【正文】 黃陂區(qū)盤龍城盤龍大道（ F、天下旁） 30 目標客戶群分析 該項目主要的對象人群集中在來漢工作的白領(lǐng)，本地的居民。 序 號 項 目 總 價（萬元） 1 土地成本 7718 2 建安工程費 66000 3 前期工程費 1386 辦證費用 660 可行性研究 66 勘探規(guī)劃設(shè)計費 330 其它費用 330 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 800 5 公建配套費 3300 6 不可預(yù)見費用 7 管理費用 8 銷售費用 9 總投資成本 32 總結(jié) 位于硚口區(qū)古田二路的賽達國際項目，擁有特別優(yōu)越的地理優(yōu)勢，且由于該區(qū)域正在進行舊城改造，發(fā)展前景良好。 綜合以上分析，我更傾向于漢口湖畔項目，該項目相較于賽達國際項目而言，更適應(yīng)其所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 戶型、面積定位 由于該項目建在商業(yè)圈，消費群體大多是白領(lǐng)或來漢工作的人員，因此，可以以 100平米左右的房源為主。黃陂區(qū)人民醫(yī)院盤龍分院、武漢醫(yī)療救治中心 農(nóng)行、工行、建行 。擁有天然景觀優(yōu)勢，地理位置優(yōu)勢，則產(chǎn)品定位的價格也會適當偏高。為 有軌電車 。生活質(zhì)量較高。發(fā)揮緊鄰武漢市城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的自然資源、人文資源，使土地資源優(yōu)化配置。境內(nèi) 武漢天河國際機場 已開通至 巴黎 、 洛杉磯 、 東京 等 24 條國際及地區(qū)航線。由此，該項目的價格定位不宜過高，定在 8500元 /平 — 9000元 /平。因此可以做到以下幾點：保證綠化率，增加中心綠化和節(jié)點綠化 該項目的小區(qū)建設(shè)地塊方整，可以先規(guī)劃處中心綠化區(qū)，再增加各分部的節(jié)點綠化，增加區(qū)內(nèi)景觀的層次性。項目周邊還有不少低矮的紅瓦頂私房，其中靠近古田二路輕軌站還有幾棟已經(jīng)廢棄破敗的二層小樓，非常影響美觀。不過在解放大道上，古田四路及宗關(guān)是兩大十字路口， 在上下班高峰期極易發(fā)生擁堵，吳家山方向由于高架橋維修，車輛擁擠，近乎全天擁堵，相比起來，公共交通比自駕更為方便。 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strength） 22 ◇ 交通便利，近交通干道 古田片區(qū)的快速崛起，跟輕軌 1 號線有著密不可分的關(guān)系。月 由以上比較可以看出，要想項目在眾多樓盤中異軍突起，應(yīng)注意以下幾點： 以多種戶型作為 賣點 以超大型停車場作為賣點 設(shè)置合理物業(yè)管理費價格 目標客戶群分析 購買該區(qū)域樓盤主要是以生活和工作在古田片區(qū)周邊的中高層消費人群和來武漢三鎮(zhèn)的其他消費人群。 小 結(jié) 古田地區(qū)是硚口居住集中區(qū)域，住宅開發(fā)的扎堆，市政規(guī)劃利好刺激，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò) 古田片交通便利， 20多輛公交車輛聯(lián)通片區(qū)和武漢三鎮(zhèn)，更有輕軌已經(jīng)通車，與市中心的聯(lián)系快捷，乘車到漢口商業(yè)中心武漢廣場僅需 20分鐘，到江漢路商業(yè)步行街亦只需半小時左右。作為硚口西部舊城改造的重點，隨著區(qū)域內(nèi)軌道 2號線的建成，漢西建材市場的進一步擴張，周邊環(huán) 境和配套設(shè)施的逐步改善，新型活力的產(chǎn)業(yè)新區(qū)開始逐步形成?？偟膩砜矗谡{(diào)控政策總體偏緊的情況下，市場預(yù)期不會出現(xiàn)明顯變化，開發(fā)企業(yè)在樓盤定價上也會更趨理性，住房價格將保持平穩(wěn)。 2020年，宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，按照穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，房地產(chǎn)市場仍將保持良好的發(fā)展氛圍。 