【正文】 投資估算 ........................................................................................................... 23 項目建議 ........................................................................................................... 24 規(guī)劃建議 ................................................................................................... 24 戶型及面積設(shè)計建議 .................................................................................. 25 項目價格建議 ............................................................................................ 25 方案二 漢 口湖畔項目 ..................................................................................... 26 黃陂區(qū)市場分析 .......................................................................................... 26 區(qū)域簡介 ................................................................................................... 26 區(qū)域土地資源狀況 ..................................................................................... 27 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 ..................................................................................... 27 區(qū)域交通狀況 ............................................................................................ 28 小 結(jié) ............................................................................................................... 28 競爭項目調(diào)查分析 ...................................................................................... 29 目標客戶群分析 .......................................................................................... 30 SWOT 分析 ............................................................................................... 30 投資估算 .................................................................................................... 30 項目建議 .................................................................................................... 31 項目定位建議 ............................................................................................ 31 戶型、面積定位 ......................................................................................... 31 項目價格建議 ............................................................................................ 31 總結(jié) ......................................................................................................................... 32 主要參考資料 ........................................................................................................... 32 6 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 國房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀環(huán)境調(diào)查分析 土地政策 我國依法實行國有土地有償使用制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，并且明確指出對耕地實行特殊保護，因此開發(fā)商只能在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)進行開發(fā)，并對開發(fā)的土地只擁有使用權(quán)沒有所有權(quán)，并且需對開發(fā)的土地交納租金。同時，銀行關(guān)于房地產(chǎn) 方面的業(yè)務(wù)也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。 人口分布 同第五次全國人口普查相比，全市常住人口中， 014 歲的人口為 976947 人，占總?cè)丝诘?%； 1564 歲的人口為 8013317 人，占總?cè)丝诘?%； 65 歲及以上的人口為 795128 人，占總?cè)丝诘?%。 基本城市要素 —— 基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò) 公路交通 目前已建成或在建的四條環(huán)線，與環(huán)線交插的十條放射線道路構(gòu)成了公路交通的主要部分，其中過江部分分別由長江、漢江上各五座大橋、三條規(guī)劃中的過江隧道組成。在中國東部、中部、西部三大經(jīng)濟帶中，武漢具有承東啟西的特殊區(qū)位。 房屋銷 售情況 武漢 74個城中村改造目前已經(jīng)過卉，地出讓節(jié)奏亦隨之放緩，未來兩年舊城改造將成為主流 12 74個“城中村”改造項 目， 2年內(nèi)完成整村地征收， 3年內(nèi)完成整村還建房建設(shè)。保障性住房開發(fā)貸款余額 ，同比增長 %，較年初新增 。 15 市場結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化 中小戶型商品住房為市場銷售主體。7000元 /平方米以下商品住房銷量套數(shù)占總銷量的 %，占比較去年下滑 %。 供求關(guān)系將繼續(xù)保持在合理水平。 17 由此可以推出兩個方案。 不過從古田一路到古田五路，綿綿數(shù)公里，仍是一片舊房子，羅家墩、陳家墩等小區(qū)在內(nèi)，經(jīng)濟較落后的長豐鄉(xiāng)也在區(qū)域內(nèi)，不少重工業(yè)工廠云集與此，區(qū)域生活環(huán)境還待改善。 一線：解放大道快車道 解放大道作為武漢最長最寬的一條快車道，從橋口西邊 的工農(nóng)路一直延伸到江岸的張公堤，沿線 30多條公交線路，路網(wǎng)交通發(fā)達。按照硚口區(qū)域政府規(guī)劃，古田板塊將成為硚口樓市主體，使古田擁有更廣闊的發(fā)展空間。由于硚口區(qū)屬于武漢較晚開發(fā)的區(qū)域，目前的經(jīng)濟水平相對于漢口武昌較落后，收入水平同比一般，該消費人群普遍非常注意價格的因素。輕軌 1 號線連接吳家山和堤角，橫跨整個漢口區(qū)，縮短了古田片區(qū)與市中心的距離。 ◇ 周邊配套豐富，社區(qū)商業(yè)成主力 小區(qū)大門的旁邊就是辛家地小學的側(cè)門，韓家墩小學、武漢四中位于漢西一路，距離項目僅 4 站路，武漢重點中學二中，乘坐輕軌也可以直達。據(jù)了解，這幾處破舊老房存在已久，但是一直沒有拆遷，由于距離項目較近，未來拆遷可能會對賽達國際的業(yè)主造成灰塵和噪音。 將休閑活動設(shè)施與景觀相結(jié)合 可以在小區(qū)內(nèi)設(shè)置休息 區(qū)、親子樂園等。 26 方案二 漢口湖畔項目 項目基本信息： 項目類型： 住宅 商業(yè) 項目位置： 黃陂區(qū)盤龍城盤龍大道（ F、天下旁） 建筑結(jié)構(gòu)： 純板式結(jié)構(gòu) 建筑類型： 一期：高層 二期：高層 小高層 洋房 車位： 17001800個 占地面積 / 建筑面積： 300000平方米 / 600000平方米 綠化率 / 容積率： 35% / 一期： 二期： 裝修狀況： 毛坯 黃陂區(qū)市場分析 區(qū)域簡介 黃陂區(qū)，地處 中部地區(qū) 最大城市 武漢市 北部，區(qū)域面積 2261 平方公里，約 漢口湖畔項目位于武漢市盤龍城盤龍大道西側(cè)， 萬畝后湖湖畔，毗鄰 F、天下別墅群、恒達盤龍灣別墅群和華中頂級商城奧特萊斯，占盡盤龍城生態(tài)湖景資源 。 區(qū)域土地資源狀況 黃陂區(qū)國土總面積 2261 平方公里（ 萬畝），占全省國土總面積的%。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 全區(qū)生產(chǎn)總值由 2020 年的 億元到 2020 年預計可達 億元，年均增長 %；全口徑財政收入從 億元增加到 60 億元，年均增長 %；其中地方一般預算收入從 億元增加到 億元，年均增長 %；固定資產(chǎn)投資從 億元增加到 億元，年均增長 %。 28 區(qū)域交通狀況 軌道交通 武漢軌道交通一號線 的北延長線將從 堤角 北行至黃陂區(qū)的 漢口北 大道，此工程預計于 2020年完工，并將與一號線貫通運營。 2017年前完工。因此，盤龍城在天然景觀方面有得天獨厚的競爭優(yōu)勢。黃陂一中，新東方高中、籌建中的省級高中、國際光華學校、武漢外國語學校 。 項目價格建議 盤龍城房地產(chǎn)市場整體價格不算太高，與同地段的樓盤相比，該項目的價格定位均價最好 在 5000元 /平方米左右。 主要參考資料 [1]錢瑛瑛主編，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》，同濟大學出版社， 2020 年 [2]林曾杰等編，《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》，中國建筑工業(yè)出版社， 2020 年 [3]黃有亮等編 ，《工程經(jīng)濟學》， 東南大學出版社， 2020 年 [4]李南主編 ，《工程經(jīng)濟學》， 北京：科學出版社， 2020 年