面積單位。 融資安排：計(jì)息方式、付款期限、利息、融資提供形式、特殊條款。 例：由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，成交價(jià)格往往采用分期付款的方式進(jìn)行，但付款 方式不同，使得實(shí)際價(jià)格會(huì)不同。 *盡管成交價(jià)格都為 80萬元，但實(shí)際價(jià)格不一樣。 應(yīng)該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場利率。（ 增量融資資本問題 ） 特殊條款：是否有銷售提前償還條款、可變利率條款等。 ⑴有利害關(guān)系人之間的交易； ⑵急于出售或急于購買的交易； ⑶交易雙方或某一方對(duì)市場行情缺乏了解的交易； ⑷交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易； ⑸交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；（） ⑹相鄰房地產(chǎn)的合并； ⑺交易方式的差異。 修正公式： 交易實(shí)例在成交日期的價(jià)格 *交易日期修正系數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) /交易案例價(jià)格指數(shù) 一般采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來進(jìn)行修正。 例：評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2023年 9月末的價(jià)格，可比實(shí)例成交價(jià) 3000元 /平方米，成 交日期 2023年 10月，另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格 2023年 6月末到 2023年 2月末平 均每月比上月上漲 %， 2023年 2月末到 2023年 9月末平均每月上漲 2%。只有滿足這一要求，才能如實(shí)反映商品價(jià)格的變動(dòng)。 （ 3）位臵和物理 —— 房地產(chǎn)狀況修正 是將交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 ⑴區(qū)位狀況： 繁華程度 、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨 路狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 ⑶實(shí)物狀況： 土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況； 建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布臵、工程質(zhì)量等 修正方法： ⑴直接比較修正：一般采用評(píng)分的辦法，以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分。 注意事項(xiàng)： ⑴ 可比實(shí)例狀況，無論是區(qū)位、權(quán)益還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是其成交時(shí)的狀況，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候可能發(fā)生變化后的狀況。 收益法 收益還原法是對(duì)土地、房屋、或其他具備收益性資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。 適用范圍：以獲取收益為目的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)。 有效毛收入是由潛在毛收入扣除空臵、拖欠租金（延遲支付和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 運(yùn)營費(fèi)用率＝運(yùn)營費(fèi)用247。對(duì)于某些類型的房地產(chǎn)，其運(yùn)營 費(fèi)用率有一個(gè)相對(duì)固定的范圍。 ⑵不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取 凈收益的求取因估價(jià)對(duì)象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種 情況： ①出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益根據(jù)租賃資料求取。 租賃收入包括有效毛收入和租賃保證金、押金等的利息收入。 *注意租金收入中是否含有動(dòng)產(chǎn)的租金收入。 ②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)就是房地產(chǎn)所有者又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營 者利潤沒有分開，需要從利潤中將屬于房地產(chǎn)租金的部分剝離出來。 ，凈收益等于產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。 ③自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取 此類凈收益的求取可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。 ⑶ 實(shí)際收益與客觀收益 實(shí)際收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般不能用來估價(jià)，因?yàn)榫唧w經(jīng)營者的經(jīng)營能力等影響實(shí)際收益很大。 所以，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益， 除有租約限制的以外 ，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。 ⑸收益年限的確定 對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限的，就根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限。 風(fēng)險(xiǎn) 收益 認(rèn)識(shí)到資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，實(shí)際上就把握了求取資本化率的方法，即估價(jià)時(shí)所選用的資本化率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。 不同資本化率下的評(píng)估價(jià)格 凈收益（萬元） 資本化率（ %） 評(píng)估價(jià)格（萬元） 5 4 5 5 5 6 5 8 5 10 5 12 確定方法： ⑴收益價(jià)格比較法 。 ⑵安全利率調(diào)整率（累加法）：以安全利率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率的方法。找出不同類型投資的收益率并按照風(fēng)險(xiǎn)值大小從高到低進(jìn)行排序制成圖表，然后將估價(jià)對(duì)象與這些類型的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的投資風(fēng)險(xiǎn)確定其所在圖表中的位臵從而確定其收益率的方法。 r=M*rM+(1M)rE M貸款價(jià)值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率； rM抵押貸款收益率，通常為抵押貸款利率； rE自有資金所要求的收益率 例子： 待估房地產(chǎn)為一 24層寫字樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，占地面積 2500平方米，建筑總面積 26000平方米，土地使用期 50年， 1998年落成，要求評(píng)估 2023年 5月的收益現(xiàn)價(jià)。 適用范圍：既無收益又行少發(fā)生交易的房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估。 估價(jià)程序 成本法 經(jīng)濟(jì)耐用年限 確定 重置成本、重建 成本確定 折舊計(jì)算 D 成本價(jià)格測算 V=CD 評(píng)估價(jià) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項(xiàng)目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。 ⑴土地取得成本：是取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。 ⑵開發(fā)成本：是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。 在實(shí)際中主要包括以下幾部分：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)工程中的稅費(fèi)。在估價(jià)