從各價格段銷售情況看，在全市商品住房銷售中， 700010000元 /平方米銷售套 數(shù)占總銷量的 %，占比較去年增加 %。 華僑城和復(fù)地東湖國際一直為強烈推薦樓盤，品質(zhì)叐到客戶認可，其憑借地段、產(chǎn)品優(yōu)勢及高性價比叏得全年成交釐額 排名前二的位置，碧桂園生態(tài)城 14年屢次表現(xiàn)優(yōu)異，項目未來價值已被客戶認可。個人住房貸款余額 ，同比增長 %，較年初新增 。 全市土地市場累計成交房地產(chǎn)開發(fā)用地 245 宗，土地面積 公頃（合22381 畝），同比增長 %；規(guī)劃建筑面積 萬平方米，同比增長 %；成交金額 億元，同比增長 %。 同時，武漢具有突出的區(qū)位優(yōu)勢，它位于中國經(jīng)濟地理的中心區(qū)，北至北京、東至上海、南達廣州、西去西安，均在 1200 公 里左右行程，有水、陸、空交通相連。之前成立的七個區(qū)域為武漢市經(jīng)濟密集，社會活動頻繁的地區(qū)。東西 湖兩個郊區(qū)；蔡甸、江夏、黃陂、新洲新型城區(qū)，共十三個區(qū)縣級單位。另外，政府實行的貨幣政策，對于直接影響開發(fā)商和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。本篇文章以硚口區(qū)和黃陂區(qū)兩大新興房地產(chǎn)市場區(qū)域入手，用兩個不同項目的前期策劃進行對比，由此對這兩個區(qū)域進行了全面的剖析。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消成績。 5．設(shè)計內(nèi)容 本課程設(shè)計是考慮在某大中城市中的某一個房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目由學(xué)生自己確定）的可行性分析。 1 《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》 課 程 設(shè) 計 設(shè)計題目：武漢市房 地產(chǎn)項目前期策劃 2020 年 1 月 2 課程設(shè)計說明書 1．設(shè)計題目 某房地產(chǎn)項目前期策劃 2．設(shè)計目的 課程設(shè)計是驗證課堂理論、鞏固和深化課堂所學(xué)知識的重要環(huán)節(jié)。 4．時間安排 本次課程設(shè)計安排在 20202020年第二學(xué)期第 17周進行。 ※課程設(shè)計要求獨立完成，不得抄襲。武漢現(xiàn) 在正處于快速發(fā)展時期，其部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場正在崛起。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲，而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房產(chǎn)，這對房地產(chǎn)開發(fā)是很不利的。 行政區(qū)劃 武漢市下轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山七個區(qū)域；漢南。 最后，來看一下具體的人口分布表 8 全市常住人口地區(qū)分布如下： 由表可以看出，武 漢市內(nèi)各區(qū)縣人口分布不均勻。 9 分析小結(jié)： 基于上述武漢市城市硬件方面的情況，武漢市因地制宜的制定了相關(guān)的規(guī)劃與政策，都將對城市各方面的發(fā)展也包括房地產(chǎn)市場的格局及發(fā)展帶來一定的影響。 武漢市雖然經(jīng)濟發(fā)展較快，可是在全國重多大城市中，武漢的人均收入是偏低的，眾所周知，武漢人均工資在全國的重多城市中排名很低的，所以，武漢經(jīng)濟雖是在較快的發(fā)展著，可是人均收入增長并不太快！ 11 土地有形市場成交情況 2020 年，全市土地市場（含中心城區(qū)、新城區(qū)及開發(fā)區(qū)）累計成交土地583 宗，面積 公頃（合 50606 畝），同比增長 %；規(guī)劃建筑面積 萬平方米，同比增長 %；成交金額 億元，同比增長 %。