【導讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。品定位方案共同努力！敬請?zhí)岢鰧氋F意見！區(qū)域環(huán)境調查分析。2020年國家宏觀調控的方向。對長春房地產未來發(fā)展的影響。供給充足，需求受到抑制。2020年長春市各城區(qū)上市樓盤統(tǒng)計。棚戶區(qū)改造，拉動住房需求。產品供應類型更符合市場需求。房價仍會持續(xù)攀升。2020年長春樓市發(fā)展趨勢與本項目的關系。新盤的開發(fā)、放量。字型交通骨架之間，四通八達。綠園區(qū)位于長春西部，幅員面積286平方公里，其中，耕地面積10331公頃。全區(qū)轄6個街道辦事處、3個鎮(zhèn)。設48個社區(qū)居民委員會、27個農村村民委員會。宗地北望，為居住區(qū)和市區(qū)方向。地塊區(qū)域原屬城鄉(xiāng)結合部，隨綠園區(qū)城市規(guī)劃的拓展成為新城區(qū)的一部分。

　　

【正文】 到綠地長春上海城、中冶新奧、建信地產、南京盈嘉，綠園區(qū)房地產產品日益多樣化，對高中低不同層次消費人群和目標市場的爭奪也更加激烈，在本區(qū)域內，也不乏綠地上海城、中冶新奧、建信地產、吉糧花園等中高端樓盤的影子。 2020 年，以下三方面的因素將對綠園區(qū)的房地產市場產生重要的影響。 表 1（信息來源：《房地產報》） 長春五城區(qū)商品住宅均價排 行榜（ 2020 年 110 月） 1 朝陽區(qū) 均價 元 /平方米 2 寬城區(qū) 均價 元 /平方米 3 二道區(qū) 均價 元 /平方米 4 南關區(qū) 均價 元 /平方米 5 綠園區(qū) 均價 元 /平方米 中管網房地 產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 表 2（信息來源：《房地產報》） 長春五城區(qū)商品住宅銷售排行榜（ 2020 年 110 月） 1 南關區(qū) 占住宅銷售總量的 % 2 朝陽區(qū) 占住宅銷售總量的 % 3 二道區(qū) 占住宅銷售總量的 % 4 綠園區(qū) 占住宅銷售總量的 % 5 寬城區(qū) 占 住宅銷售總量的 % ? 土地供應量加大 2020 年，綠園區(qū)納入供地計劃的地塊是五個城區(qū)中最多的，有 12 塊。寬城區(qū)、朝陽區(qū)、南關區(qū)、二道區(qū)的地塊數(shù)分別為 1 4 塊。不難看出，今年政府的房地產發(fā)展思路是向起步較晚的綠園區(qū)和寬城區(qū)傾斜，適當控制已成熟且競爭較為激烈區(qū)域的發(fā)展，以免造成發(fā)展過熱和發(fā)展不均衡。 土地供應量投放加大，一方面可以看出政府對區(qū)域房地產業(yè)的扶持和信心，預示房地產市場會更加紅火和繁榮，有利于整個市場的良性發(fā)展和引起消費者的關注；另一方面，從個案的角度，如豐和林苑二期的上市，則會面臨較 為激烈的競爭。當然，當年上市拍賣的土地當年建設開發(fā)、投放市場的可能性不大，這種競爭是從較為長遠的周期來看的。 ? 棚戶區(qū)改造拉動需求 2020 年 2 月 14 日，長春市綠園區(qū)重點棚戶區(qū)改造工作動員會透漏， 今年起，綠園區(qū)將連片開發(fā)改造 23 塊、占地面積共 422 萬平方米的重點棚戶區(qū)，拆遷面積達 萬平方米，其中居民住宅面積 萬平方米，未來三年綠園區(qū) 5 萬多人將搬出棚戶區(qū)住進新樓房。據(jù)介紹，大房身地塊 等 11 塊棚戶區(qū)將成為首批棚改區(qū)， 5901 戶居民有望搬出， 11 地塊占地 萬平方米，拆遷面積 萬平方米 ，為三年之最。明年，將改造 8 塊地塊，占地面積 萬平方米，拆遷面積 萬平方米，涉及居民 3906戶。 2020 年，改造最后 4 塊地塊，占地 萬平方米、拆遷面積 萬平方米，涉及居民 4739 戶。 2020 年綠園區(qū) 11 塊棚戶區(qū) 改造、 5901 戶居民 出遷，這本身就是制造住房消費 中管網房地 產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 需求、拉動房地產發(fā)展的利好消息，對豐和林苑二期今年的上市極為有利。 ? 