【導(dǎo)讀】課程設(shè)計是驗證課堂理論、鞏固和深化課堂所學(xué)知識的重要環(huán)節(jié)。本課程設(shè)計的目的是。使學(xué)生具備進(jìn)行房地產(chǎn)項目可行性分析的基本能力。相關(guān)設(shè)計資料及相關(guān)數(shù)據(jù)做適量調(diào)整，做到一人一題。自己確定，并予以說明出處）的可行性分析。根據(jù)假定的資料數(shù)據(jù)設(shè)計若干種開發(fā)方案，本次課程設(shè)計安排在2020-2020年第二學(xué)期第17周進(jìn)行。地方房地產(chǎn)市場概況；某房地產(chǎn)項目建議?！n程設(shè)計作息時間同上課期間。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消成績。※所交課程設(shè)計統(tǒng)一為A4頁面大小裝訂上交，封面參照首頁。不遲于18周星期一下午5點提交全部課程設(shè)計成果，遲交不予評定成績。有必要，可以對部分同學(xué)進(jìn)行口頭答辯后再給予成績。近年來，全國的房地產(chǎn)一方。武漢現(xiàn)在正處于快速發(fā)展時期，其部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場正在崛起。進(jìn)行對比，由此對這兩個區(qū)域進(jìn)行了全面的剖析。

　　

【正文】 目基本信息： 項目類型： 住宅 商業(yè) 項目位置： 黃陂區(qū)盤龍城盤龍大道（ F、天下旁） 建筑結(jié)構(gòu)： 純板式結(jié)構(gòu) 建筑類型： 一期：高層 二期：高層 小高層 洋房 車位： 17001800個 占地面積 / 建筑面積： 300000平方米 / 600000平方米 綠化率 / 容積率： 35% / 一期： 二期： 裝修狀況： 毛坯 黃陂區(qū)市場分析 區(qū)域簡介 黃陂區(qū)，地處 中部地區(qū) 最大城市 武漢市 北部，區(qū)域面積 2261 平方公里，約 漢口湖畔項目位于武漢市盤龍城盤龍大道西側(cè)， 萬畝后湖湖畔，毗鄰 F、天下別墅群、恒達(dá)盤龍灣別墅群和華中頂級商城奧特萊斯，占盡盤龍城生態(tài)湖景資源 。地理位置如下： 27 占全市的 1/4；人口 111 萬，是武漢面積最大、人口最多的區(qū)。下轄 19 個街鄉(xiāng)鎮(zhèn)，611 個村委會、 45 個社區(qū)。黃陂區(qū) 是湖北省第一臺鄉(xiāng)，第二僑鄉(xiāng)。截至 2020 年底，黃陂已創(chuàng)建了七個國家 4A 級景區(qū) ，位列全國區(qū)縣第一；榮獲 ?全國的鄉(xiāng)村旅游示范區(qū) ?稱號。境內(nèi)三大知名文化源頭匯集： 盤龍城 文化， 木蘭文化 ， 二程 文化。黃陂區(qū)堅持工商業(yè)并舉，大力實施 “兩輪驅(qū)動 “戰(zhàn)略，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)取得了長足發(fā)展。境內(nèi) 武漢天河國際機場 已開通至 巴黎 、 洛杉磯 、 東京 等 24 條國際及地區(qū)航線。 區(qū)域土地資源狀況 黃陂區(qū)國土總面積 2261 平方公里（ 萬畝），占全省國土總面積的%。其中耕地面積 1078 平方公里，占總面積的 48%；園地 16 平方公里，占總面積的 %；林地 354 平方公里，占總面積的 16%；牧草地 68 平方公里，占總面積的 3%；水面面積 358 平方公里，占總面積的 16%。從土地資源結(jié)構(gòu)看，耕地、林地為主要土地類型，占 總面積的 64%，其分布與全區(qū)北高南低的地勢相對應(yīng)。耕地多在區(qū)中部、東北部和南部，林地主要分布在縣西北地區(qū)。 土地開發(fā)利用的主要特點為：第一、國土資源具有多樣性、多宜性?？h西北低山群體宜林宜牧，中部、南部平原土壤肥沃，發(fā)展種植業(yè)得天獨厚。第二、按照 “南部水產(chǎn)蔬菜，中部畜禽糧油，北部林果茶小雜糧 ”的發(fā)展思路，大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。發(fā)揮緊鄰武漢市城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的自然資源、人文資源，使土地資源優(yōu)化配置。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 全區(qū)生產(chǎn)總值由 2020 年的 億元到 2020 年預(yù)計可達(dá) 億元，年均增長 %；全口徑財政收入從 億元增加到 60 億元，年均增長 %；其中地方一般預(yù)算收入從 億元增加到 億元，年均增長 %；固定資產(chǎn)投資從 億元增加到 億元，年均增長 %。