【正文】 rt 1項(xiàng)目及區(qū)域分析Part 2定位Part 3物業(yè)發(fā)展建議一整體定位二住宅定位三高爾夫定位四酒店定位五溫泉度假村六商業(yè)街定位高爾夫定 位1 高爾夫定位2 定位依據(jù)（ 1）湖南高爾夫發(fā)展背景（ 2）全國(guó)高爾夫案例研究（ 3）其它定位依據(jù)高爾夫定位結(jié)論球場(chǎng)規(guī)模 18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫 （考慮政策因素，可先建9洞，后再建 9洞） +高爾夫練習(xí)場(chǎng)功能定位 高爾夫旅游盈利模式 與房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，提升地產(chǎn)價(jià)值，以房地產(chǎn)盈利球會(huì)運(yùn)營(yíng)模式建議委托經(jīng)營(yíng)客戶(hù)定位 中高層以上客戶(hù)為主高爾夫定 位1 高爾夫定位2 定位依據(jù)（ 1）湖南高爾夫發(fā)展背景（ 2）全國(guó)高爾夫案例研究（ 3）其它定位依據(jù)高爾夫的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系216。以美國(guó)為例：美國(guó)自上世紀(jì) 50 年代人均 GNP達(dá)到 1000 美元以上時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)也隨之加快發(fā)展；上世紀(jì) 70 年代初，人均 GNP 達(dá)到 5000 美元時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)蓬勃發(fā)展，高爾夫球俱樂(lè)部也從 50 年代的2023家發(fā)展到 8000家。216。按一般理論：人均 GDP 達(dá)到 1000 美元以上時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)進(jìn)入起步發(fā)展階段，人均 GDP 達(dá)到 3000 美元左右時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)進(jìn)入提速發(fā)展期，人均 GDP 達(dá)到 5000美元以上時(shí)，進(jìn)入快速發(fā)展期。高爾夫球經(jīng)濟(jì)對(duì)改善城鎮(zhèn)投資環(huán)境、改善城鎮(zhèn)居民的生活環(huán)境、解決勞動(dòng)就業(yè)、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)文化發(fā)展起到了積極作用。2023年，我國(guó)人均 GDP達(dá) 1703美元，高爾夫運(yùn)動(dòng)進(jìn)入起步發(fā)展階段省市區(qū)　　　　　　　　　　 球 場(chǎng) 省市區(qū) 球 場(chǎng) 省市區(qū) 球 場(chǎng)北 京　　　　　　　　　　 35個(gè) 河 北 4個(gè) 貴 州 1個(gè)廣 東　　　　　　　　　 59個(gè) 遼 寧 5個(gè) 新 疆　 1個(gè)上 海　　　　　　　　　　 18個(gè) 重 慶 2個(gè) 江 西 1個(gè)海 南　　　　　　　　　　 16個(gè) 云 南 5個(gè) 吉 林 1個(gè)山 東　　　　　　　　　　 11個(gè) 浙 江 7個(gè) 河 南 1個(gè)福 建　　　　　　　　　　 10個(gè) 湖 北 3個(gè) 內(nèi)蒙古 1個(gè)江 蘇　　　　　　　　　　 14個(gè) 四 川 2個(gè) 黑龍江 1個(gè)廣 西　　　　　　 5個(gè) 湖 南 3個(gè) 陜 西 2個(gè)天 津　　　　　　 6個(gè) 云 南　　　　　　　 5個(gè) 安 徽 1個(gè)全國(guó)主要球場(chǎng)分布全國(guó)主要球場(chǎng)分布青竹湖龍 湖梓山湖湖南目前已投入運(yùn)營(yíng) 3家球會(huì)，均定位高端，高端高爾夫市場(chǎng)相對(duì)飽和216。據(jù)湖南省國(guó)土資源廳介紹， 目前整個(gè)湖南已建、在建、報(bào)建的球場(chǎng)多達(dá) 8個(gè)。 總面積達(dá) 。 已建的三個(gè)項(xiàng)目中至今只有益陽(yáng)梓山湖高爾夫拿到了正式批文；216。已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的球場(chǎng)中也就青竹湖高爾夫球場(chǎng)勉強(qiáng)能夠維持盈虧平衡；216。由于國(guó)家近年來(lái)連續(xù)出臺(tái)的一系列政策法規(guī)，其他在建、報(bào)建的項(xiàng)目被迫叫?