【正文】 銷售。 分期推售策略思考點： 【二期】： 品味 4房＋樓王 ?4棟板樓為點板結(jié)合的新型建筑 ，升級產(chǎn)品； ?戶型面積逐步放大，配合營銷再攀 形象高峰 ； ?延續(xù)一期銷售熱度推出創(chuàng)新產(chǎn)品， 提高售價 ； ?核心位置、最佳景觀、絕版珍藏的樓王單位保留推出 ，進(jìn)一步提升形象，保證住宅單位價值最大化的實現(xiàn)； ?大戶型單位為區(qū)域稀缺產(chǎn)品，尊顯稀缺價值。 【一期】： 主推 3房 +部分商業(yè) +樓王 ?暢銷型 3房產(chǎn)品入市，保證開市銷售率 ； ?創(chuàng)新型體現(xiàn)未來居住價值產(chǎn)品可提升產(chǎn)品形象； ?結(jié)合標(biāo)竿產(chǎn)品 —— 樓王，奠定高端產(chǎn)品形象 、樹立價格標(biāo)竿； ?經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品最大程度吸引市區(qū)客戶，引爆市場。 【三期】： 主推酒店 +公寓產(chǎn)品＋部分商業(yè) ?項目由靜區(qū)向動區(qū)過渡 ； ?高檔社區(qū)形象深入人心， 公寓部分可實現(xiàn)較高價值 。 ?成熟社區(qū)氛圍，催熟酒店、公寓及商業(yè) ，實現(xiàn)商業(yè)價值結(jié)合 ； ?公寓、商業(yè)形成互動，打造多維生活。 推售節(jié)奏時間安排 分期推售 推售時間 推出產(chǎn)品類型 一期 2023年 3月 小高層產(chǎn)品（ 3房）＋ 1棟樓王（闊綽 4房＋空中大院） 二期 2023年 12月 4棟高層（品味四房）＋珍藏樓 王產(chǎn)品 三期 2023年 10月 公寓 +酒店 +部分商業(yè) 實現(xiàn)價值 ￥ 50億元（現(xiàn)金） +（五星級酒店 +商業(yè)）長期收益 多賺 16億！ ?做綜合體時銷售額 ： 住宅（ 172500 23000） +公寓（ 38400 20230） ≈48億 （按開盤價保守計算，未考慮各期升值） ?若按普通模式（商業(yè) +住宅）開發(fā)的銷售額 ： 選二線區(qū)價格最高的梅隆鎮(zhèn)作參考，其二期售價約 10000元 /㎡； 未來 2年的房價漲幅安 27%計（龍華過去 6年的平均漲幅）， 得出項目 2023年售價約為 16129元 /㎡ 住宅銷售金額： 210900 16129≈34億 新城區(qū)的商業(yè)和酒店售價低，建議先持有經(jīng)營，成熟后再出售。 星河世紀(jì) 品牌思考 / 從星河的深圳歷程深圳看本案 二 星河明居 星河華居 星河錦居 星河雅居 星河國際 CoCo Park 星河發(fā)展中心 星河丹堤 星河龍盤 星河“龍脈計劃” 廣州項目 惠州項目 星河發(fā)展中心及麗思卡爾頓酒店、 龍崗項目、東山珍珠島項目、 星河龍盤 等項目 戰(zhàn)略版圖 品牌思考 / 將推項目與全國戰(zhàn)略 二 星河 地產(chǎn) 龍舞 中國 尾曲 毛澤東詩詞《人民解放軍占領(lǐng)南京》 —— 星河輝煌龍華 虎踞龍盤今勝昔， 天翻地覆慨而慷。 THANKS！ 預(yù)祝星河民樂項目大獲成功！ 附件： 2023年 4月 4日 市場篇 宏觀形勢分析 一 住宅市場分析 二 公寓市場分析 三 商業(yè)市場分析 四 酒店市場分析 五 宏觀形勢分析 一 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1 宏觀政策分析 2 深圳房地產(chǎn)市場分析 3 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 / 深圳發(fā)展規(guī)劃 1 六五 期間 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，完成小部分生產(chǎn)功能 中國第一個綜合性的經(jīng)濟(jì)特區(qū) 七五 期間 經(jīng) 濟(jì) 性 城 市 八五 期間 區(qū)域性中心城市， 輻射周邊 九五 期間 國際專業(yè)性城市，生產(chǎn)服務(wù) 十五 期間 城 市 地 位 不 斷 提 升 全球先鋒城市 2030年 深圳城市地位將不斷提升 4282億元 2023年 4943億元 2023年 15%% 5684億元 2023年 15% 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 / 深圳 GDP發(fā)展?fàn)顩r 1 深圳 GDP穩(wěn)步快速攀升 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 / 深圳人均可支配收入 1 過去 5年，深圳人均可支配收入年均增長 %， 2023年超過 3萬元， 預(yù)計 2023年深圳人均可支配收入將超過 。 龍華鎮(zhèn)位于深圳市中北部，與福田僅一關(guān)之隔，離福田中心區(qū)僅僅 9公里，進(jìn)出深圳極為便捷，全鎮(zhèn)面積 98平方公里，其中二線拓展區(qū)面積 公里，轄龍華、同勝、龍勝、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三聯(lián)九個行政村和龍園、景龍兩個居委會。