【正文】 ，其他老城區(qū)卻由于周邊復雜環(huán)境的影響，開發(fā)或多或少面臨噪音、采光、建筑密度等困擾。 小 結(jié) 古田地區(qū)是硚口居住集中區(qū)域，住宅開發(fā)的扎堆，市政規(guī)劃利好刺激，未來發(fā)展?jié)摿薮?。南泥灣大道東起漢西路 ，西接解放大道額頭灣，與古田四路、古田三路、古田二路、古田一路相貫通。東段從黃浦路向東延伸，沿解放大道至堤角站終點。 一線：輕軌聯(lián)通古田和漢口中心區(qū) 軌道交通一號線已建成，分別向東、西兩頭延伸。 區(qū)域交通網(wǎng)絡 古田片交通便利， 20多輛公交車輛聯(lián)通片區(qū)和武漢三鎮(zhèn)，更有輕軌已經(jīng)通車，與市中心的聯(lián)系快捷，乘車到漢口商業(yè)中心武漢廣場僅需 20分鐘，到江漢路商業(yè)步行街亦只需半小時左右。 區(qū)域配套設施 教育： 古田小學、武漢四中、十一中、十七中、四十三中、軍事經(jīng)濟學院、警官干部學院、市公安管理干部學院 醫(yī)療 : 武漢市第十醫(yī)院、中聯(lián)大藥房、康欣大藥房 購物： 麥德龍、中百倉儲、易初蓮花、新世紀連鎖超市 19 娛樂： 酒吧、網(wǎng)吧、游泳池、臺球室、咖啡屋 (主要集中在生活村 ) 金融： 工商銀行、市商業(yè)銀行、建設銀行、中國銀行、中國郵政 餐飲： 麥當勞、艷陽天、紅玫瑰火鍋城、江胖子火鍋城等 休閑： 東風公園、江灘三期 交通： 12條以上的公 交車線路、 3條巴士線路、輕軌 1號線 可見區(qū)域內(nèi)的基本設施已經(jīng)成形，但中高檔餐飲及休閑文化場所相對缺乏，這也與區(qū)域內(nèi)居民整體文化水平不高有一定關(guān)系。 周邊居民區(qū)大致分為三個層次：較早期商品房、單位福利房、近兩年升級產(chǎn)品。 片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 古田片區(qū)現(xiàn)在處于舊城改造的新時期，具有很大的升值空間。作為硚口西部舊城改造的重點，隨著區(qū)域內(nèi)軌道 2號線的建成，漢西建材市場的進一步擴張，周邊環(huán) 境和配套設施的逐步改善，新型活力的產(chǎn)業(yè)新區(qū)開始逐步形成。早期區(qū)域樓市以經(jīng)濟適用房為主，房價水平長期居于硚口的谷底。 地理位置如下： 項目基本信息： 項目類型： 住宅 項目位置： 武漢市硚口區(qū)古田二路 建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 建筑類型： 高層 車位： 791個 占地面積 / 建筑面積： / 綠化率 / 容積率： 30% / 18 裝修標準： 毛坯 古田片區(qū)市場分析 片區(qū)簡介 古田片區(qū)隸屬于硚口區(qū)，以解放大道為主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等為支干，面積 ，其地理位子位于武漢市中心城區(qū)，地處漢水之濱的硚口區(qū)西部。 方案設計 賽達國際項目 本項目位于武漢市硚口區(qū)古田二路，地處古田片區(qū)商業(yè)中心，福源 商業(yè)街、中百倉儲等近在咫尺?？偟膩砜?，在調(diào)控政策總體偏緊的情況下，市場預期不會出現(xiàn)明顯變化，開發(fā)企業(yè)在樓盤定價上也會更趨理性，住房價格將保持平穩(wěn)。 2020年，武漢市將繼續(xù)保持現(xiàn)行各項政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性 ,努力增加中低價位、中小套型普通商品 住房供應，同時也確保保障性住房的有效供給，都將對穩(wěn)定住房價格起到積極作用。從商品住房實際可售規(guī)模來看，按照目前月均銷量 11000套測算，武漢市可售房源消化時間大約需要 89個月，商品住房庫存量較為合理。 從供求關(guān)系來看， 2020年武漢市商品住房供銷比達 ： 1， 2020年供銷比為 :1，市場整體仍呈現(xiàn)供大于求的局面。 