；蛘D；216。相關(guān)專(zhuān)家分析， 象湖南這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的省份，規(guī)劃建設(shè)三個(gè)高端標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)已經(jīng)足夠。目前湖南高爾夫產(chǎn)業(yè)情況目前湖南高爾夫產(chǎn)業(yè)情況名稱(chēng) 地點(diǎn) 占地 洞數(shù) 主要客源 開(kāi)業(yè)時(shí)間 VIP數(shù)量青竹湖 長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)青竹湖畔 2700畝 27洞 湖南本土客源為主，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)客源為輔，另還有新加坡、韓國(guó)等旅行團(tuán)2023年 4月 15日 8001000左右龍 湖 望城縣黃金鄉(xiāng) 2023畝 18洞 湖南本土客源為主，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)客源為輔，另還有部分韓國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞、臺(tái)灣等旅行團(tuán)2023年 5月 600800左右梓山湖益陽(yáng)市中心區(qū)梓山湖生態(tài)公園內(nèi)2400畝 27洞湖南本土客源為主，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)客源為輔，另還有韓國(guó)、新加坡、臺(tái)灣、香港等旅行團(tuán)2023年 3月 不足 800目前湖南高爾夫產(chǎn)業(yè)情況目前湖南高爾夫產(chǎn)業(yè)情況名稱(chēng) 運(yùn)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)狀況 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 經(jīng)營(yíng)特色 備注青竹湖 自行管理 基本持平交通便捷、設(shè)施完善、挑戰(zhàn)性強(qiáng)入會(huì)費(fèi)高、單場(chǎng)消費(fèi)貴山地挑戰(zhàn)型球場(chǎng)另 9洞燈光球道正在規(guī)劃興建龍湖 委托管理 虧損狀態(tài) 風(fēng)景秀麗、交通便捷、硬件還有待完善，如會(huì)所及綠化集休閑、娛樂(lè)、餐飲一體由于受到國(guó)家高爾夫政策影響，球場(chǎng)建設(shè)受阻梓山湖 委托管理 虧損狀態(tài)配套完備、場(chǎng)地大、環(huán)境優(yōu)美、難度高，極具挑戰(zhàn)性質(zhì)離省會(huì)遠(yuǎn)，客源不足、維護(hù)費(fèi)用高集山地森林型、湖濱型、城市型球場(chǎng)為一體正常營(yíng)業(yè)目前湖南高爾夫產(chǎn)業(yè)情況目前湖南高爾夫產(chǎn)業(yè)情況青竹湖高爾夫球場(chǎng)青竹湖國(guó)際高爾夫球會(huì)屬會(huì)員制球場(chǎng)，位于風(fēng)景如畫(huà)的湖南省長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)青竹湖畔，距市區(qū) 12分鐘車(chē)程，球會(huì)目前已建成 18洞山地球場(chǎng)及 10000平方米的會(huì)所服務(wù)區(qū) ,另 9洞燈光球道 (27洞規(guī)模 )正在建設(shè)中。球場(chǎng)隸屬于湖南外商國(guó)際活動(dòng)中心有限公司，由上海愛(ài)建信托投資有限責(zé)任公司與加拿大富信國(guó)際投資有限公司聯(lián)合投資興建。主要從事高爾夫球場(chǎng)、旅游觀光、體育休閑、娛樂(lè)健身、商務(wù)度假和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目的投資和經(jīng)營(yíng)。 青竹湖將按照建設(shè)首個(gè)湖南省高爾夫社區(qū)，高爾夫森林旅游休閑度假區(qū)及高爾夫商務(wù)社區(qū)與青竹湖歐洲小鎮(zhèn)社區(qū)的四大主題開(kāi)發(fā)進(jìn)行建設(shè)，青竹湖國(guó)際高爾夫球會(huì)屬于山地環(huán)湖球場(chǎng)，由世界山地球王、英國(guó)公開(kāi)賽五連冠得主 澳大利亞職業(yè)高爾夫球協(xié)會(huì)主席PeterThomason（彼得 湯姆遜）先生領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)理念為：中國(guó)山水景觀球場(chǎng)、挑戰(zhàn)型風(fēng)格。