【正文】 rt 1項目及區(qū)域分析Part 2定位Part 3物業(yè)發(fā)展建議一整體定位二住宅定位三高爾夫定位四酒店定位五溫泉度假村六商業(yè)街定位高爾夫定 位1 高爾夫定位2 定位依據(jù)（ 1）湖南高爾夫發(fā)展背景（ 2）全國高爾夫案例研究（ 3）其它定位依據(jù)高爾夫定位結論球場規(guī)模 18洞標準高爾夫 （考慮政策因素，可先建9洞，后再建 9洞） +高爾夫練習場功能定位 高爾夫旅游盈利模式 與房地產聯(lián)動，提升地產價值，以房地產盈利球會運營模式建議委托經營客戶定位 中高層以上客戶為主高爾夫定 位1 高爾夫定位2 定位依據(jù)（ 1）湖南高爾夫發(fā)展背景（ 2）全國高爾夫案例研究（ 3）其它定位依據(jù)高爾夫的發(fā)展與社會經濟發(fā)展的關系216。以美國為例：美國自上世紀 50 年代人均 GNP達到 1000 美元以上時，高爾夫球運動也隨之加快發(fā)展；上世紀 70 年代初，人均 GNP 達到 5000 美元時，高爾夫球運動蓬勃發(fā)展，高爾夫球俱樂部也從 50 年代的2023家發(fā)展到 8000家。216。按一般理論：人均 GDP 達到 1000 美元以上時，高爾夫球運動進入起步發(fā)展階段，人均 GDP 達到 3000 美元左右時，高爾夫球運動進入提速發(fā)展期，人均 GDP 達到 5000美元以上時，進入快速發(fā)展期。高爾夫球經濟對改善城鎮(zhèn)投資環(huán)境、改善城鎮(zhèn)居民的生活環(huán)境、解決勞動就業(yè)、促進社會經濟和社會文化發(fā)展起到了積極作用。2023年，我國人均 GDP達 1703美元，高爾夫運動進入起步發(fā)展階段省市區(qū)　　　　　　　　　　 球 場 省市區(qū) 球 場 省市區(qū) 球 場北 京　　　　　　　　　　 35個 河 北 4個 貴 州 1個廣 東　　　　　　　　　 59個 遼 寧 5個 新 疆　 1個上 海　　　　　　　　　　 18個 重 慶 2個 江 西 1個海 南　　　　　　　　　　 16個 云 南 5個 吉 林 1個山 東　　　　　　　　　　 11個 浙 江 7個 河 南 1個福 建　　　　　　　　　　 10個 湖 北 3個 內蒙古 1個江 蘇　　　　　　　　　　 14個 四 川 2個 黑龍江 1個廣 西　　　　　　 5個 湖 南 3個 陜 西 2個天 津　　　　　　 6個 云 南　　　　　　　 5個 安 徽 1個全國主要球場分布全國主要球場分布青竹湖龍 湖梓山湖湖南目前已投入運營 3家球會，均定位高端，高端高爾夫市場相對飽和216。據(jù)湖南省國土資源廳介紹， 目前整個湖南已建、在建、報建的球場多達 8個。 總面積達 。 已建的三個項目中至今只有益陽梓山湖高爾夫拿到了正式批文；216。已經運營的球場中也就青竹湖高爾夫球場勉強能夠維持盈虧平衡；216。由于國家近年來連續(xù)出臺的一系列政策法規(guī)，其他在建、報建的項目被迫叫停或整頓；216。相關專家分析， 象湖南這樣經濟發(fā)展水平的省份，規(guī)劃建設三個高端標準球場已經足夠。