【正文】 購物方式 隨便逛，看到喜歡再買 生活所需然后去買 其它 比例 % % % “隨機(jī)型購物”及“目的性購物”各占近半的比例。 對于占一半多比例的“隨機(jī)型購物”，通過銷售現(xiàn)場的布置、商品的陳列 36 方式以及商業(yè)環(huán)境的營造，激發(fā)消費(fèi)者的購物欲望，將對商品的銷售額起到相當(dāng)重要的作用。 購買行為 ⑴ 消費(fèi)者的消費(fèi)水平 大部分消費(fèi)者的購物費(fèi)用在 100300 元之 間。 而 200300 元是河南購物者與城中區(qū)購物者消費(fèi)水平的分界點(diǎn)，在 200元以下，在河南購物的消費(fèi)者比城中區(qū)購物的消費(fèi)者多，而在 200 元上，城中區(qū)購物的消費(fèi)者比河南購物的消費(fèi)者多，反映出城中區(qū)的消費(fèi)者消費(fèi)能力較強(qiáng)。 ⑵ 消費(fèi)者的購買商品 在消費(fèi)者的購買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。對于許多商業(yè)街來說，服裝鞋類、日用百貨、食品的經(jīng)營應(yīng)占較大的比例。 ⑶ 消費(fèi)者的購物考慮因素 大部分消費(fèi)者在購買商品時，首先看該商品自己喜不喜歡，然后再看該商品的價格是不是適 合自己，再考慮品牌檔次及時尚潮流以及購物環(huán)境等。 所以，商品的款式、陳列方式等影響消費(fèi)者對該商品第一印象的相關(guān)要素顯得尤為重要，它是許多買家有沒興趣購買的第一步。 37 主力消費(fèi)群體特征 在城中區(qū)及河南一帶消費(fèi)的客戶集中在 2030 歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購買消費(fèi)的主力。 主要商業(yè)地段經(jīng)營者分析 商家對目前經(jīng)營狀況的評價 大部分經(jīng)營者對目前的經(jīng)營狀況認(rèn)為較為一般，其次為不太滿意及比較滿意。 商品各檔次銷售情況分析 在對各檔次商品的銷售情況方面，在城中區(qū)經(jīng)營的商戶普遍認(rèn)為 中檔或中高檔商品比較好銷，而在河南經(jīng)營的商戶認(rèn)為中檔及中低檔商品好銷。此現(xiàn)象與前面提到的在河南購物的消費(fèi)者，其所花的購物費(fèi)用及消費(fèi)品味低于城中區(qū)的現(xiàn)象較為一致。 商家的理想經(jīng)營模式 經(jīng)營模式 比例（ %） 種類豐富、集飲食、娛樂、購物于一體 規(guī)?；⑻厣?jīng)營 商鋪組合多元化 有很多品牌店 購物消費(fèi)環(huán)境好 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一規(guī)劃 10 其它 許多經(jīng)營者的理想經(jīng)營模式是規(guī)?；?、特色化經(jīng)營，希望通過商業(yè)的規(guī) 38 模效應(yīng)及富有特色 的經(jīng)營方式來吸引消費(fèi)者，而同時許多經(jīng)營者希望自己經(jīng)營的地方能集飲食、休閑、購物于一體，周邊具有良好的購物環(huán)境等。 商家選擇經(jīng)營場所的主要影響因素 許多經(jīng)營者在選擇經(jīng)營場所時，首先考慮該場所的人流量，是不是有得做，然后再考慮租金及購物環(huán)境等，所以租金及售價對于經(jīng)營商鋪的做生意人士來說反而不象住宅那樣影響那么大，如果該商鋪沒生意做，即使相當(dāng)?shù)偷淖饨鸹蚴蹆r，他們也很少過問。 八、針對性的區(qū)域商情調(diào)查 調(diào)查目的 本項(xiàng)目位于城中區(qū)，但同屬于五星商業(yè)圈內(nèi)，它所在的地理位置決定了市場調(diào)研的主要 方向；相對而言，城中區(qū)商用物業(yè)的市場定位及價格定位將成為本項(xiàng)目的主要參照系；因而借鑒該區(qū)域的商業(yè)狀況成為本項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。 