社會消費品零售總額從 億元增加到 億元，年均增長 %；農(nóng)民人均純收入從 元增加到 9166 元，年均增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從 8062 元增加到 14616元，年均增長 %。金融機構(gòu)存款余額從 億元增加到 235 億元，年均 增長 28%。圓滿完成 “十一五 ”規(guī)劃，實現(xiàn)了 “十二五 ”的良好開局。區(qū)域經(jīng)濟綜合實力連年位居全省區(qū)域經(jīng)濟前十。 2020 年，城鎮(zhèn) 恩格爾系數(shù) %，比上年提高%。農(nóng)村 恩格爾系數(shù) %，比上年下降 %。生活質(zhì)量較高。 28 區(qū)域交通狀況 軌道交通 武漢軌道交通一號線 的北延長線將從 堤角 北行至黃陂區(qū)的 漢口北 大道，此工程預(yù)計于 2020年完工，并將與一號線貫通運營。一號線采用 4B 編組。 武漢地鐵機場線 起于 2號線終點金銀潭至 武漢天河國際機場 ；共 7站， 2020年完工。 武漢地鐵十二號線 起點 古田 ，終點 武湖街道 。從古田長豐大道、經(jīng)發(fā)展大道，穿過 漢口火車站 ，沿后湖大道到 堤角 ，順著漢施公路到達(dá)武湖。為 地鐵 ，尚在規(guī)劃中。 武漢軌道交通 28號線，連接漢口金銀潭與前川新城的軌道線路，南起金銀潭，沿川龍大道至前川，路線全長 28公里，采用高架、地面敷設(shè)方式，設(shè)置車站 10座 。為 有軌電車 。 2017年前完工。 武漢地鐵 21號線 起終點站分別為 1號線的 新榮站 或黃陂 漢口北 站和新洲 陽邏 。2017年前完工。 城市公交 武漢市區(qū)至 前川街道 ： 292 295， 武漢市區(qū)至 武湖街道 293， 253， 212 232[4] 武漢市區(qū)到 盤龍城 229路， 248路， 291路， 297路， 298路， 296路， 291路 前川街道： 611路 起止點：祝店 —雙鳳大橋 612路 起止點：百秀街 —理林大道 區(qū)內(nèi)公交： 2路， 3路， 5路， 7路， 8路， 9路、 10路、 11路， 12路、 13路、 15路、16路， 21路， 23路 小 結(jié) 黃陂區(qū)盤龍城相對于武漢其他郊區(qū)發(fā)展起步晚，住宅產(chǎn)品類型特征比較單一，即別墅類型產(chǎn)品占據(jù)大部分。而隨著別墅供給的減少，未來將以多層類普通住宅為主。隨著普通住宅的增多，市政配套需求增大，配套將會有所改善，對多層類物業(yè)市場預(yù)期將會有很好的促進(jìn)。 此外， 從區(qū)域內(nèi)在售樓盤的價格特征來看，景觀資源、產(chǎn)品規(guī)劃等因素都對其產(chǎn)品銷售價格的制定產(chǎn)生了不同程度的影響。擁有天然景觀優(yōu)勢，地理位置優(yōu)勢，則產(chǎn)品定位的價格也會適當(dāng)偏高。因此，盤龍城在天然景觀方面有得天獨厚的競爭優(yōu)勢。 但是，盤龍城對外交通雖然順暢，但是內(nèi)部次級干道和支路較少，各區(qū)域之 29 間的聯(lián)系不緊密，雖有規(guī)劃地鐵八號線，但初步計劃卻是 2020年建成。因此，目前盤龍城的交通設(shè)施相對薄弱。 競爭項目調(diào)查分析 項目名稱： 天縱頤景康城 奧萊匯 漢口湖畔 區(qū)域： 黃陂區(qū) 黃陂區(qū) 黃陂區(qū) 建筑類別： 高層 小高層，高層，別墅 高層，洋房 占地面積： 67000萬平方米 300000平方米 配套設(shè)施： 農(nóng)行、工行 。黃陂一中、盤龍城一小、武漢外國語學(xué)校（在建） 。盤龍醫(yī)院、武漢市急救中心 工行、農(nóng)行、中行、建行、第一創(chuàng)業(yè)證券 。盤龍一 小、二小，盤龍一中、黃陂一中盤龍分校、籌建中的省級高中、國際光華學(xué)校、武漢外國語學(xué)?？偛?。黃陂區(qū)人民醫(yī)院盤龍分院、武漢醫(yī)療救治中心 農(nóng)行、工行、建行 。黃陂一中，新東方高中、籌建中的省級高中、國際光華學(xué)校、武漢外國語學(xué)校 。