【正文】 算銷售價格（元）項目名稱 全程均價獨棟 雙拼 聯(lián)排 疊拼 花園洋房 高爾夫公寓 商業(yè) 銷售面積 (萬平方米)項目名稱 建筑面 積獨棟 雙拼 聯(lián)排 疊拼 花園洋房 高爾夫公寓137424.00 商業(yè) 各時期銷售比例產(chǎn)品類型總面積（平方米） 單價 總價 2023 2023 2023 2023獨棟別墅 0% 20% 80% 0%雙拼別墅 0% 50% 20% 30%聯(lián)排別墅 0% 30% 70% 0%疊拼別墅 70% 30% 0% 0%花園洋房 70% 30% 0% 0%高爾夫公寓 0% 50% 35% 10%商業(yè) 0% 40% 60% 0%總計 銷售收入銷售收入　 總計 2023 2023 2023 2023獨棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 疊拼別墅 花園洋房 高爾夫公寓 商業(yè) 總計 出售型物業(yè)損益表 序號 項目 \年份 共計 2023 2023 2023 2023 銷售收入 　 　 　 　 　　 收入小計（萬元） 開發(fā)費用 　 　 　 　 　　 土地費用 (地價款 )（萬元） 　 前期工程費（萬元） 　 房屋開發(fā)費（萬元） 　 小計（萬元） 公共配套設(shè)施費 基礎(chǔ)設(shè)施費 營銷及市場推廣（萬元） 項目行政管理費（萬元） 開發(fā)期間稅費 不可預(yù)見費（萬元） 財務(wù)費用（萬元） 經(jīng)營稅金（萬元） 　 　 　 　 　營業(yè)稅及附加、土地增值稅 稅前利潤 　 () 累計稅前利潤（萬元） 　 () () 所得稅（ 33% ） 　 　 　 稅后利潤 　 　 　 累計稅后利潤（萬元） 　 　 　 資金利潤率 　 　 % 資金凈利潤率 　 　 　 　 %經(jīng)濟參數(shù)序號 項目 \年份 共計（萬元） 2023 2023 2023 2023 現(xiàn)金流入　　 　 　　 銷售收入 　 小計 現(xiàn)金流出 　 　 　 　 　　 開發(fā)成本 　 營業(yè)稅及附加、土地增值稅 　 所得稅 　 小計 凈現(xiàn)金流量 　 () 累計凈現(xiàn)金流量 　 () () 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 　 () 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 　 () () 財務(wù)內(nèi)部收益率 (IRR): 　 　 　 % 　 財務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV 10%): 　 　 　 萬元人民幣 投資回收期 (PBP): 　 　 　 年敏感性分析敏感性分析項目 變化范圍 內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值銷售價格 +15% % +10% % +5% % 0 % 5% % 10% % 15% % 建安費 +15% % +10% % +5% % 0 % 5% % 10% % 15% % 結(jié)論凈利潤： 8653 萬元資金利潤率： ％內(nèi)部收益率（ IRR）： ％ 10 ％財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）： 萬元 0從財務(wù)測算方面，本策劃方案可行！第一部分：淮北房地產(chǎn)市場競爭分析第二部分：項目開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三部分：項目規(guī)劃建議及設(shè)計方案第四部分：項目產(chǎn)品方案的經(jīng)濟測算第五部分：項目營銷策略及方案建議一、項目營銷定位思考二、項目營銷概念導(dǎo)入三、項目營銷策略設(shè)定四、項目媒體策略建議n 平均價格　　　　作為一個處于起步階段的區(qū)域市場，淮北樓市平均價格偏低，而項目較高的利潤預(yù)期所帶來的平均售價偏高，將使項目在未來市場上存在一定的價格壓力；n 溫哥華城　　　　作為周邊區(qū)域最大也是最直接的競爭項目，溫哥華城一期平均每平米１５００元的銷售價格為區(qū)域市場樹立了一個價格標(biāo)尺和開發(fā)樣本，因此溫哥華城是項目的競爭對手的同時，也是項目在區(qū)域市場開發(fā)的一個伙伴。n 低密度產(chǎn)品銷售不理想　　　　目前淮北市場低密度產(chǎn)品供應(yīng)不多，且多為綜合性社區(qū)規(guī)劃，盡管市場供應(yīng)有限，但除了少數(shù)項目銷售較理想外，其他項目多銷售不理想。一、項目營銷定位思考－市場參考n 郊區(qū)地塊　　　　項目地塊位于人民路東段，周邊區(qū)域城郊農(nóng)村，以前為農(nóng)業(yè)用地，淮北購房人群在心理上對于該區(qū)域地塊存在心理抗性。n 政府東遷　　　　盡管項目區(qū)域?qū)τ诨幢辟彿靠腿捍嬖谝欢ǖ男睦砜剐裕嚓P(guān)部門的東遷和未來地塊周邊區(qū)域，所要傾力打造的淮北經(jīng)濟文化中心的城市新區(qū)定位，將為區(qū)域市場帶來政策諸多利好，這對于項目打造淮北 “富人區(qū) ”的區(qū)域概念提供了政策依據(jù)和炒作題材。n 景觀資源　　　　項目北側(cè)的桓潭公園和南側(cè)一路之隔的生態(tài)高爾夫的存在，為項目周邊區(qū)域的景觀資源價值提升提供了良好的板塊資源，在淮北置業(yè)者對于城市綠地的趨好性，將為項目產(chǎn)品的價值提升提供稀缺的景觀支持。一、項目營銷定位思考－地段參考n 人均收入不均衡　　　　盡管淮北礦區(qū)職工平均年收入達(dá)到４－５萬元，但市區(qū)居民平均收入有限，作為淮北城市居民中最高素質(zhì)的城區(qū)人口，其收入水平不高，這將限制和拉低淮北地產(chǎn)市場整體的消費水平。n 礦區(qū)人群城區(qū)置業(yè)　　　　煤礦業(yè)作為淮北城市經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，目前淮北市場的主力購買人群中超過６０％為礦區(qū)人群。項目超過２０萬平米的建筑體量和綜合性的社區(qū)規(guī)劃決定了，項目將不能也不應(yīng)該忽視礦區(qū)購房人群，相反該類型人群將在項目未來客群構(gòu)成中占相當(dāng)比例。一、項目營銷定位思考－經(jīng)濟參考n 在區(qū)域市場板塊尚未形成規(guī)模之時，如何弱化客戶對區(qū)域地段置業(yè)的心理抗性；n 在淮北樓市平均房價偏低的當(dāng)前，如何克服項目的高售價預(yù)期所面臨的市場壓力；n 作為項目最大的地段資源，地塊所擁有的景觀資源如何在項目的產(chǎn)品價值中兌現(xiàn)；n 面對溫哥華城二期的競爭，項目如何通過開發(fā)組合和銷售策略來與之形成差異化；一、項目營銷定位思考－解決的問題一、項目營銷定位思考二、項目營銷概念導(dǎo)入三、項目營銷策略設(shè)定四、項目媒體策略建議二、項目營銷概念導(dǎo)入－概念策動項目問題價值資源 富人區(qū) 高質(zhì)量生活煤炭城市城市綠地 地段價值 樓盤價格公園＋