目前 18洞球場(chǎng)現(xiàn)擁有各類(lèi)會(huì)員 900余名，并推出了青竹湖互動(dòng)中國(guó) 50家高爾夫球俱樂(lè)部的互動(dòng)球會(huì)服務(wù) 青竹湖高爾夫球場(chǎng)青竹湖高爾夫球會(huì)銷(xiāo)售的會(huì)員卡主要有權(quán)益會(huì)籍、保證金會(huì)籍、租賃會(huì)籍和投資會(huì)籍四種。其中只有權(quán)益會(huì)籍長(zhǎng)期對(duì)外銷(xiāo)售。而其他幾種會(huì)籍自推出以來(lái)，因?yàn)槠滗N(xiāo)售狀況、市場(chǎng)接受程度不很理想。目前只是作為配套產(chǎn)品，沒(méi)有大規(guī)模發(fā)行。種類(lèi) 權(quán)益會(huì)籍 保證金會(huì)籍 租賃會(huì)籍投資會(huì)籍名稱(chēng) 個(gè)人會(huì)員 公司會(huì)員 公司附屬不記名會(huì)員 陽(yáng)光商務(wù)會(huì)籍 年度會(huì)員 至尊會(huì)員結(jié)構(gòu) 一張記名卡二張家庭附屬卡一張記名卡二張家庭附屬卡(或一張職員附屬卡 )一張不記名附屬卡 一張記名陽(yáng)光商務(wù)卡 一張記名卡一張記名卡二張家庭附屬卡(或一張職員附屬卡 )價(jià)格 8萬(wàn)人民幣 10萬(wàn)保證金人民幣 待定會(huì)籍介紹 會(huì)籍價(jià)格走勢(shì)分析 青竹湖高爾夫球會(huì) 2023年 10月 29日開(kāi)桿試營(yíng)業(yè)， 2023年 4月 15日于正式開(kāi)打。到目前為止，青竹湖高爾夫球會(huì)的會(huì)籍共銷(xiāo)售了 7期，銷(xiāo)售價(jià)格也相應(yīng)地做了 7次調(diào)整， 2023年 10月將進(jìn)行第八次調(diào)整。調(diào)整后的會(huì)籍價(jià)格初步擬定為：個(gè)人會(huì)籍價(jià)格由 18萬(wàn)；單位會(huì)籍價(jià)格由 。從上圖可見(jiàn)，單位會(huì)籍的漲價(jià)幅度整體高于個(gè)人會(huì)籍，第七、第八兩次調(diào)價(jià)的上漲幅度非常明顯。這與長(zhǎng)沙近年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高爾夫運(yùn)動(dòng)地普及都有密切關(guān)系。青竹湖高爾夫球場(chǎng)梓山湖高爾夫 球場(chǎng)位于益陽(yáng)市梓山湖畔的湖南梓山湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，是經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部委批準(zhǔn)在湖南興建的第一個(gè)高爾夫球場(chǎng)，占地 2400畝，總投資約 10億元。由湖南廣播電視產(chǎn)業(yè)中心與香港天英國(guó)際有限公司共同投資建設(shè)。工程將分三期進(jìn)行，除建設(shè)一個(gè)十八洞七二桿國(guó)際高爾夫球場(chǎng)外，還將興建一座園村式的五星級(jí)賓館，國(guó)際會(huì)議中心、別墅群等。 梓山湖高爾夫 球場(chǎng)梓山湖高爾夫球場(chǎng)是湖南省唯一一家經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)、符合國(guó)際比賽標(biāo)準(zhǔn)的球場(chǎng)。但 投入巨大的梓山湖高爾夫球場(chǎng)目前由于受區(qū)域影響等因素導(dǎo)致客源不足，目前仍處于虧損狀態(tài)。根據(jù)權(quán)威測(cè)算：標(biāo)準(zhǔn)的１８洞球場(chǎng)，投資總額達(dá)１０億人民幣，平均每洞造價(jià)達(dá)０．５６億，每月至少需要３０００人次進(jìn)場(chǎng)消費(fèi)才能保本。 湖南龍湖國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部座落于風(fēng)景秀麗的古城長(zhǎng)沙西北角，從市中心驅(qū)車(chē)至球場(chǎng)只需 10幾分鐘車(chē)程，是不可多得的都市型球場(chǎng)。由著名澳大利亞設(shè)計(jì)師 BobShearer 利用原始龍形水庫(kù)地貌 (水面 1500畝 )精心設(shè)計(jì)建造。