目前湖南高爾夫產業(yè)情況目前湖南高爾夫產業(yè)情況名稱 地點 占地 洞數(shù) 主要客源 開業(yè)時間 VIP數(shù)量青竹湖 長沙市開福區(qū)青竹湖畔 2700畝 27洞 湖南本土客源為主，國內其他地區(qū)客源為輔，另還有新加坡、韓國等旅行團2023年 4月 15日 8001000左右龍 湖 望城縣黃金鄉(xiāng) 2023畝 18洞 湖南本土客源為主，國內其他地區(qū)客源為輔，另還有部分韓國、新加坡、馬來西亞、臺灣等旅行團2023年 5月 600800左右梓山湖益陽市中心區(qū)梓山湖生態(tài)公園內2400畝 27洞湖南本土客源為主，國內其他地區(qū)客源為輔，另還有韓國、新加坡、臺灣、香港等旅行團2023年 3月 不足 800目前湖南高爾夫產業(yè)情況目前湖南高爾夫產業(yè)情況名稱 運營模式 經營狀況 優(yōu)勢 劣勢 經營特色 備注青竹湖 自行管理 基本持平交通便捷、設施完善、挑戰(zhàn)性強入會費高、單場消費貴山地挑戰(zhàn)型球場另 9洞燈光球道正在規(guī)劃興建龍湖 委托管理 虧損狀態(tài) 風景秀麗、交通便捷、硬件還有待完善，如會所及綠化集休閑、娛樂、餐飲一體由于受到國家高爾夫政策影響，球場建設受阻梓山湖 委托管理 虧損狀態(tài)配套完備、場地大、環(huán)境優(yōu)美、難度高，極具挑戰(zhàn)性質離省會遠，客源不足、維護費用高集山地森林型、湖濱型、城市型球場為一體正常營業(yè)目前湖南高爾夫產業(yè)情況目前湖南高爾夫產業(yè)情況青竹湖高爾夫球場青竹湖國際高爾夫球會屬會員制球場，位于風景如畫的湖南省長沙市開福區(qū)青竹湖畔，距市區(qū) 12分鐘車程，球會目前已建成 18洞山地球場及 10000平方米的會所服務區(qū) ,另 9洞燈光球道 (27洞規(guī)模 )正在建設中。球場隸屬于湖南外商國際活動中心有限公司，由上海愛建信托投資有限責任公司與加拿大富信國際投資有限公司聯(lián)合投資興建。主要從事高爾夫球場、旅游觀光、體育休閑、娛樂健身、商務度假和房地產開發(fā)等項目的投資和經營。 青竹湖將按照建設首個湖南省高爾夫社區(qū)，高爾夫森林旅游休閑度假區(qū)及高爾夫商務社區(qū)與青竹湖歐洲小鎮(zhèn)社區(qū)的四大主題開發(fā)進行建設，青竹湖國際高爾夫球會屬于山地環(huán)湖球場，由世界山地球王、英國公開賽五連冠得主 澳大利亞職業(yè)高爾夫球協(xié)會主席PeterThomason（彼得 湯姆遜）先生領銜設計，設計理念為：中國山水景觀球場、挑戰(zhàn)型風格。目前 18洞球場現(xiàn)擁有各類會員 900余名，并推出了青竹湖互動中國 50家高爾夫球俱樂部的互動球會服務 青竹湖高爾夫球場青竹湖高爾夫球會銷售的會員卡主要有權益會籍、保證金會籍、租賃會籍和投資會籍四種。其中只有權益會籍長期對外銷售。而其他幾種會籍自推出以來，因為其銷售狀況、市場接受程度不很理想。目前只是作為配套產品，沒有大規(guī)模發(fā)行。種類 權益會籍 保證金會籍 租賃會籍投資會籍名稱 個人會員 公司會員 公司附屬不記名會員 陽光商務會籍 年度會員 至尊會員結構 一張記名卡二張家庭附屬卡一張記名卡二張家庭附屬卡(或一張職員附屬卡 )一張不記名附屬卡 一張記名陽光商務卡 一張記名卡一張記名卡二張家庭附屬卡(或一張職員附屬卡 )價格 8萬人民幣 10萬保證金人民幣 待定會籍介紹 會籍價格走勢分析 青竹湖高爾夫球會 2023年 10月 29日開桿試營業(yè)， 2023年 4月 15日于正式開打。到目前為止，青竹湖高爾夫球會的會籍共銷售了 7期，銷售價格也相應地做了 7次調整， 2023年 10月將進行第八次調整。