全鎮(zhèn)已建成了長達(dá) 130 多公里的現(xiàn)代城市道路網(wǎng)絡(luò)和 60多條公交線路。 龍華占整個深圳工業(yè)總產(chǎn)值的 1/7，是深圳市第一工業(yè)重鎮(zhèn) ，也是寶安區(qū)首個財政收入突破 2億元的經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)。 龍華實際利用外資已超過百億港元，形成巨大的“高新產(chǎn)業(yè)”區(qū) 。 憑借優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，龍華先后被省、市政府定位為 “廣東省中心鎮(zhèn)”、“深圳市次中心區(qū)”、“深圳衛(wèi)星城”、“深圳市物流中心” 。龍華鎮(zhèn)定位為深圳次中心區(qū)規(guī)劃，決定了其未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｆ渲校?二線拓展區(qū)被定位為“福田中心區(qū)”配套服務(wù)的高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化、體育、教育設(shè)施的配套區(qū)。是目前深圳最大的政府預(yù)留用地 。 2023年 3月 15日 ,市政府將 “龍華新城”列為 2023— 2023年重點發(fā)展的新城區(qū) 。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 / 龍華發(fā)展概況 1 “龍華新城”正在迅速崛起 2023年以來，政府一系列宏觀調(diào)控政策出臺預(yù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場 4月 20日 深八條出臺 4月 28日 央行再加息 5月 9日 公布深圳各區(qū)普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn) 5月 17日 國務(wù)院六大措施穩(wěn)定樓市 5月 31日 九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》出臺 6月 27日 深圳“國十五條”實施細(xì)則出臺 7月 6日 建設(shè)部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》出臺 7月 27日 國稅總局開征“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅” 7月 30日 國土資源部公布兩部《出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》 預(yù)熱警示 強(qiáng)勢介入 深化執(zhí)行 國慶期間 深圳“十一五”規(guī)劃明確今后五年房地產(chǎn)發(fā)展思路 宏觀政策分析 2 07年 1月 16日 國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 未來大戶型將日益 稀缺 8%92%特區(qū)外可開發(fā)利用土地面積 特區(qū)內(nèi)可開發(fā)利用土地面積 特區(qū)內(nèi)外可供開發(fā)的土地面積只有 270平方公里，其中，特區(qū)內(nèi)可供開發(fā)利用的土地資源不到 20平方公里，地產(chǎn)關(guān)外擴(kuò)張大勢所趨！ 深圳房地產(chǎn)市場分析 3 向關(guān)外發(fā)展是大勢所趨 住宅市場分析 二 深圳住宅市場分析 1 龍華住宅市場分析 2 典型項目案例分析 3 深圳商品房歷年成交均價553356805980704099560 2023 4000 6000 8000 10000 120232023年2023年2023年2023年2023年% % % % 深圳住宅市場分析 / 價格走勢 1 近 5年，深圳房價平均升幅 17% 預(yù)計未來三年將保持平穩(wěn)增長 從成交情況看，關(guān)外住宅銷售量喜人，銷售面積占全市的 60％，其中寶安的住宅成交量約占全市三成。 福田5 3 .0 011%羅湖4 4 .0 59%鹽田1 0 .6 92%南山9 1 .9 719%龍崗1 4 7 .7 430%寶安1 4 6 .1 629%福田3 8 .29%羅湖2 1 .85%鹽田1 9 .84%南山9 4 .821%龍崗1 2 3 .828%寶安1 4 7 .233%? 06年至今寶安住宅推出面積占全市之首 ? 06年至今寶安住宅銷售面積 與龍崗并駕齊驅(qū) 深圳住宅市場分析 / 各區(qū)銷量 1 龍華住宅市場分析 / 規(guī)劃 2 深圳由“東西帶狀”發(fā)展演變?yōu)橐浴澳媳?軸線 ” 發(fā)展態(tài)勢，龍華位于中部發(fā)展軸線中部。