【導(dǎo)讀】首付比例、利率與區(qū)域客戶收入矛盾：本項(xiàng)目平層首付平均在14萬—20萬；loft平均首付在10萬。此首付款略高于或持平與周邊樓盤的首付款。營銷推廣沒有和政府的要求相呼應(yīng)，沒有照顧到政府的“面子問題”；對(duì)工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)居住功能是否安全擔(dān)心，而且居住使用費(fèi)用較高，謹(jǐn)慎、不愿。客戶對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)疑和法律訴訟；快速回款，現(xiàn)金為王的策略是規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵。穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共11條，明確表態(tài)要遏制房價(jià)過快上漲。重申二套房貸首付不得低于40%。要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。繼樓市調(diào)控“國11條”發(fā)布之后，北京、上海、廣州、深圳?！吧虾?chuàng)出近5年來同期歷史新低?！狈e降幅高達(dá)75%，唯有整體均價(jià)波動(dòng)不大，小幅下降%?！氨本┒滦路凯h(huán)比下跌%”；

　　

【正文】 形式： 時(shí)間之前 認(rèn)購， 1 萬元抵 萬元，同時(shí) ， 送全家（ 3 人）乘飛機(jī)去上海看世博會(huì) （飛機(jī)票、門票、住宿費(fèi) 等 ，合計(jì)約 5000 元以內(nèi)） 。 即，交 1萬可以得到 2 萬元的優(yōu)惠： 可以和旅行社合作（ 上海世博會(huì)都有指定的 旅行社） ； 可以和沒有指定的旅行社合作； 可以自己為客戶辦理購票事宜； 可以直接送 5000 元現(xiàn)金，客戶自己 前往上海世博會(huì)或客戶自由發(fā)揮； 的一段時(shí)間 認(rèn)購的， 1 萬元抵 萬元 ，無“一家人乘飛機(jī)去上?？词啦?huì)”的機(jī)會(huì)。 ? 活動(dòng)提示： 在廣告（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等）表現(xiàn)上面，突出上海世博會(huì)的主題元素（畫面等）， 將上海世博會(huì)的元素表現(xiàn)和本項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合起來。 —— Better Together—— 武漢合生房地產(chǎn)顧問有限公司 38 促銷 活動(dòng) 二 ： 小團(tuán)購 活 動(dòng) 。 （ 適時(shí)候補(bǔ) 活動(dòng)） 活動(dòng) 說明： 3 人 在現(xiàn)場以外，客戶 購買前互相主動(dòng)聯(lián)系、說服） 為一個(gè)基準(zhǔn)單位，達(dá)到三個(gè)人一起購買的， 每組客戶再各給予 1%的優(yōu)惠 ； 達(dá)到 4 個(gè)人，每組客戶各給予 %的優(yōu)惠； 4 個(gè)人以上的，每組客戶各給予 2%的優(yōu)惠 。 、客戶積累、銷售情況靈活決定。 促銷活動(dòng)三 ：關(guān)于兩成 首付、免息貸款。 （ 有條件必做 活動(dòng)） 活動(dòng)說明： 4 號(hào)樓（ loft 戶型） 的活動(dòng)策略。 ，其它首付代墊、免息，在交房前付清。 促銷 活動(dòng) 四 ：老帶新。 （ 常規(guī) 活動(dòng)） 促銷 活動(dòng) 五 ：乘輕軌、送年票 —— 一年免費(fèi)乘輕軌活動(dòng)。 （ 適時(shí)候補(bǔ) 活動(dòng)） 活動(dòng)說明： ： 以上活動(dòng)“ 1 萬抵 2 萬、 1 萬抵 萬”活動(dòng)完畢后，本活動(dòng)根據(jù)客戶積累情況、銷售情況作為適時(shí)候補(bǔ)活動(dòng)，時(shí)間段可以在以上活動(dòng)完畢、開盤后的一段時(shí)間進(jìn)行。 —— Better Together—— 武漢合生房地產(chǎn)顧問有限公司 39 ： 在規(guī)定時(shí)間購買，免費(fèi)乘一年的輕軌 （ 1440 元，一次性付清 ，輕軌漲價(jià)仍按原價(jià)算） 。 其它 活動(dòng) 一 ： 免費(fèi) 領(lǐng)取“ 輕軌體驗(yàn)金 ”。 （ 常規(guī) 活動(dòng)） ? 活動(dòng)時(shí)間 ： 月、 9 月 ? 活動(dòng) 目的及戰(zhàn)術(shù)說明：（基本和以上《 免費(fèi)乘輕軌，豪華影院免費(fèi)看電影 》一致。 ） ? 活動(dòng)形式和內(nèi)容： ，作為“ 免費(fèi)乘輕軌，豪華影院免費(fèi)看電影 ” 的有效補(bǔ)充活動(dòng) ，范圍可以更廣、涉及的人可以更多，時(shí)間更長，也更為靈活 ，憑身份證免費(fèi)領(lǐng)取輕軌來返車票錢： 4 元。 （ 30 天為一單位月）最多兩次領(lǐng)取機(jī)會(huì)。 。 ? 主要 媒體、渠道支持： ? 通知小卡片在銷售現(xiàn)場 、主要商業(yè)人流點(diǎn)發(fā)放； ? 