在此次調(diào)研中，我司認(rèn)為城中區(qū)作為某市商業(yè)零售、娛樂、休閑的制高點(diǎn)、集中區(qū)，不光著眼于現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)調(diào)查，還應(yīng)注重未來規(guī)劃的影響。 五星商圈主要街區(qū)功能分析 ⑴ 龍城路街區(qū)功能分析 種類 服裝 皮具 鞋 眼境 餐飲 茶葉 音響 百貨行 名店廣場 攝影 藥店 銀行 金鋪 通訊 合計 數(shù)量 37 2 15 3 3 1 1 1 1 4 1 1 1 6 77 比 100 39 例 5 經(jīng)營種類： 整個龍城路以經(jīng)營服裝為主，占 %，其次為鞋，占有 %，其中二輕商場以經(jīng)營服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場一樓經(jīng)營鞋，二樓經(jīng)營男服裝。 租金范圍： 一般在 180— 300 元 /平米。 經(jīng)營品牌： ① 服裝：左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫； ② 鞋類：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達(dá)芙妮、步步高 路段環(huán)境： ① 龍城路作為城中區(qū)主要商業(yè)路段，人流、車流比較繁忙，但受限于交通管制 （龍城路為單行線），給消費(fèi)者帶來諸多不便，但該路段仍然是商業(yè)旺街。 ② 該街區(qū)除以品牌服裝的銷售為主導(dǎo)外，電訊產(chǎn)品市場的擴(kuò)張亦顯集中。 ⑵ 解放路街區(qū)功能分析 A、解放南路 種類 餐飲 游戲 百貨 服裝 鞋帽 圖書 內(nèi)衣 通訊 珠寶行 合計 數(shù)量 5 1 2 44 3 1 1 3 1 61 比例 100 經(jīng)營種類： 南路以服裝為主，占 %，其它有餐飲、通訊等品種 經(jīng)營租金： 150— 300 元 /平米 40 B、解放 北路 種類 銀行 化妝品 餐飲 服裝 花店 婚紗 百貨 醫(yī)藥 藝術(shù)品 電器 相館 雜志 禮品店 合計 數(shù)量 3 1 9 4 7 4 2 4 2 1 3 1 1 42 比例 100 經(jīng)營種類： 北路與南路相比，餐飲業(yè)占主導(dǎo)地位，其次是服裝、醫(yī)藥、婚紗。 經(jīng)營租金： 150 元 /平米左右 路段環(huán)境： 從解放路目前的情況分析，解放路也是城中區(qū)商業(yè)主要路段之一，與龍城路不分上下，但解 放南路有一段路為雙行線，可起到緩解交通的一定作用，其大部分也是單行線，與龍城路、廣場形成一個環(huán)形路線，構(gòu)架起城中區(qū)的商業(yè)中心地帶。該路段人流、車流量大，休閑餐飲業(yè)比較集中 。 ⑶ 文惠路街區(qū)功能分析 種 圖 五 服裝 洗 辦 攝 工 床 美 日 41 類 書 金 鞋帽 衣 公用品 影 藝 上用品 容美發(fā) 雜 數(shù)量 2 2 46 1 4 5 12 2 4 8 比例 10 種類 中介 琴行 網(wǎng)吧 畫廊 電信 餐飲 體育用品 其它 糧油 合計 數(shù)量 2 4 5 6 3 2 9 2 1 120 比例 5 100 經(jīng)營種類： 文惠路仍然以服裝鞋帽經(jīng)營為主，占總量的 %。 經(jīng)營租金： 根據(jù)路段不同，門面大小及裝修程度而不同，租金在 50— 270 元 /平米之間。 路段環(huán)境： 該街段除延續(xù)某城中區(qū)的商業(yè)特點(diǎn)（以經(jīng)營服飾為主）外，與文化、體育、藝術(shù)相關(guān)的產(chǎn)品較多。