徐州房地產(chǎn)項目前期報告綱要-資料下載頁
2025-08-04 00:16本頁面
【正文】 因子分析（如下圖），本地塊適于單身公寓、普通住宅及中檔住宅項目。就本地塊規(guī)劃條件、徐州市房地產(chǎn)市場行情及項目經(jīng)濟價值的發(fā)掘而言，本項目應(yīng)當(dāng)定位于面向白領(lǐng)階層的中高檔住宅。表 產(chǎn)品的地產(chǎn)因子影響分析（四）產(chǎn)品特性建筑風(fēng)格本項目為高層建筑，其建筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)適應(yīng)目標(biāo)消費群體的追求的現(xiàn)代都市便捷生活、商尚生活特征，突出現(xiàn)代風(fēng)格建筑輕松明快的特點，滿足在質(zhì)樸高尚的家居心理。為此，一方面，應(yīng)適度提高窗墻比，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，也應(yīng)豐富建筑物外立面變化，借鑒上海、北京等地中央CBD住宅產(chǎn)品成熟經(jīng)驗，把項目建設(shè)成本區(qū)域地標(biāo)產(chǎn)品。戶型配比戶型配比需要考慮項目市場定位、目標(biāo)消費群體市場需求、實際支付能力以及消費習(xí)慣。作為就本項目而言，建議戶型面積控制在100140平方米，主力戶型控制在120平方米左右（室內(nèi)面積110平方米左右，但不能低于100平方米），占全部戶數(shù)的50%；主力戶型總價控制在4045萬元區(qū)間，同時，適當(dāng)調(diào)高高層景觀房的垂直價差，提升樓盤整體檔次。智能化水平考慮高層建筑成本以及目標(biāo)市場消費需求，本項目智能化水平應(yīng)居于中上水平，做好樓盤硬件智能化的同時，適度增加軟體智能化服務(wù)項目，比如公共娛樂節(jié)目、遠程教育、區(qū)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)管理等等，提高服務(wù)項目的附加值，營造營銷熱點。這部分更多的將會在后期物業(yè)服務(wù)中得到體現(xiàn)。生活配套本項目周邊基本生活配套完備，但項目地塊偏小，區(qū)內(nèi)景觀設(shè)置、綠化難度大，在消費越來越重視區(qū)內(nèi)景觀、小區(qū)組團的今天，必須設(shè)法從軟件上提高小區(qū)品質(zhì)和檔次。其中利用商用部分及住宅底層靈活設(shè)置兒童活動室，增加閱覽室、視聽室等等配套，同時，根據(jù)消費者愛好組織團體活動或組織，提高輔助性的生活配套，對提升樓盤品質(zhì)有一定的促進作用。后期物業(yè)除了建筑物自身硬件水平外，后期物業(yè)服務(wù)水平與質(zhì)量才是體現(xiàn)項目品質(zhì)和提升物業(yè)增值潛力的真正決定性因素。建議專業(yè)物業(yè)管理提前介入本項目，同時建立完整的物業(yè)管理體系，保證后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)完全到位。四、項目運作思路（一）商業(yè)部分本項目商業(yè)部分面積不低于30000平方米，建設(shè)周期約一年，建設(shè)投資（土地除外）約6000萬元，商業(yè)部分運作成敗將直接考驗公司的資金鏈。本項目商業(yè)部分可以完全作為長期投資，同時一定程度上實現(xiàn)節(jié)稅。但將會影響住宅部分的建設(shè)資金和其他房地產(chǎn)項目的開發(fā)。商業(yè)部分也可以用于銷售操作，具體銷售方式比較如下表所示：綜合考慮，建議一方面尋找大的投資客戶，進行部分銷售；另一方面，著手具體回購方案價格與實施方案。最佳的操作方案為大客戶成本價準(zhǔn)回購方案（準(zhǔn)回購方案即以抵押取代銷售，辦理它項權(quán)證，不辦理過戶手續(xù)，其他條款同項目銷售條款），具體流程為：股權(quán)抵押貸款租金支付項目抵押貸款租金支付。即：向投資商進行股權(quán)抵押貸款，以蘇果租金（全部或部分租金）支付相關(guān)費用，項目建成后對項目進行抵押貸款，蘇果租金償付貸款，約11年付清貸款，同時，完全獲得商用建筑部分。（二）住宅營銷營銷策略本項目住宅部分的營銷需要最大程度的利用本地塊周邊現(xiàn)有配套設(shè)施及華安、中江公司相關(guān)資源，縱向整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，橫向整合服務(wù)利潤鏈，提供房地產(chǎn)消費增值服務(wù)，以最小的投入獲得最多的邊際利潤。同時，項目營銷也必須克服目前本地房地產(chǎn)行業(yè)只注重資金回籠，重視項目營銷，輕視項目針對性的內(nèi)部配套及售后物業(yè)等短視行為，緊緊圍繞目標(biāo)消費群體消費生命周期，以人為本，強化服務(wù)意識。本項目中，最值得充分發(fā)掘的包括：蘇果超市建設(shè)運營、周邊成熟的教育、醫(yī)療等配套設(shè)施、地方政府尤其是區(qū)政府信譽、城市規(guī)劃遠景、中江國際房地產(chǎn)公司集團公司背景、中江華安純粹的國資背景、投資公司系統(tǒng)內(nèi)諸如成功物業(yè)、華強體育、維多利亞餐廳等等。營銷策略方面，住宅部分的回購概念在一定程度上仍然可以進行探討。營銷主題與本地其他競爭樓盤相比，成熟的生活配套是本項最為突出的優(yōu)勢。因此，建議本項目營銷推廣以現(xiàn)代都市生活為主旋律，緊緊圍線現(xiàn)代都市、優(yōu)越生活這一核心主題，強調(diào)樓盤配套及項自身的綜合素質(zhì)、塑造項目完美的人文底蘊，同時輔以中央CBD景觀及徐州第一河景建筑，兼顧物業(yè)保值增值。營銷推廣項目的營銷推廣應(yīng)緊緊圍繞上述營銷主題，根據(jù)徐州市房地產(chǎn)市場整體銷售狀況、項目競爭對手營銷策略進行推廣。本項目廣告推廣方面：立體廣告建議利用現(xiàn)有總公司成功大廈現(xiàn)在資源，提高華安公司及項目品牌知名度，實現(xiàn)高效推廣；平面廣告推廣建議采取系列廣告方式，消除本地現(xiàn)有房地產(chǎn)平面廣告缺乏內(nèi)涵，形象不穩(wěn)定的痼疾，強化產(chǎn)品形象，獲取最好的推廣效果。營銷節(jié)奏方面，本項目充分利用上述資源，借題發(fā)揮，促進銷售。其中，非常值得利用的幾個里程碑事件包括：蘇果奠基、蘇果運營、教育配套合同（籌）、節(jié)日蘇果促銷、物業(yè)提前入駐、項目主體完工等等。28 /
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