某地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-資料下載頁
2025-02-05 16:34本頁面
【正文】 通過內(nèi)部運(yùn)作解決銀行貸款問題，最好能夠說服銀行提供七成二十年按揭的非商業(yè)貸款，才能吸引投資者，解決項(xiàng)目前期融資問題和銷售瓶頸。 從目前成都市經(jīng)營比較成功的兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店 世代錦江和紫薇酒店的運(yùn)作情況來看，這兩個(gè)酒店所處地理位置較好，酒店的經(jīng)營狀況也非常好，但是每年返給業(yè)主投資回報(bào)后，酒店資金盈余非常少。特別是紫薇酒店，在入住率非常高的情況下，也只能保持基本的盈虧平衡。如果本項(xiàng)目發(fā)展為產(chǎn)權(quán)式酒店，必須聘請(qǐng)知名的酒店經(jīng)營管理公司，保證酒店的良好的經(jīng)營狀況，給投資者以信心，保證酒店收益和投資者收益的穩(wěn)定性。 ?產(chǎn)權(quán)式酒店可行性綜合研究 ?產(chǎn)權(quán)式酒店可行性綜合研究 1)從酒店經(jīng)營管理公司的角度來看 通過以上投資測(cè)算，從酒店經(jīng)營管理公司的角度來看，在保證穩(wěn)定收益的前提下，當(dāng)返給投資者的稅前投資回報(bào)率高于 9%時(shí)，酒店收益出現(xiàn)虧損狀況，投資者回報(bào)的穩(wěn)定性和酒店的盈利均不能得到保證，但是如果低于9%的稅前投資利潤率，如果扣除稅率，投資者得到的投資回報(bào)率大約在7%左右，僅僅略高于商業(yè)貸款利率，實(shí)際的投資回報(bào)率非常低。 2)從投資者的角度來看 從投資者的角度來看，雖然賬面上的投資收益較為可觀，但是扣除稅率之后，實(shí)際的投資回報(bào)率較低。而且，投資者最大的心理障礙在于投資回報(bào)的穩(wěn)定性，投資者能否定期得到開發(fā)商前期承諾的投資收益，特別是在酒店經(jīng)營狀況得不到保證的情況下，投資者的利益又如何得到保障？ 1)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)資金的要求度較高，特別是后期的投資保障體系需要大量的資金作為支撐； 2)銀行是否愿意為本項(xiàng)目提供按揭貸款； 3)由于產(chǎn)權(quán)式物業(yè)糾紛長期存在的影響和政府對(duì)投資型物業(yè)的限制，很有可能出臺(tái)相關(guān)政策限制該類物業(yè)的發(fā)展； 4)開發(fā)商無品牌效應(yīng)，難以迅速建立市場(chǎng)知名度； 5)本項(xiàng)目單價(jià)較高，可能會(huì)有市場(chǎng)抗性； 6)客戶對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的信心不足； 7)投資回報(bào)率（核心賣點(diǎn)）難以吸引客戶； 8)難以聘請(qǐng)到知名酒店管理公司； 9)若酒店經(jīng)營不善，酒店配套部分的成本難以收回； 10)若對(duì)客戶的回報(bào)自簽訂委托經(jīng)營協(xié)議后執(zhí)行，則開發(fā)商會(huì)提前支付前期回報(bào)，在酒店開始經(jīng)營后再提取回來。 ?產(chǎn)權(quán)式酒店可行性綜合研究 ?產(chǎn)權(quán)式酒店可行性綜合研究結(jié)論 結(jié)合以上的分析可以看出操作超產(chǎn)權(quán)式酒店雖然收益非?？捎^，但從投資者、項(xiàng)目本身、酒店收益存在很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，正好符合了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下高收益對(duì)應(yīng)高風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律。本項(xiàng)目如果發(fā)展為產(chǎn)權(quán)式酒店，首先必須通過開發(fā)商自身的能力取得政府政策和銀行的支持，解決運(yùn)作前期的資金瓶頸，以促進(jìn)銷售期融資渠道和資金回收渠道的暢通，同時(shí)必須引進(jìn)具有很強(qiáng)知名度和良好信譽(yù)度的酒店經(jīng)營管理公司，給投資者最大的信心和保障，才能從根本上解決后期投資回報(bào)的穩(wěn)定性。 因而本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)模式并不可行。 ?模式建議 物業(yè)自持，出售經(jīng)營權(quán)＆產(chǎn)權(quán)整體出售 ?公寓部分 ?概念界定 ?