政府對 龍華的規(guī)劃定位：交通樞紐、 CBD高尚住宅配套區(qū)（ CLD） 、深圳次中心。 —— 龍華新城 [中部綜合組團(tuán) ]—— 龍華、觀瀾、布吉、坂雪崗，深圳城市向北發(fā)展的唯一組團(tuán)區(qū)。 龍華處于一級輻射地帶 。 處于“京九九”與“京廣九”鐵路交匯處，及通向香港和深圳東、西港區(qū)的物流走廊 是未來深圳發(fā)揮區(qū)域及國際交流功能的重要輔助地帶 。 龍華住宅市場分析 / 交通 2 深圳新客站 高速公路： 梅觀高速、機(jī)荷高速 快速干道： 福龍路、梅龍路、 新區(qū)大道、南坪快速 鐵 路： 深圳新客站 （京廣深、杭福深、廣深港客運(yùn)專線） 地鐵 /輕軌： 4號線 、 11號線 立體化交通路網(wǎng)， 條條大道通龍華 布龍路 福龍路 南坪快路 新區(qū)大道 西麗、南山 福田 福田 地鐵 4號線連接皇崗口岸 福龍大道直達(dá)福田、新區(qū)大道直達(dá)關(guān)口 龍華 皇崗口岸 4號線路 福田中心區(qū) 主要道路交通路線 龍華住宅市場分析 / 交通 2 深圳新客站 5大通 關(guān)關(guān)口 主要道路貫通時間 2023年 2023年 2023年 梅龍路 福龍路、新區(qū)大道 深圳新客站、地鐵 4號、 5號線 龍華住宅市場分析 / 交通 2 ? 地鐵 4號線直通龍華，龍華與福田繁華區(qū)形成“ 20分鐘短程生活圈”。 ? 地鐵四號線由香港地鐵公司的運(yùn)營，將為龍華帶來香港消費(fèi)人群，港客有望成為龍華的消費(fèi)人群之一。 ? 深圳新客站落戶龍華，將使龍華成為華南地區(qū)重要的交通樞紐地，給區(qū)域帶來大量相關(guān)的產(chǎn)業(yè)人群。 ? 多個交通利好，大大提升龍華的交通優(yōu)勢，使關(guān)內(nèi)及更多的非龍華人去龍華置業(yè)。 龍華住宅市場分析 / 交通 2 2023— 2023年 發(fā)展?fàn)顩r —— 潛龍等中小開發(fā)商進(jìn)入 扮演角色 —— 龍華地產(chǎn)充當(dāng)小配角角色 交通配套 —— “閉塞”局面依舊，配套較少 2023年前 發(fā)展?fàn)顩r —— 城市落后小鎮(zhèn)，地產(chǎn)開發(fā)處于空白 扮演角色 —— 城市地產(chǎn)開發(fā)“局外人” 交通配套 —— 與深圳關(guān)內(nèi)聯(lián)系“閉塞”，配套極少 2023— 2023年 發(fā)展?fàn)顩r —— 深圳市政府開始“美麗設(shè)想” , “二線拓展區(qū) ”征地規(guī)劃 扮演角色 —— 未來深圳最重要居住地之一 交通配套 —— 開始規(guī)劃及實施，但尚未完全成型 閉塞期 起步期 初步發(fā)展期 龍華住宅市場分析 / 發(fā)展歷程 2 后起之秀的龍華正迎來高速發(fā)展期 龍華住宅市場分析 / 供應(yīng)量 2 2023年龍華商品住宅供應(yīng)量 100萬平米，達(dá)到歷年來的峰值，增長率達(dá)到 % 龍華住宅市場歷年供應(yīng)狀況（單位：萬平米）1000204060801001201997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 龍華住宅市場歷年成交價格（單位：元/ 平米）870052004500411734403352334602023400060008000100002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年龍華住宅銷售均價達(dá)到 8700元 /㎡，同比上漲 67%， 主要是由于整體市場的向好、區(qū)域價值被認(rèn)可，以及圣莫麗斯、星河丹堤等別墅物業(yè)的帶動 龍華住宅市場分析 / 價格走勢 2 近 6年龍華房價平均漲幅 27%， 隨著各項規(guī)劃的竣工，預(yù)計未來三年龍華房價仍保持快速增長 20232023年，龍華商品住宅銷售量維持在 60萬㎡以上，06年成交猛增，高達(dá) 100萬平米，預(yù)計今后三年的平均成交量將高于這一水平。 龍華住宅市場歷年成交面積（單位：萬平米）100270204060801001202023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年龍華住宅市場分析 / 成交面積 2 龍華住宅供應(yīng)主要集中在 龍華老城區(qū)、龍華新城區(qū) （二線拓展區(qū)、民治大道沿線和梅林關(guān)口五大區(qū)域），其中 龍華新城未來供應(yīng)量最大 。 老商業(yè)中心，配套較為齊全 龍華未來幾年地產(chǎn)代表區(qū)域，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)置業(yè)龍華的主要區(qū)域 供應(yīng)不多，開發(fā)較早 供應(yīng)較少，由于距離福田最近，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶居多 龍華老城 二線拓展區(qū) 民治大道 梅林關(guān)口 龍華住