新盤的開發(fā)、放量 案名 地址 開發(fā)企業(yè) 新奧藍城 春城大街以東，錦陽路以南，正陽街以西，南陽路以北 中冶新奧 大眾花園（四期） 西環(huán)路以東，南陽路以 南，洛陽街以西，長青村用地以北 吉林華盛房地產 天嘉水景城 基隆路以東，新竹路以南，青溪路以西，規(guī)劃路以北 長春天嘉房地產 吉糧花園 春城大街與皓月大路交會 吉糧房地產 建信項目 延壽街 吉林建信房地產 由上表可知， 2020 年起綠園區(qū)商品房增量繼續(xù)較大，未來兩、三年綠園區(qū)房地產市場競爭將更為激烈，這是豐和日麗項目上市面臨的最大挑戰(zhàn)。不過，涉及全市 33130戶居民，全年 240 萬平方米的棚戶區(qū)拆遷規(guī)模所帶來的購房需求將在一定程度上消解區(qū)域內競爭對手給豐和日麗帶來的壓力。 六、潛在競爭對手和區(qū)域主要樓盤分 析 從 2020 年綠園區(qū)商品房的上市量來看，新盤伺機而動，舊盤蓄勢再發(fā)，豐和日麗要面對的競爭對手較多。宗地周邊，數(shù)塊待開發(fā)樓盤正積極運作；宗地區(qū)域， 2020年俏銷盤和存量盤再推新品，繼續(xù)升級，分享市場，意圖明顯，都是本案應注意的競爭對象；現(xiàn)在，我們結合綠地上海城、盈家瑞景、中新花園、民生家園、澎湖林苑等定位明晰、具有代表性的 2020 年上市樓盤進行分析。其中，民生家園、澎湖林苑將是豐和日麗的主要競爭樓盤，上海綠地、盈家瑞景、中新花園是應重點關注的樓盤。 ? 增量盤分析 項目 新奧藍城 開發(fā)商 中冶新奧（長春）房 地產開發(fā)有限公司 規(guī) 劃 設 計單位 德國思圖意象建設設計公司 位置 春城大街以東，錦陽路以南，正陽街以西，南陽路以北（原長紡） 占 地 面 積（萬 m2） 建筑面積（萬m2） 棟數(shù) 戶數(shù) 建筑風格 開盤時間 25 40 未定 未定 泛西主義 2020 年 7月預售 售價 ( 元/m2) 建筑類型 2020 年上市量（萬 m2） 戶型 面積（ m2） 主力戶型面積（ m2） 3000左右 多層、小高層 6． 5 11— 42 70271 22， 140 中管網房地 產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目 大眾四期 開發(fā)商 吉林省華盛房地產開發(fā)有限責任公司 規(guī) 劃 設 計單位 吉林省規(guī)劃設計院（一切還在研討中） 位置 西環(huán)城路以東，南陽路以南，洛陽街以西，長青村用地以北 占 地 面 積（萬 m2） 建筑面積（萬m2） 棟數(shù) 戶數(shù) 建筑風格 開盤時間 9 未定 28 未定 未定 未定 售價 ( 元/m2) 建筑類型 2020 年上市量（萬 m2） 戶型 面積（ m2） 主力戶型面積（ m2） 2020以上 多層，高層，小 高層 未定 未定 50125 未定 項目 天嘉水景城 開發(fā)商 長春大嘉房地產開發(fā)有限公司 規(guī) 劃 設 計單位 東北勘探規(guī)劃設計院 位置 基隆路 500號 占 地 面 積（萬 m2） 建筑面積（萬m2） 棟數(shù) 戶數(shù) 建筑風格 開盤時間 8 14． 32 31 未定 歐陸風格 2020 年 7月 售價 ( 元/m2) 建筑類型 2020 年上市量（萬 m2） 戶型 面積（ m2） 主力戶型面積（ m2） 未定 多層，小高層，高層 14． 32 21，躍層 80190 22， 130 項目 建信綠園項目 開發(fā)商 吉林省建信地產開發(fā)有限責任公司 規(guī) 劃 設 計單位 吉林省吉發(fā)設計院 位置 延壽街 7號 占 地 面 積（萬 m2） 建筑面積（萬m2） 棟數(shù) 戶數(shù) 建筑風格 開盤時間 8． 7 20 23 1500 歐式新古典主義 2020 年56月 售價 ( 元/m2) 建筑類型 2020 年上市量（萬 m2） 戶型 面積（ m2） 主力戶型面積（ m2） 3000左右 多層，小高層 20 22， 32 120160 中管網房地 產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目 吉糧花園 開發(fā)商 吉糧集團或康陽房地產開發(fā)有限公司 規(guī) 劃 設 計單位 長春城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院 位置 皓月大路與春城大街交匯 占 地 面 積（萬 m2） 建筑面積（萬m2） 棟數(shù) 戶數(shù) 建筑風格 開盤時間 14． 19 21． 