【導(dǎo)讀】肆莇蒃螀莆薅薃袈蒞蒞螈襖莄蕆蟻膃莄蕿袇聿莃螞蠆羅莂莁裊袁蒁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈蒈袁羇肅薀螄袃肄螞羀膂肅莂螃肈肂蒄羈羄肁薇螁袀膁蠆薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚃袇羇膇莃蝕袃膆蒅袆膁膆薈蠆肇芅蝕襖羃芄莀蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄羈肀芀蒆螃羆芀薈罿袂艿蟻螂膀莈莀薄肆莇蒃螀莆薅薃袈蒞蒞螈襖莄蕆蟻膃莄蕿袇聿莃螞蠆羅莂莁裊袁蒁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈蒈袁羇肅薀螄袃肄螞羀膂肅莂螃肈肂蒄羈羄肁薇螁袀膁蠆薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚃袇羇膇莃蝕袃膆蒅袆膁膆薈蠆肇芅蝕襖羃芄莀蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄羈肀芀蒆螃羆芀薈罿袂艿蟻螂膀莈莀薄肆莇蒃螀莆薅薃袈蒞蒞螈襖莄蕆蟻膃莄蕿袇聿莃螞蠆羅莂莁裊袁蒁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈蒈袁羇肅薀螄袃肄螞羀膂肅莂螃肈肂蒄羈羄肁薇螁袀膁蠆薄腿膀荿蝿膅腿薁薂肁膈蚃袇羇膇莃蝕袃膆蒅袆膁膆薈蠆肇芅蝕襖羃芄莀蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄羈肀芀蒆螃羆芀薈罿袂艿蟻螂膀莈莀薄肆莇蒃螀莆薅薃袈蒞蒞螈襖莄蕆蟻膃莄蕿袇

　　

【正文】 ，學(xué)歷較高，受過(guò)良好的教育，家庭年收入 5萬(wàn)－ 10萬(wàn)元之間，是有著成熟理性的消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的人群，一般購(gòu)買面積較大的三室兩廳、四室兩廳戶型或一些復(fù)式單位，總價(jià)在 20萬(wàn) 40萬(wàn)之間，大都采用多付首期年限不太長(zhǎng)（如 5年－ 15年）的付款方式；對(duì)他們來(lái)說(shuō)，價(jià)格固然重要，但并不是首要考慮的因素，如果沒(méi)有比周邊樓盤更好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、配套設(shè)施、文化內(nèi)涵等，而一味以低價(jià)策略 難以獲得他們的青睞。 處于塔尖的是少數(shù)所謂的金領(lǐng)階層，年齡通常在 40歲以上，人稱所謂的老 板級(jí)人物。其購(gòu)買特點(diǎn)是對(duì)價(jià)格的敏感度相對(duì)較低， 主要是強(qiáng)調(diào)身份地位，追求豪華氣派，是少數(shù)豪宅、別墅的主要消費(fèi)群體。 要求 全 景觀要求 高 最好具有天然 稀缺景 景觀優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 可達(dá)到 19 六、客戶定位 市場(chǎng)仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下（即對(duì)準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體）就我們 福州 樓市的調(diào)查分析，市內(nèi)大部份的消費(fèi)者，最可接受的房?jī)r(jià)是 20萬(wàn)到 30萬(wàn)元之間，占四成左右；能承受 20萬(wàn)元以下的消費(fèi)者也不多；能夠接受 50萬(wàn)元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為 15~35萬(wàn)元這一階段。 根據(jù)本項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)，本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)定位于中產(chǎn)階級(jí)，進(jìn)可攻，退可守。中產(chǎn)階級(jí)在現(xiàn)階段的中國(guó)是一個(gè)新崛起的強(qiáng) 大的階層，購(gòu)買力強(qiáng)，主導(dǎo)著消費(fèi)的潮流，將影響中國(guó)未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化走向。