整體規(guī)劃國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 27洞，現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn) PGA18洞全燈光球場(chǎng) (其中 A場(chǎng)為原始丘陵湖光型、 C場(chǎng)為平原水溪型風(fēng)格 )，以及會(huì)所、練習(xí)場(chǎng)、合作五星級(jí)生態(tài)酒店。龍湖高爾夫 球場(chǎng)收費(fèi)情況 會(huì)籍種 類(lèi) 及價(jià)格（ 單 位：萬(wàn)元）項(xiàng) 目 個(gè)人會(huì)籍 公 司 會(huì) 籍 翡翠金 龍 公司會(huì)籍壹提名 貳 提名 叁 提名 壹卡 貳 卡 叁 卡價(jià)格 18 18 32 45 28 48 68產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 一 張記 名卡二 張 家庭卡 一 張記 名卡一 張 家庭卡 二 張記 名卡二 張 家庭卡 三 張記 名卡三 張 家庭卡 五年內(nèi)翡翠金 龍 公共關(guān)系服卡；五年后提名卡和家庭卡龍湖高爾夫 球場(chǎng)結(jié) 論目前湖南省高爾夫產(chǎn)業(yè)處于嚴(yán)重飽和狀態(tài)，圈地達(dá) ，政府已經(jīng)明文通知，不得再批辦任何項(xiàng)目，本案高爾夫產(chǎn)業(yè)有較大的經(jīng)營(yíng)局限。目前擁有的幾個(gè)高爾夫項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)級(jí)別都不低，高爾夫高端市場(chǎng)飽和，靠高爾夫盈利的可能性較小。目前高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平普通，而且尚未提升到產(chǎn)業(yè)整合發(fā)展軌道中，經(jīng)營(yíng)模式單一，贏利能力非常有局限。國(guó)內(nèi)目前稍有知名度的高爾夫住宅項(xiàng)目均為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的高端項(xiàng)目；產(chǎn)品均以高端消費(fèi)產(chǎn)品為主。受政策及消費(fèi)力影響，目前寧鄉(xiāng)本地靠開(kāi)發(fā)高端高爾夫產(chǎn)業(yè)盈利的風(fēng)險(xiǎn)大，但若開(kāi)發(fā) 18洞以下標(biāo)準(zhǔn)高爾夫，競(jìng)爭(zhēng)力更弱，同時(shí)對(duì)于本案主盈利的住宅產(chǎn)品提升價(jià)值減弱。因此，建議開(kāi)發(fā) 18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，提升項(xiàng)目整體檔次。高爾夫定 位1 高爾夫定位2 定位依據(jù)（ 1）湖南高爾夫發(fā)展背景（ 2）全國(guó)高爾夫案例研究（ 3）其它定位依據(jù)■ 背景： 梅觀高速和機(jī)荷高速的交匯處，典型的城市郊區(qū)；球會(huì)總占地 12平方公里，住宅及配套 100萬(wàn)平方米；自身生態(tài)景觀資源極佳，交通環(huán)境好；駿豪地產(chǎn)無(wú)高爾夫球場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 216。 問(wèn)題： 球會(huì)、酒店、會(huì)所、休閑物業(yè)集合的綜合經(jīng)濟(jì)體如何保障良性運(yùn)營(yíng)；超低容積率的頂級(jí)社區(qū)規(guī)劃如何實(shí)現(xiàn)客戶(hù)圈層的地域限制216。 策略：? 持續(xù)性地投入完善球會(huì)自身配套；? 依托超級(jí)配套體系打造中國(guó)頂級(jí)體育休閑旅游綜合體；? 高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；? 地產(chǎn)物業(yè)的銷(xiāo)售借助球會(huì)平臺(tái)吸納高端客戶(hù)群體深圳 ——觀瀾湖高爾夫球會(huì)觀瀾湖高爾夫球會(huì)處于梅觀高速和機(jī)荷高速的交匯處，并通過(guò)這兩條高速公路與廣深、深汕、惠鹽等廣東省高速公路網(wǎng)絡(luò)連接，一小時(shí)車(chē)程范圍覆蓋 18鎮(zhèn)、珠海、惠州、東莞、廣州等珠三角重要地區(qū)。從深圳黃田機(jī)場(chǎng)到球會(huì)只需 25分鐘車(chē)程；從香港乘大型豪華巴士由香港中環(huán)經(jīng)九龍?zhí)恋角驎?huì)，僅需一小時(shí)。球會(huì)總占地 12平方公里，住宅及配套 100萬(wàn)平方米。 