調整后的會籍價格初步擬定為：個人會籍價格由 18萬；單位會籍價格由 。從上圖可見，單位會籍的漲價幅度整體高于個人會籍，第七、第八兩次調價的上漲幅度非常明顯。這與長沙近年經濟的快速發(fā)展，高爾夫運動地普及都有密切關系。青竹湖高爾夫球場梓山湖高爾夫 球場位于益陽市梓山湖畔的湖南梓山湖國際高爾夫球場，是經過國家有關部委批準在湖南興建的第一個高爾夫球場，占地 2400畝，總投資約 10億元。由湖南廣播電視產業(yè)中心與香港天英國際有限公司共同投資建設。工程將分三期進行，除建設一個十八洞七二桿國際高爾夫球場外，還將興建一座園村式的五星級賓館，國際會議中心、別墅群等。 梓山湖高爾夫 球場梓山湖高爾夫球場是湖南省唯一一家經國土局批準、符合國際比賽標準的球場。但 投入巨大的梓山湖高爾夫球場目前由于受區(qū)域影響等因素導致客源不足，目前仍處于虧損狀態(tài)。根據(jù)權威測算：標準的１８洞球場，投資總額達１０億人民幣，平均每洞造價達０．５６億，每月至少需要３０００人次進場消費才能保本。 湖南龍湖國際高爾夫俱樂部座落于風景秀麗的古城長沙西北角，從市中心驅車至球場只需 10幾分鐘車程，是不可多得的都市型球場。由著名澳大利亞設計師 BobShearer 利用原始龍形水庫地貌 (水面 1500畝 )精心設計建造。整體規(guī)劃國際標準 27洞，現(xiàn)有標準 PGA18洞全燈光球場 (其中 A場為原始丘陵湖光型、 C場為平原水溪型風格 )，以及會所、練習場、合作五星級生態(tài)酒店。龍湖高爾夫 球場收費情況 會籍種 類 及價格（ 單 位：萬元）項 目 個人會籍 公 司 會 籍 翡翠金 龍 公司會籍壹提名 貳 提名 叁 提名 壹卡 貳 卡 叁 卡價格 18 18 32 45 28 48 68產 品 結 構 一 張記 名卡二 張 家庭卡 一 張記 名卡一 張 家庭卡 二 張記 名卡二 張 家庭卡 三 張記 名卡三 張 家庭卡 五年內翡翠金 龍 公共關系服卡；五年后提名卡和家庭卡龍湖高爾夫 球場結 論目前湖南省高爾夫產業(yè)處于嚴重飽和狀態(tài)，圈地達 ，政府已經明文通知，不得再批辦任何項目，本案高爾夫產業(yè)有較大的經營局限。目前擁有的幾個高爾夫項目在國內級別都不低，高爾夫高端市場飽和，靠高爾夫盈利的可能性較小。目前高爾夫產業(yè)發(fā)展水平普通，而且尚未提升到產業(yè)整合發(fā)展軌道中，經營模式單一，贏利能力非常有局限。國內目前稍有知名度的高爾夫住宅項目均為當?shù)厥袌龅母叨隧椖?；產品均以高端消費產品為主。受政策及消費力影響，目前寧鄉(xiāng)本地靠開發(fā)高端高爾夫產業(yè)盈利的風險大，但若開發(fā) 18洞以下標準高爾夫，競爭力更弱，同時對于本案主盈利的住宅產品提升價值減弱。因此，建議開發(fā) 18洞標準高爾夫球場，提升項目整體檔次。高爾夫定 位1 高爾夫定位2 定位依據(jù)（ 1）湖南高爾夫發(fā)展背景（ 2）全國高爾夫案例研究（ 3）其它定位依據(jù)■ 背景： 梅觀高速和機荷高速的交匯處，典型的城市郊區(qū)；球會總占地 12平方公里，住宅及配套 100萬平方米；自身生態(tài)景觀資源極佳，交通環(huán)境好；駿豪地產無高爾夫球場開發(fā)經驗 216。 問題： 球會、酒店、會所、休閑物業(yè)集合的綜合經濟體如何保障良性運營；超低容積率的頂級社區(qū)規(guī)劃如何實現(xiàn)客戶圈層的地域限制216。 