網(wǎng)絡(luò)支持 、論壇 跟帖 ； ? 報(bào)紙、 DM 等“信息附加”。 ? 短信； ? 電話； 其它 活動(dòng) 二 ：參加搜房網(wǎng)、億房網(wǎng)看房團(tuán)活動(dòng)。 （ 常規(guī) 活動(dòng)） 增加項(xiàng)目的來訪量和關(guān)注度。 其它 活動(dòng) 三 ：關(guān)于 開盤方式 簡述 。 ? 活動(dòng)前提： ? 項(xiàng)目特性要求項(xiàng)目在推廣上回避 “住宅性” 的營銷事件；回避人群過于 —— Better Together—— 武漢合生房地產(chǎn)顧問有限公司 40 集中的大活動(dòng) ，一定程度上保持低調(diào)。 ? 下線推廣 是本項(xiàng)目的重要的手段，下線推廣蓄客和成交更為靈活。 ? 活動(dòng) 方式 提示 ： 。 ，對(duì) 意向客戶直接逼定、直接銷售 。 、一切銷售控制通過銷售現(xiàn)場靈活把握。 1） 現(xiàn)場包裝 及工程配合。 ? 新的售樓中心 完成包裝 （須單獨(dú)提交包裝方案） ； ? 突出銷售中心城市感氛圍的營造 ； ? 銷售中心新址選在 4樓商鋪 （拐角 且靠近 107 道 處），上下兩層。 ? 樓上作為辦公，面積依據(jù)開發(fā)公司是否需要在此辦公、以及代理公司的銷售部辦公人員數(shù)量而定。 ? 樓下作為接待區(qū)、休息區(qū)、沙盤展示區(qū)、洽談區(qū) 、簽約區(qū)、更衣室、衛(wèi)生間。 ? 樓下面積建議在 150—— 200 平方米 . ? 銷售中心的外立面包裝要求大氣、現(xiàn)代感、城市感 ， 多采用外圍 構(gòu)件，既美麗大氣，也節(jié)約費(fèi)用 ： —— Better Together—— 武漢合生房地產(chǎn)顧問有限公司 41 ? 樣板房 提前設(shè)計(jì)，在工程條件許可的前提下 —— 以最快的速度展示在客戶面前。 工程樣板帶趕在開盤前局部完成，起到良好的銷售展示的作用； 關(guān)于樣板房： 樣板房的設(shè)計(jì)和氛圍營造，采取中性的設(shè)計(jì)策略，突出簡約、清新，可見居住功能，也可見 SOHO 辦公的功能（可略偏向居住類） 。 設(shè)計(jì) 四 套戶型的樣板房 —— loft 戶型 2 套， 2 種不同風(fēng)格； 平層戶型， 一套小戶型、一套大戶型， 展示本項(xiàng)目不同 的戶型差異特征。 —— Better Together—— 武漢合生房地產(chǎn)顧問有限公司 42 ? 沿街商 鋪局部包裝完成； （四） 開盤 強(qiáng)銷 期 —— Better Together—— 武漢合生房地產(chǎn)顧問有限公司 43 時(shí)間： 及其后。 {開盤后將根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況，有針對(duì)性地開展各項(xiàng)策略 } 附表：開盤之前的主要促銷活動(dòng)、活動(dòng)事件一覽： 說明： ? 活動(dòng)基本分為必做活動(dòng)、常規(guī)活動(dòng)、適時(shí)候補(bǔ)活動(dòng)三大類， 根據(jù)市場情況、項(xiàng)目客戶積累情況、 銷售情況而確定； ? 以上各類活動(dòng) 主要安排在開盤前， 但是依據(jù)銷售情況，部分活動(dòng)將安排在開盤以后執(zhí)行，適時(shí)候補(bǔ)； —— Better Together—— 武漢合生房地產(chǎn)顧問有限公司 44 第 六 部分： 營銷 計(jì)劃及 推廣 費(fèi)用預(yù)算 （一）項(xiàng)目總體合同預(yù)計(jì)銷售收入及營銷推廣費(fèi)用 ： —— Better Together—— 武漢合生房地產(chǎn)顧問有限公司 45 整體項(xiàng)目 的銷售金額 =（ 居住 類 +辦公類 ） +商鋪 的銷售金額 = 萬 元 + 4000 萬元 = 萬元 ： —— Better Together—— 武漢合生房地產(chǎn)顧問有限公司 46 項(xiàng)目整體按照 %的比例計(jì)算， 其中前期推廣費(fèi)用按照 35%的比例計(jì)算。 整體營銷推廣費(fèi)用 =385339600 * %=5780094 元 約 =580 萬 （二） 項(xiàng)目前期 媒體計(jì)劃及預(yù)算 —— Better Together—— 武漢合生房地產(chǎn)顧問有限公司 47 …………… …… 謝 謝 聆 聽 ！ ……… …… ……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 本賬號(hào) 發(fā)布文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)和個(gè)人收集，僅用于技術(shù)分享交流 ，版權(quán)為原作者所有。 如果侵犯了您的知識(shí)版權(quán)，請(qǐng)?zhí)岢鲋刚?，我們將立即刪除相關(guān)資料。免費(fèi)格式轉(zhuǎn)換請(qǐng)發(fā)豆 丁站內(nèi)信。 網(wǎng)易博客 騰訊微博 —— Better Together—— 武漢合生房地產(chǎn)顧問有限公司 48 新浪微博 直接聯(lián)系 2218108823