【正文】 構(gòu)的升級趨勢日益明顯， 住宅消費需求不斷增長，現(xiàn)在各種檔次的住宅消費量均有不同程度上的上升，高檔樓盤的需求也呈上升態(tài)勢。其次，我國城市化水平保持在每年 1％ ~1． 5％的增幅，是改革開放以來增長最快的時期，城市化帶來的人口聚集效應(yīng)有利于房地產(chǎn)消費需求的增加。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境的不利因素：成本上升導致房地產(chǎn)業(yè)利潤的下降。首先，土地取得方式的轉(zhuǎn)變導致土地成本的劇烈上漲 ； 其次，鋼材、水泥等原材料價格及人工價格的上漲增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。 2．宏觀政策環(huán)境 政策法規(guī)和利稅因素介于政治因素和經(jīng)濟因素之間的環(huán)境因素，它是制約和引導房地產(chǎn)發(fā)展的重要外 部力量。政策與法規(guī)是國家宏觀調(diào)控市場的重要機器，對市場主體的作用具有強制性，國家政策出臺和法規(guī)的制定，必然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，可能給企業(yè)帶來新的市場生機，也可能帶來新的威脅。故此，房地產(chǎn)企業(yè)面對市場要不斷提高理解力和辨別力，善度時局，并加強對房地產(chǎn)有關(guān)政策、法規(guī)研究，在法律允許的范圍內(nèi)確立自己的經(jīng)營原則，在合法經(jīng)營的基礎(chǔ)上，尋找發(fā)展機會，擺脫政策、法規(guī)變化帶來的威脅。房地產(chǎn)離不開金融業(yè)的支持，因為房地產(chǎn)具有價值大、占用資金多的特點。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營資金一半以上來自銀行貸款，這樣利率便成了影響房 地產(chǎn)企業(yè)效益的敏感因素。銀行存貸款利率低，企業(yè)資金成本低，就會刺激對房地產(chǎn)投資；而銀根緊縮、利率較高，投資者相對利潤少，就會抑制房地產(chǎn)的開發(fā)。另外，存貸款利率低也會刺激住房的消費，因存款利率低，存款利息低于房租，居民認為購房合算，購房熱情高；貸款利率低，居民個人可以獲得低息的優(yōu)惠抵押貸款用于買房，買房欲增強。反之，存貸款利率高，資金存入銀行，利息收入高，不便于激發(fā)居民購房；此時居民若貸 款買房，其還貸 壓力也大。 在目前銀行準備金率一再上調(diào)，銀根緊縮的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為籌得項目開發(fā)所必須的資金，必須著重注意保持 與銀行的友好合作關(guān)系。 從自身實際與市場情況出發(fā)，穩(wěn)妥地進行房地產(chǎn)投資開發(fā)。稅費可以理順和調(diào)整國家 、企業(yè)與個人三者之間利益的分配關(guān)系，是政策法規(guī)的具體實施，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有引導與限制的雙重作用。稅費合理，可對房地產(chǎn)市場發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用；否則，只會導致商品房價格的不合理上漲，加重房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的負擔，減少房地產(chǎn)企業(yè)效益的同時，也壓抑了居民住房消費。 黨的十七大將 “住有所居 ”與學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)并列為我國加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)重要目標。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以用 史無前例來加以形容，中國人的居住條件在經(jīng)濟發(fā)展和房改推廣的過程中得到了明顯的改善。據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計數(shù)字表明：從 1993 年到黨的十七大召開，全國人均住房面積已經(jīng)從 17． 8 平方米增加到 28 平方米以上，城鎮(zhèn)居民的住房條件大都得到不同程度的改善。根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》， 2020 年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保； 2020 年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保。 “十一五 ”期末，全國廉租住房制度保障范圍要擴大到低收入困難家庭。 地區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 地區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境分析是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目所在城市的房地產(chǎn)市場環(huán)境的分析。