2020年，宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，按照穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，房地產(chǎn)市場仍將保持良好的發(fā)展氛圍。 2020年，武漢市將繼續(xù)堅定不移地執(zhí)行現(xiàn)行各項調(diào)控政策，堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，保障土地供應，落實保障性住房建設任務，繼續(xù)嚴格實施各項調(diào)控措施，堅決抑制投資投機性購房需求，切實穩(wěn)定市場預期。 16 武漢 市房地產(chǎn)未來走勢分析 房地產(chǎn)宏觀政策整體趨穩(wěn)。10000元 /平方米以上銷售套數(shù)占總銷量的 %，占比較去年下滑 %。 從各價格段銷售情況看，在全市商品住房銷售中， 700010000元 /平方米銷售套 數(shù)占總銷量的 %，占比較去年增加 %。140平方米以上占比為 %。90120平方米占比達 %。 2020年，武漢市 120平方米以下商品住房為 市場的主要需求，銷售套數(shù)占總量的 %，較去年增加了 3個百分點。 華僑城和復地東湖國際一直為強烈推薦樓盤，品質(zhì)叐到客戶認可，其憑借地段、產(chǎn)品優(yōu)勢及高性價比叏得全年成交釐額 排名前二的位置，碧桂園生態(tài)城 14年屢次表現(xiàn)優(yōu)異，項目未來價值已被客戶認可。 深耕武漢多年的十強房企如萬科、福星 2020年業(yè)績維穩(wěn)，恒大、萬達無緣十強，保利以 ，聯(lián)投置 業(yè)也表現(xiàn)搶眼，主要在于其區(qū)域深耕。全年利用住房公積金支持保 障性住房建設貸款 億元。 2020年，全市個人住房公積金貸款余額 億元，同比增長 %。個人住房貸款余額 ，同比增長 %，較年初新增 。 2020年全市供應量 2157萬方，同比增幅 24%；成交 1798萬方，較去年 同期增長 13%，供求比 ，全市呈現(xiàn)供大亍求局面； 2020年全市存量 1637萬方，同比增幅 28%，去化周期約 8個月；市場處 于庫存時代 2020年全市成交均價約 7726元 /㎡，同比增長 9%；未來仍有價栺上漲 空間，平均復合增長率在 6%左右 房屋交易價格情況 2020 年全市供應量 2157 萬方，同比增幅 24%；成交 1798 萬方，較去年同期增長 13%，供求比 ，全市 呈現(xiàn)供大于求局面；而中心城區(qū)供求比 ，近三年成交量穩(wěn)定增長，占全市份額 64%左右 13 2020 年全市成交均價約 7726 元 /㎡，同比增長 9%；中心城區(qū)均價 9030 元 /㎡，同比增幅 8%；未來仍有價值上漲空間，平均復合增長率在 6%左右，未來成交均價將持續(xù)走高，且非中心城區(qū)價栺增幅更大 房地產(chǎn)金融情況 2020年，全市房地產(chǎn)各項貸款余額 ，同比增長 %，全年新增 ，較上年多增 。 其中， 36個城中村已完成整村拆除。 計劃拆遷房屋總面積 4868萬平 方米，觃劃還建房建設總面積 2145萬平方米。 全市土地市場累計成交房地產(chǎn)開發(fā)用地 245 宗，土地面積 公頃（合22381 畝），同比增長 %；規(guī)劃建筑面積 萬平方米，同比增長 %；成交金額 億元，同比增長 %。 武漢市這幾年的 GDP 一直在保持著快速增長的態(tài)勢， 但其中有很大的一部分是占在房地產(chǎn)這一塊，這幾年，政府每年都買了不少的地，可是，武漢 的地是有限的，所以武漢市不可能一直大量依靠地土這一塊來發(fā)展經(jīng)濟的，現(xiàn)在，政府對地土的依賴性還是很強，并且會在一定的時間內(nèi)還會相當依賴地土來發(fā)展經(jīng)濟的，所以，在以后的幾年里，武漢的經(jīng)濟還會以快速發(fā)展的態(tài)勢向前發(fā)展，但是好景不會太長，而且最終政府不會過份的依賴地土來發(fā)展經(jīng)濟而轉(zhuǎn)向工業(yè)甚至是其它服務業(yè)。其中，商品住房銷售面 ； 積為，同比減少 ％，占商品房總銷售面積的 ％，成交套數(shù)為 108192套，同比減少 ％ ； 全市商品房銷售均價為 /平方米，同比上 ％；其中，商品住房銷售均價為 /平方米，同比上漲 ％ 。