但作為單行線，該路段人流較少，商業(yè)氣氛不足。 總結(jié)： 據(jù)以上資料分析，城中區(qū)的街鋪以服裝、鞋類、小 家電、通訊產(chǎn)品的經(jīng)營為導(dǎo)向；而其中該區(qū)的餐飲、娛樂、諸多大型商場的強(qiáng)力支持令該區(qū)的商業(yè)環(huán)境持續(xù)走強(qiáng)。 五星商圈主要商場經(jīng)營分析 ⑴工貿(mào)大廈（百貨公司賣場） 42 樓層 經(jīng)營品種 負(fù) 1 層 家電廣場 1 皮具、玉器、電子、電器、通訊、化妝品、肯德基 2 床上用品、鞋類、內(nèi)衣 3 男女服裝（職業(yè)服裝偏重，兼營休閑類） 4 百貨超市、體育器材、體育用品、運(yùn)動鞋 經(jīng)營品牌： 飛利浦、索尼、雅方；皮爾卡丹、丹東尼等 經(jīng)營方式： 統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營業(yè)額的 2425%之間提取。 ⑵五星商場（百貨公司賣場） 樓層 經(jīng)營種類 1 家用電器、保健品、化妝品、糖煙食品 2 女士休閑服裝、皮具、鞋帽 3 男士休閑服、金銀珠寶、床上用品、棉毛衫褲、紡織品 4 男士服飾、領(lǐng)帶、襯衫、女士服飾、牛仔休閑裝、皮裝 5 通訊器械、體育娛樂用品、文化用品、電腦、照相器材、童裝、玩具、保健品 6 大型娛樂城 7 金馬食城 8 保齡球 經(jīng)營品牌： 種類 品 牌 電器 飛利浦、海爾、索尼、西門子等 服飾 圣羅蘭、華倫天奴、賓奴、琢木鳥、鱷魚等 內(nèi)衣 皮爾卡丹、舒雅等 化妝品 雅芳、柏紛等 現(xiàn)場人流： 時 間 （ am） 10 點(diǎn) （ pm） 16 點(diǎn) 晚上 19 點(diǎn) 人流量 22 人 /分鐘 53 人 /分鐘 62 人 /分鐘 經(jīng)營方式： 統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用， 43 一般在營業(yè)額的 2425%之間提取。 ⑶東都百貨（百貨公司賣場） 樓層 經(jīng)營種類 1 化妝品、鞋、皮具、精品小家電 2 青春少女裝、流行服飾 3 職業(yè)成熟女裝、睡衣、內(nèi)衣、內(nèi)褲 4 男士服裝、服飾、 5 日用百貨、床上用品、運(yùn)動休閑裝、兒童裝、飲品 經(jīng)營品牌： 爵士丹尼、鐵士等五大 品牌 經(jīng)營方式： 統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營業(yè)額的 2425%之間提取。 保底金制度： 按鋪位位置、面積、樓層不同有不同的保底金。 ⑷ 興隆大廈（精品服飾賣場） 樓層 經(jīng)營種類 負(fù) 1 層 皮鞋、精品、服飾 1 精品服飾 2 鞋帽、休閑服飾 3 休閑裝 注：其中服裝共 115 間，占 60%；飾品 55 間，占 29%；鞋、內(nèi)衣、童裝等 21 間，占 10% 鋪位數(shù)量： 191 間 鋪位面積： 小于 20 平方米的鋪位 183 個，占 96%； 2040 平方米的鋪位共 8間，占 4%。 經(jīng)營方式： 散鋪經(jīng)營 ，以收租為主 月租金： 樓層 月租金 44 首層 柜臺 10001300 元 /米 /月 二層 基本價： 25003000 元 /間 /月 610 m2： 4001400 元 /間 /月、 1018 m2： 15002500 元 /間 /月 19 m2以上： 3000 元 /間 /月 三層 基本價： 15001800 元 /間 /月 1018 m2： 60 元 / m2/月 物業(yè)管理費(fèi)： 5 元 /平方米 /月 空置率： 0 現(xiàn)場人流： 時 間 （ am） 10 點(diǎn) （ pm） 16 點(diǎn) 晚上 19 