它包括了以下幾個方面： 1．地區(qū)經(jīng)濟分析：即研究地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，進行地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的基本趨勢分析和地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用政府計劃、統(tǒng)計部門等機構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟情況的研究結(jié)果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據(jù)分析的時間對實際情況作調(diào)整，以反映最新信息。 2．市場概況分析：對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場未來趨勢分析；把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟框架中，考察它的地位和狀況， 分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律對項目的支持情況；找出影響項目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步 分析的方向和側(cè)重點。 3．競爭項目分析：分析目標項目的法律、經(jīng)濟、地點及地點的可達性等特征；根據(jù)目標項目的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)狀況：進行競爭評價，預測一定價格和特征條件下的項目銷售率及市場占有率。 房地產(chǎn)開發(fā)地段決策 地段的內(nèi)涵 地段的內(nèi)涵不僅僅是指土地，它包含地理位置、社會位置、用地性質(zhì) (住宅、商業(yè)以及工業(yè)用地 )、使用年限 (住宅 70 年、商業(yè) 50 年、工業(yè) 40 年 )。地理位置包含土地的所在的地理區(qū)位、周 邊的成熟度、生活的便利性、交通可達性、區(qū)域文化、自然環(huán)境條件、以及消費者認可度，是開發(fā)的外部屬性，是決定土地價值的主要因數(shù)；社會位置包含人口素質(zhì)、教育水準、服務(wù)業(yè)水平、交通、通訊、生活設(shè)施、風景環(huán)境等，對項目的市場定位有很大的影響；用地性質(zhì)決定了產(chǎn)品的定位范圍和消費者按揭貸款的方式，對銷售定價有較大的影響；土地級差實質(zhì)上是政府對土地使用權(quán)益轉(zhuǎn)讓的交易價格；使用年限確定交易及出讓金的有效期。 開發(fā)項目的影響因素 宏觀影響因素 ①社會環(huán)境 社會環(huán)境因素包括擬投資地域的社會秩序、社會信 譽和社會服務(wù)條件。社會秩序包括當?shù)厣鐣姆€(wěn)定性、安全性，當?shù)鼐用駥亦l(xiāng)經(jīng)濟建設(shè)的參與感與責任感，對外來經(jīng)濟勢力的認同感和歡迎程度。社會信譽既包括合同履約的信譽，也包括社會承諾的信譽，作為投資者最關(guān)注的還是有產(chǎn)業(yè)政策的連續(xù)性所表現(xiàn)出來的地方政府在經(jīng)濟政策上的信譽。社會服務(wù)包括投資地區(qū)所提供的金融服務(wù)、生活服務(wù)、通訊服務(wù)、交通服務(wù)、信息服務(wù)等內(nèi)容的設(shè)備狀況，以及這些服務(wù)的效率與態(tài)度，也包括行政服務(wù)、法律服務(wù)、咨詢服務(wù)、信息服務(wù)等內(nèi)容。 ②經(jīng)濟環(huán)境因素 影響地段選擇的經(jīng)濟環(huán)境因素主要包括以下內(nèi)容：當?shù)氐南M總額、 消費結(jié)構(gòu)、居民收入、存款余額、物價指數(shù)等描述社會消費水平和消費能力的指標，當?shù)氐慕?jīng)濟政策、財政政策、消費政策和金融政策等產(chǎn)業(yè)政策方面的情況，特別是當?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展規(guī)劃和規(guī)劃設(shè)計，對地段選擇有重要的影響。 開發(fā)項目面臨的市場情況，包括市場現(xiàn)狀及未來趨勢預測，如市場吸納量的現(xiàn)狀及未來估計，市場供應(yīng)量的現(xiàn)狀及未來估計，市場購買力的分布情況。市場價格水平及其走勢等。 項目的經(jīng)營環(huán)境，如投資費用、經(jīng)營成本、稅費負擔、優(yōu)惠條件，同類項目的社會平均收益水平及盈利水平。 項目的資源環(huán)境，如人力資源、土地資源、原材料資源等 。 ③基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境因素 基礎(chǔ)設(shè)旌環(huán)境因素包括項目投資地域的交通、能源、通訊、給排水、排污等因素。屬于交通環(huán)境條件的內(nèi)容有：距機場、碼頭、車站的距離，主要交通干線的分布，重要的公共交通工具及數(shù)量，交通方便的程度等。