已有的成績勢必引起多方的關(guān)注，形成資金、人力等多種資源的流入繁榮市場的同時，也形成了激烈競爭的局面。 同時，武漢具有突出的區(qū)位優(yōu)勢，它位于中國經(jīng)濟地理的中心區(qū)，北至北京、東至上海、南達廣州、西去西安，均在 1200 公 里左右行程，有水、陸、空交通相連。 水路交通 長江、漢江河道航運承擔了武漢市的主要水路運輸任務，尤其是長江河道還是連接西南到長江三角洲地區(qū)的重要樞紐。且現(xiàn)在已建成的輕軌一號 線和地鐵二號線更是舒緩了武漢的交通的狀況。京珠、滬蓉等多條國道高速公路則承擔著對外連接任務。之前成立的七個區(qū)域為武漢市經(jīng)濟密集，社會活動頻繁的地區(qū)。 由此可以看出，近幾十年來，武漢市的教育水平發(fā)展迅速，居民受教育程度逐步提高，日漸與之中心城市地位，和具有眾多的教育資源相吻合，同時，還在保持此勢頭增長，也可以反映出兩方面的問題：第一，居民受教育水平的提高將引起城市發(fā)展速度的增加，最終導致居民收入的增加，即對住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高將引起思想認識的提高，一方面對教育的重視程度會增加，購房時會有相應的考慮，另一方面，會增加其購房指導思想理性方面的因素，相應要求開發(fā)商開發(fā)項目尤其是中高檔項目時應考慮到其消費者的成熟度。 且受教育程度，相較于第五次人口普查，每 10 萬人中具有大學文化程度的由 12290 人上升為 25191 人；具有高中文化程度的由 20707 人上升為 21782 人；具有初中文化程度的由 32892 人上升為 32977 人；具有小學文化程度的由 23314下降為 13254 人。同 2020 年第五次全國人口普查相比， 014 歲人口的比重下降了 個百分點， 65 歲及以上人口的比重上升了 個百分點，則武漢市已跨入老年社會。東西 湖兩個郊區(qū)；蔡甸、江夏、黃陂、新洲新型城區(qū)，共十三個區(qū)縣級單位。 全市土地面積 平方公里，其中水域面積為 平方公里，水域占土地總面積的 1/4，地形上是北高南低，以小丘陵與河湖沖擊平原為主，北部為山地丘陵，其余均屬于平坦的江漢平原，河道縱橫，湖泊眾多。而在經(jīng)濟衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，房地產(chǎn)產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反應并進行調(diào)整是相當遲鈍的，短時期內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而使開發(fā)商陷入困境，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂。 政策環(huán)境與經(jīng)濟形勢 房地產(chǎn)開發(fā)與由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制，在我國尤其需要關(guān)注。另外，政府實行的貨幣政策，對于直接影響開發(fā)商和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。這時金融政策的作用就突顯出來。 金融政策 一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的。國家土地政策規(guī)定的土地價格的高低直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)成本。本篇文章以硚口區(qū)和黃陂區(qū)兩大新興房地產(chǎn)市場區(qū)域入手，用兩個不同項目的前期策劃進行對比，由此對這兩個區(qū)域進行了全面的剖析。近年來，全國的房地產(chǎn)一方面得之于天時 ,在總體上對經(jīng)濟社會的發(fā)展確實起到了促進作用；另一方面由于野蠻生長，其負面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟社會的一大隱患。教師若認為有必要，可以對部分同學進行口頭答辯后再給予成績。 課程設計裝訂成冊，并要求有封面和目錄；并附有課程