房地產(chǎn)項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算-資料下載頁
2025-11-14 00:41本頁面
【導(dǎo)讀】項(xiàng)目可建設(shè)用地面積約164473平方米。容積率為，建筑密度小于28%，綠地率大于30%,總建筑面積萬平米。用地性質(zhì)：主要以住宅為主,約有2萬平米商業(yè)配套。2020年3月開始動(dòng)工；2020年8月首次開盤；位）約425500平方米，可售面積為419500平方米。準(zhǔn)，取中上值進(jìn)行估算,設(shè)定地價(jià)為P。建安工程*%（規(guī)劃設(shè)計(jì)3%；可行性研究，4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)7560200元/平方米，按總建計(jì)。5公建配套設(shè)施費(fèi)264670元/平方米，按總建計(jì)。年期7%計(jì)算，貸款周期為一年。房開工、2020年聯(lián)排等陸續(xù)動(dòng)工。入，使銷售資金再投入后期開發(fā)，是開工建設(shè)考慮的最主要方向。得土地，能保障15%的自有資金利潤(rùn)率。自有資金和銀行貸款利息、扣除相關(guān)稅收等費(fèi)用后，利潤(rùn)值為億元；自有資金需億元，用于50%地價(jià)款以及開發(fā)成本費(fèi)用的35%。潤(rùn)還將提升一定水平。態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)盈利能力分析。本節(jié)根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量進(jìn)行。分析，反應(yīng)的是項(xiàng)目本身的獲利能力，與籌資方式無關(guān)系，是從資金平衡出發(fā)的。
【正文】 79 1279 1279 1279 (7) 不可預(yù)見費(fèi) 6451 1076 1075 1075 1075 1075 1075 (8) 管理費(fèi)用 6451 1076 1075 1075 1075 1075 1075 (9) 銷售費(fèi)用 13128 0 1260 3780 3452 2811 1825 (10) 資金利息 6817 4723 698 698 698 0 0 (11) 土地增值稅 3282 0 656 656 656 657 657 3 利潤(rùn)總額 70648 81660 2241 52113 44241 35648 18065 4 累計(jì)利潤(rùn)總額 81660 79419 27306 16935 52583 70648 5 稅前投資回報(bào)率 % 6 稅后利潤(rùn)（企業(yè)所得稅 25%） 52986 61245 1680 39084 33180 26736 13548 7 累計(jì)稅后利潤(rùn) 61245 59564 20479 12701 39437 52986 8 稅后投資回報(bào)率 % 由項(xiàng)目損益表可以看出， 本項(xiàng)目自有資金若以 87848 萬元投入 ，收益相當(dāng)可觀， 稅前為 %，稅后也高達(dá) %，稅后利潤(rùn)值約 億元 。 第 8 頁 共 9 頁 七、敏感性分析 在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)中，除去自然和人為因素（如地震、安全事故等）外，開發(fā)成本和物業(yè)銷售價(jià)格無疑是影響盈虧的最關(guān)鍵因素之一 。 本節(jié)以 億元地價(jià)，開發(fā)成本 、 價(jià)格上下浮動(dòng) 10%時(shí)的各項(xiàng)指標(biāo)，計(jì)算內(nèi)部收益率，以及 10%折現(xiàn)率時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。 價(jià)格 成本 90% 95% 100% 105% 110% 90% IRR 22 IRR 17 IRR 12 IRR 7 IRR 3 NPV NPV NPV NPV NPV 95% IRR 27 IRR 22 IRR 17 IRR 13 IRR 8 NPV NPV NPV NPV NPV 100% IRR 32 IRR 27 IRR 22 IRR 18 IRR 13 NPV NPV NPV NPV NPV 105% IRR 37 IRR 32 IRR 27 IRR 22 IRR 18 NPV NPV NPV NPV NPV 110% IRR 42 IRR 36 IRR 31 IRR 27 IRR 22 NPV NPV NPV NPV NPV （ 1） 由敏感性分析可以看出，若價(jià)格和成本按預(yù) 設(shè) 情況發(fā)展，項(xiàng)目在 億元取得地塊 的條件下 ，仍能保證 22%的 內(nèi)部 收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值達(dá) 萬元。 （ 2） 只有當(dāng)成本增幅 遠(yuǎn) 大于價(jià)格漲幅時(shí)，項(xiàng)目才存在一定風(fēng)險(xiǎn)，而本地塊在測(cè)算時(shí)已經(jīng)將成本取 中 上值，因此， 只要市場(chǎng)不出現(xiàn)大的波動(dòng)， 出現(xiàn)這種情況的可能性并不大。 （ 3） 最壞的情況成本上升 10%，價(jià)格下降 10%，此時(shí)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元， 項(xiàng)目存在一定風(fēng)險(xiǎn) 。 （ 4） 在控制好成本和精準(zhǔn)營(yíng)銷的情況下，項(xiàng)目的收益相當(dāng)可觀，若成本控制下降 10%，銷售價(jià)格上升 10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 則 高達(dá) 萬元。 第 9 頁 共 9 頁 八、結(jié)論 以 億元地價(jià)取得土地時(shí)，能保障 15%的自有資金利潤(rùn)率。 在扣除自投資金時(shí)間成本、項(xiàng)目 開發(fā) 成本 及 費(fèi)用、 自有資金利息 ,銀行 貸款 利息、 以及相關(guān)稅收等費(fèi)用后，利潤(rùn)值仍有 億 元。 盡管項(xiàng)目對(duì)價(jià)格下降和成本 大幅 上升存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但綜合當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境 、安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及 發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)出現(xiàn)價(jià)格下降和成本 大幅 上升的可能性并不大 ；此外，本次測(cè)算根據(jù)常用標(biāo)準(zhǔn)取中上值，測(cè)算結(jié)果具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 如果合理利用好資金，使銷售收入迅速再投入開發(fā)過程中，還能產(chǎn)生一定收益（ 約 億元） ； 因此 ： 在地價(jià)小于 14 億元 時(shí) ， 建議 考慮 購買。
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