其中：住房開發(fā)貸款余額 ，同比增長 %，較年初新增 。 2020年武漢市單項目成交釐額前十門檻約 14億元，同比小幅下滑，十強項目基本全部為全國性房企戒本實力房企開収 樓盤，各類型項目均有尚佳的表現(xiàn)。 700010000元 /平方米商品住房銷量占比加大。二是宏觀經(jīng)濟層面。另外，由于 2020年武漢市土地成交面積較去年增幅明顯，同比增長 %，且住房新開工面積較 2020年明顯好轉(zhuǎn)，市場供應(yīng)整體形勢好于去年，尤其是城中村改造力度加大，中心城區(qū)市場供應(yīng)將有所改善。長期低檔房對市場的傾銷使得低檔房市場趨于飽和。隨著本地塊周邊的小區(qū)吸引了大量優(yōu)秀客戶，相信以后在這些方面應(yīng)能得到明顯改善。走向大體上位 20 于解放大道、長豐大道之間。月 /平米 消費者接受的價格不宜過高。項目緊鄰的解放大道，駕車前往中心區(qū)比較方便，通過古田二路也可以直接上三環(huán)。項目緊鄰的小區(qū)，不少都是低矮破舊的老房，項目旁邊的辛家地小學(xué)的大門兩側(cè)，均是工業(yè)小店，滿地 的油漬和垃圾。 項目投資開發(fā)成本估算 序 號 項 目 總 價（萬元） 1 土地成本 2 建安工程費 3 前期工程費 辦證費用 可行性研究 勘探規(guī)劃設(shè)計費 其它費用 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 580 5 公建配套費 6 不可預(yù)見費用 7 管理費用 8 銷售費用 9 總投資成本 25 景觀設(shè)計規(guī)劃建議 既然項目是以居住地為住，則周邊的生活環(huán)境至關(guān)重要。古田四路在環(huán)境和發(fā)展上相比古田二路要更有優(yōu)勢，緊鄰漢西一路輕軌的南國大武漢 soho，目前在售寫字樓，均價 8000元 /平，預(yù)計將在 3月份加推 5183平米 LOFT 房源，漢西一路的中民長青里在售 8 8 110平米房源， 82平米特價房 64萬一套， 8 110平米均價 8600元 /平米。黃陂區(qū)堅持工商業(yè)并舉，大力實施 “兩輪驅(qū)動 “戰(zhàn)略，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)取得了長足發(fā)展。第二、按照 “南部水產(chǎn)蔬菜，中部畜禽糧油，北部林果茶小雜糧 ”的發(fā)展思路，大力推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。農(nóng)村 恩格爾系數(shù) %，比上年下降 %。 武漢軌道交通 28號線，連接漢口金銀潭與前川新城的軌道線路，南起金銀潭，沿川龍大道至前川，路線全長 28公里，采用高架、地面敷設(shè)方式，設(shè)置車站 10座 。 此外， 從區(qū)域內(nèi)在售樓盤的價格特征來看，景觀資源、產(chǎn)品規(guī)劃等因素都對其產(chǎn)品銷售價格的制定產(chǎn)生了不同程度的影響。盤龍一 小、二小，盤龍一中、黃陂一中盤龍分校、籌建中的省級高中、國際光華學(xué)校、武漢外國語學(xué)?？偛?。 項目投資開發(fā)成本估算 31 項目建議 項目定位建議 該項目位于盤龍城的新商圈，交通便利，且周圍有純別墅區(qū) F、天下等，不得不說，這占據(jù)了很大的優(yōu)勢，因此，該項目可以定位到高檔商業(yè)住宅樓。此外，該項目處于商業(yè)圈中，其未來的發(fā)展不可限量。 政府對古田區(qū)域該項目位于的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。因為黃陂區(qū)部分有一定消費能力的消費者流失到漢口等地區(qū)，而該區(qū)現(xiàn)在正處于發(fā)展中，且將在未來發(fā)展成 政治中心、文化中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、高端居住中心和市民集散中心 ，這將會極大的刺激消費者的消費情況。因此，目前盤龍城的交通設(shè)施相對薄弱。2017年前完工。 武漢地鐵機場線 起于 2號線終點金銀潭至 武漢天河國際機場 ；共 7站， 2020年完工。金融機構(gòu)存款余額從 億元增加到 235 億元，年均 增長 2