3 未定 未定 未定 未定 售價 ( 元/m2) 建筑類 型 2020 年上市量（萬 m2） 戶型 面積（ m2） 主力戶型面積（ m2） 多層，小高層，高層，別墅 未定 未定 未定 未定 分析： 上述 5 個樓盤中，新奧藍城、天嘉水景城、建信綠園項目雖未正式公布價格，但根據(jù)內部消息和產品定位，他們都屬于綠園區(qū)的高端項目（ 3000 元 / m2以上），而大眾花園四期和吉糧花園則是本項目應注意的競爭對手，大眾花園定位在中等檔次樓盤；吉糧花園一期主推高檔產品，而二期則將推出小戶型產品。 ? 存量盤分析 中新花園 地 址 西安大路與延壽街交 會 銷售電話 7965680、 7988538 開發(fā)商 吉林省中新房地產 代理商 恒吉 物業(yè)管理 中新物業(yè) 工程 安排 開工日期 6棟多層在建 交付日期 開盤日期 產品分析 建筑面積 一二期 10萬 ｍ 178。，三期 7萬 ｍ 178。 規(guī)劃棟數(shù) 三期 6棟小高層 規(guī)劃戶數(shù) 主力戶型 11— 43，面積60200平方米 面積配比 價格分析 均價 價差 起價 2360元 /㎡ 最高價 物業(yè)費 元 /㎡ /月 折 扣 中管網房地 產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 廣告訴求 自然派，休閑家 銷售狀況 一期 10萬㎡銷售率 90%，三期今年銷 售 環(huán)境分析 交通：西安大路、延壽街，有 22 22 14 13 270、 6 364路公交車 商業(yè)：延壽街、樂園路、春城大街商業(yè)服務 銀行：建行 醫(yī)院：208醫(yī)院 1）項目概況 中新花園 地處西安大路西段西安廣場中心地段，由 吉林省中新 房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，總建面積 17 萬㎡。該項目臨近長春公園和林園，西鄰春城大街娜奇美商業(yè)區(qū)，周邊居住氛圍成熟，方圓 500 米內郵局、醫(yī)院、酒店、飲食設施齊全。 2）客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)客源為主，部分其他城區(qū)客群。 年齡特征：以有一定經濟實力的 2845 歲人群為主。 置業(yè)用途：居住的居多，用于投資的少。 3）優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)勢：位于綠園區(qū)傳統(tǒng)中心地帶，商業(yè)氛圍濃厚、居住氛圍成熟。 項目一、二期基本售罄，居住有一定成熟度。 4）劣勢分析 園區(qū)、景觀規(guī)劃一般。 戶型設計不合理，比例、結構較佳。 綜述：占據(jù)成熟社區(qū)的地段優(yōu)勢，中新花園連續(xù)三期的開發(fā)，一個中端樓盤，賣到了一個區(qū)域內較高的價位，最高在 3000 元以上。雖然樓盤建筑風格、產品和規(guī)劃亮點不多，但仍然受到市場的追捧。在某種程度上，地段就是硬道理。 盈家花園 地 址 新竹路吉大和平分 校后側 銷售電話 786585 7865659 開發(fā)商 吉林盈嘉置地有限 公司 代理商 向上 物業(yè)管理 盈嘉 物業(yè) 工程 開工日期 交付日期 中管網房地 產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 安排 開盤日期 尚余一期 6棟多層和 2棟公寓 產品分析 建筑面積 9萬㎡ 規(guī)劃棟數(shù) 19棟 規(guī)劃戶數(shù) 624 主力戶型 3 97㎡ 面積配比 97㎡占 59%， 37㎡占 17%， 價格分析 均價 1900元 /㎡ 價差 起價 1688元 /㎡ 最高價 2138元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月 折 扣 97折 廣告訴求 中小戶型專家 銷售狀況 尚余一期 6棟多層和 2棟公寓 環(huán)境分析 有 10 22 263 路公交車、距娜奇美商圈較遠，生活不便利。處于傳統(tǒng)的平房居民區(qū)。 1 項目概況 項目 地處新竹路吉大和平分校后側，由 吉林盈嘉置地有限公司 開發(fā)，總建面積 9萬㎡。該項目臨近林園公園，商業(yè)和服務業(yè)配套不全，距娜奇美商圈較遠，生活不便。 2 客群分析 區(qū)域特征：綠