深圳 ——觀瀾湖高爾夫球會(huì)世界杯球場(chǎng)艾斯球場(chǎng)維杰球場(chǎng)尾崎將司球場(chǎng)尼克費(fèi)度球場(chǎng)利百特球場(chǎng)格諾曼球場(chǎng)安妮卡球場(chǎng)杜瓦爾球場(chǎng)奧拉沙寶球場(chǎng)北戴球場(chǎng)張連偉球場(chǎng)深圳 ——觀瀾湖高爾夫球會(huì)1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年12月，觀瀾湖高爾夫球會(huì)成立5月，公眾練習(xí)場(chǎng)竣工并啟用第一個(gè)球場(chǎng)尼克勞斯球場(chǎng)正式啟用11月，五星級(jí)度假酒店駿豪酒店開(kāi)業(yè)駿豪集團(tuán)香港總部成立鄉(xiāng)村俱樂(lè)部開(kāi)業(yè)，維杰球場(chǎng)燈光球場(chǎng)啟用1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年7月，第三個(gè)球場(chǎng)尾崎將司球場(chǎng)正式啟用3月，第四個(gè)球場(chǎng)尼克費(fèi)度球場(chǎng)正式啟用6月，第五個(gè)球場(chǎng)艾斯球場(chǎng)正式啟用11月，安妮卡、杜瓦爾、奧拉沙寶三個(gè)球場(chǎng)同時(shí)啟用，另大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院開(kāi)業(yè)5月，高爾夫大宅正式開(kāi)盤(pán)9月，諾曼、大衛(wèi)利百特球場(chǎng)正式啟用觀瀾湖球會(huì)開(kāi)發(fā)順序深圳 ——觀瀾湖高爾夫球會(huì)商務(wù)酒店商務(wù)會(huì)館歐洲時(shí)尚商業(yè)長(zhǎng)廊公寓式酒店高爾夫?qū)W院網(wǎng)球中心深圳觀瀾湖高爾夫球會(huì)運(yùn)營(yíng)體系216洞高爾夫球場(chǎng)球場(chǎng)雙會(huì)所高爾夫用品專(zhuān)賣(mài)店體 育 產(chǎn) 業(yè)高爾夫練習(xí)場(chǎng)商 務(wù) 休 閑鄉(xiāng)村俱樂(lè)部SPA水療中心地 產(chǎn) 物 業(yè)洋房別墅深圳 ——觀瀾湖高爾夫球會(huì)12平方公里球場(chǎng)， 12大標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)， 100萬(wàn)平方米物業(yè)戰(zhàn)略持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略－不斷的完善球會(huì)相關(guān)配套，資源共享，將球會(huì)的規(guī)模以及綜合優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致機(jī) 會(huì)：珠三角區(qū)域強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，觀瀾湖球會(huì)良好的生態(tài)環(huán)境球會(huì)客戶(hù)構(gòu)成：珠三角、香港、澳門(mén)為主，全國(guó)各地以及日本、韓國(guó)等國(guó)家及地區(qū)為輔投資數(shù)十億元先后開(kāi)發(fā) 12個(gè)標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)，以球場(chǎng)為龍頭帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展配套酒店、網(wǎng)球場(chǎng)、大型商業(yè)長(zhǎng)廊，架構(gòu)體育、商務(wù)、休閑、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈深圳 ——觀瀾湖高爾夫球會(huì)開(kāi)發(fā)策略 —— 先球場(chǎng)后地產(chǎn)，以高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展?！爱?huà)餅充饑 ” “雙管齊下 ” “以銷(xiāo)帶產(chǎn)業(yè) ”“以景帶銷(xiāo) ”只建營(yíng)銷(xiāo)中心，什么都不建，憑會(huì)所、酒店，戶(hù)型產(chǎn)品及會(huì)籍提前營(yíng)銷(xiāo)，給人描述美好藍(lán)圖，屬于四兩撥千斤類(lèi)型。缺點(diǎn)： 給人實(shí)力欠缺感覺(jué)，但營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程艱難，難以說(shuō)服消費(fèi)者。優(yōu)點(diǎn)： 少量投入，先期不但可套部分資金，也可先探聽(tīng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，以便修正項(xiàng)