湖北省人民醫(yī)院北院、武漢市一醫(yī)院分院、黃陂區(qū)人民醫(yī)院分院 開發(fā)商： 湖北天縱濱湖置業(yè)有限公司 奧特萊斯投資發(fā)展有限公司 武漢榕源房地產(chǎn) 樓盤價格： 4800元 /平方米 4500元 /平方米 容積率 綠化率： 37% 35% 35% 戶型： 2室 2廳 3室 2廳 一室一廳，兩室一廳，三室一廳，別墅 地理位置： 黃陂區(qū)盤龍大道 黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)盤龍大道 50號 黃陂區(qū)盤龍城盤龍大道（ F、天下旁） 30 目標(biāo)客戶群分析 該項目主要的對象人群集中在來漢工作的白領(lǐng)，本地的居民。因為黃陂區(qū)部分有一定消費能力的消費者流失到漢口等地區(qū)，而該區(qū)現(xiàn)在正處于發(fā)展中，且將在未來發(fā)展成 政治中心、文化中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、高端居住中心和市民集散中心 ，這將會極大的刺激消費者的消費情況。此外，黃陂區(qū)有豐富的旅游資源，未來發(fā)展前景良好，會吸引更多外來人員居住。 SWOT 分 析 優(yōu)勢（ Strength） ? 交通優(yōu)勢：交通便捷，盤龍大道、巨龍大道形成區(qū)域主干交通網(wǎng)。 ? 環(huán)境優(yōu)勢：省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、盤龍古城 3500 年歷史文化底蘊、 F、天下純別墅區(qū)的優(yōu)良環(huán)境 ? 配套優(yōu)勢：處于商業(yè)圈，未來發(fā)展?jié)摿薮? 劣勢（ Weakness） ? 項目所處所處區(qū)域市場競爭力較大 機會（ Opportunity） ? 需求機會：來自漢口等地的年輕白領(lǐng)及投資客戶的大量市場需求 ? 發(fā)展機會：盤龍城和漢口的區(qū)位與經(jīng)濟上的融合 威脅（ Threat） ? 政策威脅：宏觀市場調(diào)控帶來的潛在市場威脅 ? 競爭威脅：周邊同類樓盤過多，競爭力大 投資估算 具體過程同方案一，其中，項目的建筑面積為 600000 ㎡ ,本項目單位建筑造價取1100 元 /平方米。 項目投資開發(fā)成本估算 31 項目建議 項目定位建議 該項目位于盤龍城的新商圈，交通便利，且周圍有純別墅區(qū) F、天下等，不得不說，這占據(jù)了很大的優(yōu)勢，因此，該項目可以定位到高檔商業(yè)住宅樓。 戶型、面積定位 由于該項目建在商業(yè)圈，消費群體大多是白領(lǐng)或來漢工作的人員，因此，可以以 100平米左右的房源為主。 項目價格建議 盤龍城房地產(chǎn)市場整體價格不算太高，與同地段的樓盤相比，該項目的價格定位均價最好 在 5000元 /平方米左右。 序 號 項 目 總 價（萬元） 1 土地成本 7718 2 建安工程費 66000 3 前期工程費 1386 辦證費用 660 可行性研究 66 勘探規(guī)劃設(shè)計費 330 其它費用 330 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 800 5 公建配套費 3300 6 不可預(yù)見費用 7 管理費用 8 銷售費用 9 總投資成本 32 總結(jié) 位于硚口區(qū)古田二路的賽達(dá)國際項目，擁有特別優(yōu)越的地理優(yōu)勢，且由于該區(qū)域正在進(jìn)行舊城改造，發(fā)展前景良好。 政府對古田區(qū)域該項目位于的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，舊城改造，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。 而位于黃陂區(qū)盤龍城的漢口湖畔項目，則是在環(huán)境方面有較好的優(yōu) 越性。盤龍城是省級古跡，且黃陂區(qū)正在大力發(fā)展旅游業(yè)，項目周邊的環(huán)境更是屈指可數(shù)。此外，該項目處于商業(yè)圈中，其未來的發(fā)展不可限量。 綜合以上分析，我更傾向于漢口湖畔項目，該項目相較于賽達(dá)國際項目而言，更適應(yīng)其所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 主要參考資料 [1]錢瑛瑛主編，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》，同濟大學(xué)出版社， 2020 年 [2]林曾杰等編，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》，中國建筑工業(yè)出版社， 2020 年 [3]黃有亮等編 ，《工程經(jīng)濟學(xué)》， 東南大學(xué)出版社， 2020 年 [4]李南主編 ，《工程經(jīng)濟學(xué)》， 北京：科學(xué)出版社， 2020 年