策略：? 持續(xù)性地投入完善球會自身配套；? 依托超級配套體系打造中國頂級體育休閑旅游綜合體；? 高爾夫產業(yè)帶動地產滾動開發(fā)；? 地產物業(yè)的銷售借助球會平臺吸納高端客戶群體深圳 ——觀瀾湖高爾夫球會觀瀾湖高爾夫球會處于梅觀高速和機荷高速的交匯處，并通過這兩條高速公路與廣深、深汕、惠鹽等廣東省高速公路網絡連接，一小時車程范圍覆蓋 18鎮(zhèn)、珠海、惠州、東莞、廣州等珠三角重要地區(qū)。從深圳黃田機場到球會只需 25分鐘車程；從香港乘大型豪華巴士由香港中環(huán)經九龍?zhí)恋角驎瑑H需一小時。球會總占地 12平方公里，住宅及配套 100萬平方米。 深圳 ——觀瀾湖高爾夫球會世界杯球場艾斯球場維杰球場尾崎將司球場尼克費度球場利百特球場格諾曼球場安妮卡球場杜瓦爾球場奧拉沙寶球場北戴球場張連偉球場深圳 ——觀瀾湖高爾夫球會1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年12月，觀瀾湖高爾夫球會成立5月，公眾練習場竣工并啟用第一個球場尼克勞斯球場正式啟用11月，五星級度假酒店駿豪酒店開業(yè)駿豪集團香港總部成立鄉(xiāng)村俱樂部開業(yè)，維杰球場燈光球場啟用1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年7月，第三個球場尾崎將司球場正式啟用3月，第四個球場尼克費度球場正式啟用6月，第五個球場艾斯球場正式啟用11月，安妮卡、杜瓦爾、奧拉沙寶三個球場同時啟用，另大衛(wèi)利百特高爾夫學院開業(yè)5月，高爾夫大宅正式開盤9月，諾曼、大衛(wèi)利百特球場正式啟用觀瀾湖球會開發(fā)順序深圳 ——觀瀾湖高爾夫球會商務酒店商務會館歐洲時尚商業(yè)長廊公寓式酒店高爾夫學院網球中心深圳觀瀾湖高爾夫球會運營體系216洞高爾夫球場球場雙會所高爾夫用品專賣店體 育 產 業(yè)高爾夫練習場商 務 休 閑鄉(xiāng)村俱樂部SPA水療中心地 產 物 業(yè)洋房別墅深圳 ——觀瀾湖高爾夫球會12平方公里球場， 12大標準高爾夫球場， 100萬平方米物業(yè)戰(zhàn)略持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略－不斷的完善球會相關配套，資源共享，將球會的規(guī)模以及綜合優(yōu)勢發(fā)揮到極致機 會：珠三角區(qū)域強勁的經濟發(fā)展趨勢，觀瀾湖球會良好的生態(tài)環(huán)境球會客戶構成：珠三角、香港、澳門為主，全國各地以及日本、韓國等國家及地區(qū)為輔投資數(shù)十億元先后開發(fā) 12個標準球場，以球場為龍頭帶動相關產業(yè)的發(fā)展配套酒店、網球場、大型商業(yè)長廊，架構體育、商務、休閑、地產產業(yè)鏈深圳 ——觀瀾湖高爾夫球會開發(fā)策略 —— 先球場后地產，以高爾夫產業(yè)帶動房地產產品發(fā)展。“畫餅充饑 ” “雙管齊下 ” “以銷帶產業(yè) ”“以景帶銷 ”只建營銷中心，什么都不建，憑會所、酒店，戶型產品及會籍提前營銷，給人描述美好藍圖，屬于四兩撥千斤類型。缺點： 給人實力欠缺感覺，但營銷過程艱難，難以說服消費者。優(yōu)點： 少量投入，先期不但可套部分資金，也可先探聽市場消費需求，以便修正項