通過研究，我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上的公寓項(xiàng)目包括了下面四大功能類型，不同的規(guī)劃功能在實(shí)際中會(huì)產(chǎn)生很大的差異，如土地出讓年限不同，出讓金標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)稅費(fèi)不同，按揭標(biāo)準(zhǔn)、交易契稅標(biāo)準(zhǔn)不同以及使用者能否辦理工商注冊(cè)、能否遷入戶口等等。 ?由于政府現(xiàn)時(shí)對(duì)公寓并沒有一個(gè)嚴(yán)格的定義與界定，因此，在實(shí)際中，公寓與普通住宅、商務(wù)用房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)模糊，公寓的概念眾多，如酒店式公寓、商務(wù)公寓、國際公寓、單身公寓、公寓式寫字樓、公寓式酒店等等。 ?其實(shí)，公寓（ apartment）是個(gè)舶來品，在國外它有兩層的含義，一是指多戶樓宇，與獨(dú)院獨(dú)戶的別墅（ house）相對(duì)；另一層含義則專指用于出租的房屋。由于第一層的含義過于廣泛，因此結(jié)合市場(chǎng)情況，我們對(duì)公寓的界定如下： ，不限于住宅物業(yè)，但不含以辦公為主的公寓式寫字樓。 、臨時(shí)的、暫居性的，因此不含自住的物業(yè) ，多按月交租。 ?發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) ?公寓的發(fā)展歷程 公寓市場(chǎng)的產(chǎn)生源于上世紀(jì) 80年代的改革開放，對(duì)外交流增多，為滿足部分長駐外商的需求，酒店式公寓應(yīng)運(yùn)而生。及至 90年代中期，隨著外籍人士和商務(wù)人士的不斷增多，僅有的幾家酒店式公寓已經(jīng)滿足不了市場(chǎng)需求，一些住宅項(xiàng)目有意識(shí)或由于銷售不暢轉(zhuǎn)而提供服務(wù)式公寓，租賃情況非常理想。由于服務(wù)式公寓的成功以及高回報(bào)，刺激公寓投資興起。近年的公寓產(chǎn)品越來越多。從高端公寓歷年的供應(yīng)走勢(shì)情況，可以看到， 90年代前高檔公寓主要集中在星級(jí)酒店里， 90年代后提供類似酒店式服務(wù)的住宅公寓占主導(dǎo)，近年的供應(yīng)套數(shù)更有所增加。 ?成都 公寓的發(fā)展現(xiàn)狀 不是公寓的公寓 缺乏相關(guān)服務(wù) 不是酒店的酒店公寓 缺乏相應(yīng)的租客 邊緣型公寓，不成熟市場(chǎng)的典型形態(tài) ?本案特質(zhì) 鑒于項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)用地的規(guī)模，以及區(qū)域市場(chǎng)的消化能力，在整體設(shè)計(jì)上考慮除酒店作為亮點(diǎn)、設(shè)計(jì)商場(chǎng)外必須融入一定量的酒店公寓。 ?國內(nèi)主流市場(chǎng) 公寓的發(fā)展趨勢(shì)與形態(tài) ?酒店式公寓 大型高星級(jí)酒店的附屬住宿產(chǎn)品。如，廣州中酒、白天鵝、遠(yuǎn)洋商務(wù)酒店。 其主要住客為外企、大型企業(yè)中短期高層人員，酒店長包房客戶，辦事處等。 戶型一般以大戶型、商務(wù)套房為主。 ?酒店式服務(wù)公寓 操作模式 ●返租型：雷聲大雨點(diǎn)小，全國尚未有成功的大型案例。 ●大業(yè)主經(jīng)營（開發(fā)商自有經(jīng)營，第二方買斷經(jīng)營） 長租為主，如廣州新大廈、上海圓景，類似酒店式公寓，居家感更強(qiáng)。 短租為主，如深圳丹楓白露，小戶型為主，主要服務(wù)商務(wù)往來，旅游人士。 ?服務(wù)式公寓 以銷售為主，提供酒店型的服務(wù)套餐。如東莞曼哈頓公寓。 客源主要白領(lǐng)、中高層為主。 其它：普通出租型公寓。 ?本案模式 公寓 酒店式公寓 服務(wù)式公寓 功能符合型公寓＆主題獨(dú)棟酒店 附加值 ? 主題景觀酒店（主樓，景觀酒店） 酒店公寓其中設(shè)計(jì)景觀酒店吸引眼球，其中設(shè)置餐飲娛樂會(huì)議中心，酒 店客房以高端商務(wù)客房總裁套房為主。平均建筑面積 80平米。套數(shù) 30 50套（間）。 ? 院落式酒店公寓（附樓，經(jīng)營主打產(chǎn)品） 田園式、院落式，多棟低層建筑，戶型設(shè)計(jì)多為一房一廳，兩房兩廳， 并設(shè)計(jì)部分功能型戶型，三房兩廳平均建面 8090平米。戶數(shù) 200250 套。 ? 住宅可以加如服務(wù)型套餐 ? 商業(yè)為酒店或整個(gè)產(chǎn)品的角色配套，交流平臺(tái)，主題（動(dòng)漫）式酒 吧街。 ?風(fēng)格 返回 附件 返回 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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