中產(chǎn)階級(jí)也是一個(gè)相當(dāng)寬泛的概念，公務(wù)員、自由職業(yè)者、職業(yè)經(jīng)理人、廣告、文化、演藝、體育界人士、新聞、律師從業(yè)人員、國(guó)企、外資、合資、大型民企高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主等，都屬于這一個(gè)階層。 根據(jù)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的地位，其目標(biāo)市場(chǎng)定位在 2845歲的中高級(jí)消費(fèi)者更符合項(xiàng)目的特征。因此，本項(xiàng)目的主力目標(biāo)市場(chǎng)是： 2845歲的成功或正在創(chuàng)造成功的人士。 （ 2）目標(biāo)消費(fèi)者的心理分析： 民營(yíng)、私企老板個(gè)體戶： 這類消費(fèi)者主要是項(xiàng)目附近經(jīng)商的人士，其事 業(yè)多在該區(qū)域，對(duì)該區(qū)域較為熟悉，加之手頭較為寬裕，有多余的錢進(jìn)行物業(yè)投資，希望籍此改變居住環(huán)境或增大居住面積。這部分人多為二次置業(yè)者，消費(fèi)行為趨為理性，對(duì)房產(chǎn)的整體素質(zhì)較高。 高級(jí)白領(lǐng)： 這類客戶知識(shí)層面較高，綜合素質(zhì)較高，消費(fèi)行為理性，對(duì)事物比較挑剔 ，屬于完美主義者。由于長(zhǎng)期工作于辦公室和活動(dòng)于社交場(chǎng)合，對(duì)小區(qū)的人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑場(chǎng)所較為關(guān)心。 機(jī)關(guān)、事業(yè)單位 /國(guó)企中高層領(lǐng)導(dǎo)： 這類客戶年齡在 35歲以上，社會(huì)地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)。這類客戶多為二次置業(yè)，因其子女相繼成年，會(huì)考慮投資以 備子女或自己居住，其對(duì)樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費(fèi)行為較為理性。 其他客戶： 主要指常年往返于此區(qū)域的商家或其他人，本區(qū)域的地理位置是其首要購(gòu)買的主要原因。 （ 3） 目標(biāo)客戶群特點(diǎn)小結(jié) ● 他們的特征 ● 他們?cè)?30 — 45歲之間 ● 受過(guò)高等教育，學(xué)識(shí)廣博，在企業(yè)身居要職 ● 注重身份和地位，注重文化、社交、商務(wù)圈子的認(rèn)同 20 ● 他們時(shí)尚、現(xiàn)代，有自己獨(dú)特的個(gè)性追求，是社會(huì)潮流的引領(lǐng)者 ● 他們對(duì)生活有自己獨(dú)到的理解，繁忙的工作、生活，使他們需要一個(gè)自我的個(gè)人空間 ● 親近都市生 活，喜歡國(guó)際化的生活氛圍 ● 他們選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn) ● 是他們熟悉并接受的生活環(huán)境 ● 要求生活便利，能夠在職場(chǎng)與生活中快速轉(zhuǎn)換 ● 高品質(zhì)物業(yè)，體現(xiàn)他們的身份和對(duì)個(gè)性、品位的追求 ● 他們現(xiàn)在的生活形態(tài) ● 工作緊張，生活壓力大，但任勞任怨； ● 休閑時(shí)間一般與家人逛逛街、看看電視、或者一起喝茶、聊天； ● 渴望每年能去哪里旅游一次，能去國(guó)外旅游那是做夢(mèng)的事情，所以因?yàn)闀r(shí)間和金錢的關(guān)系，往往只是想想而已； ● 他們珍惜與家人相處的機(jī)會(huì)，同時(shí)也希望睦鄰友好； ● 因?yàn)橛辛速I樓計(jì)劃，節(jié)假日常去看一 些價(jià)格上能承受的樓盤。 ● 他們接受信息的渠道 ● 他們喜歡閱讀，對(duì)時(shí)尚生活非常敏感，因此經(jīng)常閱讀報(bào)紙、高檔雜志 ● 他們經(jīng)常在車內(nèi)收聽廣播 ● 他們?cè)敢饨浑H，注重口碑 ● 他們因工作關(guān)系會(huì)常接觸網(wǎng)絡(luò) ● 他們對(duì)現(xiàn)在居住條件不滿意的方面 ● 面積小，房型結(jié)構(gòu)不合理、采光不好 ● 出入人員復(fù)雜、缺乏管理、治安差 ● 設(shè)施不齊備，交通不方便 ● 樓層低，衛(wèi)生狀況差、缺少綠化 ● 近馬路，噪音、污染 ● 和父母住一起，顯得擁擠 ● 他們心目中的理想居住環(huán)境 ● 園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動(dòng)空間，間 隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通 ● 完善的小區(qū)配套，最好有運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、幼兒園等，基本生活設(shè)施應(yīng)有盡有 21 最好由大的、聲譽(yù)好的開發(fā)商建設(shè)，物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，沒(méi)有閑雜人員出入，收費(fèi)也合理 ● 交通、購(gòu)物方便，希望附近就有公交車站， 5分鐘內(nèi)就能走到，最好有地鐵連接老城區(qū) ● 鄰里之間和睦，相互關(guān)愛 ● 他們購(gòu)房的主要目的 ● 購(gòu)房目的以“首次置業(yè)滿足居住”和“再次置業(yè)改善住房條件”為主。 ● 他們購(gòu)買樓盤的主要考慮因素 數(shù)據(jù)顯示：消費(fèi)者最重要的購(gòu)房考慮因素是價(jià)格，其次是環(huán)境景觀和地段。 67%85%68%92%75% 73%95% 90%75%44% 48%樓宇質(zhì)量交通便利性小區(qū)物業(yè)管理地段/位 置小區(qū)配套設(shè)施發(fā)展商實(shí)力價(jià)格環(huán)境景觀 小區(qū)規(guī)劃 室內(nèi)間隔 社區(qū)文化 七 、 建筑 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，消費(fèi)者的眼光也越來(lái)越專業(yè)，現(xiàn)在的消費(fèi)者注重的已經(jīng)不是建筑本身，而是建筑所賦予的內(nèi)涵，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ● 人性觀 以人為本不應(yīng)該是一句泛泛而談的空話，真正做到尊重人，尊重生命，并在具體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)出來(lái)，這是一個(gè)居住區(qū)設(shè)計(jì)的最基本原則，歸根到底，居住區(qū)的服務(wù)對(duì)象是人，具體而言，大到出入口的設(shè)置，人車分流設(shè)計(jì)，社區(qū)組團(tuán)的可識(shí)別性、安全性，公共活動(dòng)空間的設(shè)計(jì)等，小到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)與布位，照明器具 的位置與亮度，無(wú)障礙設(shè)計(jì)等方面均應(yīng)貫徹這一原則，只有在這一基礎(chǔ)上，才能真正體現(xiàn)出居住設(shè)計(jì)已不僅僅是為人們提供一個(gè)供居住的室內(nèi)空間，更給人們帶來(lái)的是一種真正舒適與愉悅的生活，一個(gè)真正自由的精神家園。 對(duì)于區(qū)內(nèi)的安全性一定要十分的注意，是園區(qū)內(nèi)業(yè)主人人安全，全家歡喜。 ● 科技觀 隨著社會(huì)生活的發(fā)展和科技的進(jìn)步，未來(lái)生活將給人們帶來(lái)的是全方位的變化與世界同步的信息化，網(wǎng)絡(luò)化生活將使人們的生活具有更強(qiáng)的時(shí)代氣息，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中則應(yīng)敏感地預(yù)測(cè)這些變化給居住設(shè)計(jì)和人們的居住生活帶來(lái)的變化，唯其如此，方能保證居住區(qū)的生命 力 22 和社區(qū)居民的生活質(zhì)量。 通過(guò)現(xiàn)代科技設(shè)施的設(shè)置，給業(yè)主帶來(lái)高效的工作與生活情趣。 ● 環(huán)境觀 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境系統(tǒng)的設(shè)計(jì)對(duì)小區(qū)居住素質(zhì)和品味的提高以及樓盤推廣來(lái)說(shuō)，其重要性是不斷提高并日益成為居住區(qū)賣點(diǎn)訴求的重要組成部分，在小區(qū)設(shè)計(jì)中應(yīng)將環(huán)境意識(shí)提升到相當(dāng)高度，而所謂環(huán)境，又有景觀，植物配置，生態(tài)設(shè)計(jì)等分支，營(yíng)造環(huán)境的目的既是體現(xiàn)其較高的實(shí)用價(jià)值，使環(huán)境與社區(qū)達(dá)到高度融合，也附著有一定的價(jià)值觀、文化性與生態(tài)性。 通過(guò)借景與造景，打造自然生態(tài)園，使人與自然同呼吸，給業(yè)主帶來(lái)健康的新生活。 （ 2）建筑風(fēng)格 本 案也采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)，以迎合市場(chǎng)的發(fā)展方向，同時(shí)將中國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)格融入其中，形成一種全新的中國(guó)現(xiàn)代住宅。 （ 3）綠化設(shè)計(jì)建議 ● 中心綠地 項(xiàng)目入口處設(shè)立小型的廣場(chǎng)，旁邊伴以迎客松或招財(cái)貓以體現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。項(xiàng)目中心可將人們的行走路線主要以一塊蜿蜒的綠地組成，體現(xiàn)了中國(guó)景觀中障景的觀點(diǎn)，將綠地堆土做成坡狀，可以體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的風(fēng)格和豪華的氣派。以小區(qū)南側(cè)的標(biāo)志小廣場(chǎng)，雕塑噴泉為結(jié)點(diǎn)，水道、路道系統(tǒng)貫穿為網(wǎng)絡(luò)，整體綠化為平面，使之形成點(diǎn)、線、面結(jié)合，融為一體的綠地系統(tǒng)在立面上也富有變化，在南面入口以小區(qū)標(biāo) 志為開端，以雕塑噴泉為發(fā)展，中心廣場(chǎng)為高潮，三個(gè) 結(jié)點(diǎn)在立面視覺(jué)為節(jié)節(jié)攀高的形式，使整個(gè)中心綠地前后貫通，坡起坡落，形式多樣別具特色 。 植物以色塊形式點(diǎn)綴其中， 道路 蜿蜒其中，打破直線的呆板， 多用曲線， 使之剛?cè)峤Y(jié)合，更具現(xiàn)代園林的特色。 項(xiàng)目整體的山水生態(tài)主題色彩可在園區(qū)的一些細(xì)節(jié)上利用動(dòng)植物雕塑小品等體現(xiàn)，如：在園區(qū)入口處兩旁擺設(shè)招財(cái)貓、迎客松等，寓意其招財(cái)進(jìn)寶，使人心情愉快等等。 ● 公共綠地 小區(qū)公共綠地設(shè)計(jì)旨在營(yíng)造一個(gè)寧?kù)o，清幽的休閑區(qū)， 宜在中心綠地處設(shè)置該區(qū)域， 可供老年人休息，花架，休息廣場(chǎng)，嵌草汀步、假 山石等園林小品，綠地中點(diǎn)綴些仿真的動(dòng)物雕塑，與自然融為一體，更添情趣，小區(qū) 北 面為開闊空間， 在湖心 鋪裝 中 式?jīng)鐾橹骶?，結(jié)合小園石汀步，坐凳，花壇，色塊等設(shè)施，為居 民提供了一個(gè)娛樂(lè)，溝通的公共游樂(lè)場(chǎng)所 。此外小區(qū) 南側(cè)水道旁設(shè)置一條 “健康之路 ”，沿路設(shè)置全民健身運(yùn)動(dòng)器材，居民在游玩的同時(shí)又得到了健身，一舉兩得，同時(shí)色彩多樣的體育健身器材又為小區(qū)增色添彩。 針對(duì)長(zhǎng)時(shí)間在園區(qū)生活的少年與老年人，建議修建不倒翁休閑長(zhǎng)廊??，為他們的生活增加歡樂(lè)場(chǎng)地 。 ● 道路綠化 小區(qū)入口廣場(chǎng)為了庇蔭和獲得整體效果，以上層為高大樹種， 下層為小灌木的種植形式 23 來(lái)豐富其立面景觀，同時(shí)入口左右可以適當(dāng)擺設(shè)中式的小品以增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)生活氛圍。為打破直路線的呆滯感，路沿均采用曲線型，配以椅凳，集休閑，美觀于一體；支路兩旁種植