點(diǎn) 人流量 22 人 /分鐘 53 人 /分鐘 60 人 /分 鐘 綜合評價： 該商場地處商業(yè)中心，周邊商業(yè)氣氛濃厚，該項(xiàng)目建于 99 年 4月 8 日，現(xiàn)商場內(nèi)的布置比較陳舊，購物環(huán)境及檔次偏低，業(yè)主經(jīng)營以低檔商品為主，由于商場內(nèi)沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，顯得雜亂無序，使中山中路相當(dāng)一部分具中檔消費(fèi)水平的消費(fèi)者未被吸引過來，針對的客戶群多為 2030 歲的女性消費(fèi)者。 ⑸興隆服裝小精品地下商場 地理位置： 中山中路步行街興隆大廈地下一層 鋪位數(shù)量： 37 間 鋪位面積： 820 平方米 經(jīng)營類別： 45 經(jīng)營范圍 服裝 飾品 鞋包 所占比例 50% 30% 20% 月租金： 7201800 元 /間 /月 人流量： 人流量較少，約 35 人 /分鐘，晚上人流量稍有增加。 綜合評價： 位于中山中路商業(yè)步行街，檔次偏低，沒有統(tǒng)一管理規(guī)劃，主要憑借其良好的商業(yè)地段進(jìn)行經(jīng)營。 總結(jié)： “百貨公司”經(jīng)營中高檔服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品、通訊產(chǎn)品等的零售為主。 ，經(jīng)營狀況在某市也是較理想的。 、檔次較接近，可替代性強(qiáng)，故競爭相對比較激烈。 近期同區(qū)規(guī)劃的影響 ⑴ 人民廣場改建（ 2021 年） 即將動工改建的人民廣場 ，將從原有單純的城市集會休閑廣場改造成城市生活和旅游的核心區(qū)，成為旅游者的一個新游覽區(qū)和駐留點(diǎn)。 規(guī)劃在現(xiàn)有城市用地功能布局基礎(chǔ)上，對魚峰山 —— 人民廣場的 2 公里長的城市主景觀軸線進(jìn)行功能改造，對龍城路 —— 某大橋 —— 魚峰路兩側(cè)城 46 市用地進(jìn)行功能整合，同時構(gòu)筑城市功能的主軸線，即 從南到北形成傳統(tǒng)商業(yè)中心、大型商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)的城市功能序列。 城市功能定位的重新整合，令處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范圍的本項(xiàng)目具備先天的地段優(yōu)勢和配套優(yōu)勢。 ⑵ 紅光橋工程開工（ 2021 年） 紅光橋北起連塘路，南接紅光路北 段并由高架引橋與飛鵝立交橋相接，路線長 公里，為雙向四車道。 紅光橋建成后（ 2021 年），將加強(qiáng)東西、南北間的交通聯(lián)系，與躍進(jìn)路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車流迅速分流到南北環(huán)路上，極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況。 同時 可成為繼柳江大橋、文惠橋外溝通城市南北交通的第三條便捷通道，直接促進(jìn)飛鵝商圈與城中區(qū)的商貿(mào)聯(lián)系，有利于飛鵝商圈物業(yè)的銷售，對本項(xiàng)目銷售而言是非利好因素。 ⑶ 曙光路步行街的規(guī)劃（ 2021 年 11 月） 曙光路與近現(xiàn)代意義上的某市是同步發(fā)展的。它形象的記錄了某從一個古老 的城市發(fā)展成為繁榮的現(xiàn)代中心城市。 曙光路所在的某城中區(qū)是商業(yè)中心區(qū)，是城市社會生活的焦點(diǎn)，是某市政治、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化成就的象征。 某市政府為適應(yīng)