能源條件包括電力供應(yīng)狀況，最近的變電站距離及其容量，煤氣主干線管道的距離，煤、天然氣等的供應(yīng)狀況。通訊條件包括最近的通訊電纜的設(shè)置，可設(shè)電話的門數(shù)等。排水排污條件包括當?shù)氐淖詠硭芫W(wǎng)分布，距主要自來水管道的距離，排水排污設(shè)施情況，管道分布情況等。 ④自然因素 自然因素指項目所在地域的自然條件和風景地 理特征。由于自然環(huán)境是一種投資者無法改變的客觀物質(zhì)環(huán)境，具有相對不變和長久穩(wěn)定的特點。而房地產(chǎn)項目的投資又具有地理位置的固定性和不可逆性的特點，因而自然環(huán)境因素是開發(fā)地段選擇的重要因素。 自然環(huán)境因素包括地理位置、地質(zhì)地貌、自然風光及氣溫氣候等，地理位置對項目投資影響最大的因素有交通，據(jù)商業(yè)中心的距離，距醫(yī)院、娛樂場所、學校的距離直接關(guān)系到未來住戶生活方便的程度，從而影響市場銷售；距配電站、給排水管網(wǎng)、通訊電纜的距離等，直接影響項目開發(fā)成本，從而影響項目效益。 地質(zhì)地貌與風光氣候等特點不僅關(guān)系到項目建筑物的 基礎(chǔ)設(shè)計，而且直接影 響項目的景觀。一個好的項目規(guī)劃，必然十分重視所在地的地貌特點、自然風光、氣候風向等自然環(huán)境條件。 微觀影響因素 ①投資項目的特殊地理位置要求 不同的地段位置有不同的特點和不同的用途，適合于不同的項目，項目的類型應(yīng)該與地段相吻合。 ②城市規(guī)劃中的不同功能分區(qū)以及不同的規(guī)劃設(shè)計條件 房地產(chǎn)企業(yè)中存在這樣的“趨同效應(yīng)”，很多高檔商業(yè)企業(yè)聚集在一起能形成繁華的商業(yè)區(qū)，以吸引大量的消費者，因而，聚集是商業(yè)企業(yè)布局的重要原則，但是，也要意識到商業(yè)企業(yè)之間存在著激烈的競爭。按照“貿(mào)易區(qū) 邊界區(qū)位理論”認為，每個商業(yè)企業(yè)均有自己的銷售范圍，故商貿(mào)業(yè)布局還須考慮分散原則。在開發(fā)地段選擇時，既要考慮城市的功能分區(qū)，又要注意分散布置項目，以填補城市消費區(qū)的空白。 ③城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃和計劃 城市的中心區(qū)位 (商業(yè)繁華區(qū) )和門戶區(qū)位 (車站、機場等 )是不斷發(fā)展變化的，若只憑現(xiàn)狀來選擇投資地段，很可能會放棄一些具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟巍３鞘械臄U展主要受所處地區(qū)、地形、水系、交通線路的影響，投資者應(yīng)根據(jù)這些因素和城市發(fā)展規(guī)劃，預測和掌握城市的宏觀發(fā)展方向，把選擇的重點放在具有開發(fā)潛力的地段上。 ④與土地相關(guān)的成本 若投資者購買土地的話，則要考慮地價與市中心距離的關(guān)系。此外，還須考慮土地的開發(fā)成本。不同的地段，由于地下物和地上物不同，市政條件不同，特別是由于需要拆遷安置的居民和單位的數(shù)量不同，導致土地開發(fā)成本差別很大，在選擇投資地段時，最好作出詳盡的調(diào)查比較，在其它條件相似的情況下，選擇土地開發(fā)成本較低的地段。 對具體的 房 地產(chǎn)投資項目，還應(yīng)綜合考慮許多具體的因素，如建設(shè)成本和供氣、銷售價格和利潤、地段所在區(qū)域環(huán)境和銷售情況、地點不同對建筑施工的影響、與地點差異有關(guān)的風險因素等。 房地產(chǎn)開發(fā)地段優(yōu)選決策方法評述 項目概況判定 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)先組織人員針對可征地所在區(qū)域經(jīng)行土地信息收集，調(diào)查項目有： 現(xiàn)狀圖：了解地塊具體位置及周邊情況； 規(guī)劃設(shè)計條件：了解限制性條件； 現(xiàn)場踏勘：對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件等影響開發(fā)的因素詳細了解； 周邊配套：了解地塊周邊的商業(yè)、教育、交通等情況； 區(qū)域未來規(guī)劃：了解地塊規(guī)劃情況，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。 并根據(jù)規(guī)劃指標，進行項目前期測算，以期用合理價格經(jīng)行土地競拍。 運用模糊綜合評判法經(jīng)行地塊選擇的操作 如上章所述，采用模糊綜合評判法最關(guān)鍵的 是確定權(quán)重，即建立好層次結(jié)構(gòu)模型。在前期調(diào)研時，為了配合后期的模糊綜合評判，本文提前將需要了解的內(nèi)容整理歸類，并建立了層次結(jié)構(gòu)模型，詳細劃分見圖 52。 圖 52 層次結(jié)構(gòu)圖 根據(jù)層次結(jié)構(gòu)圖采用 AHP法確定評判因素權(quán)重，分別列出 一級評判矩陣表 及二級評判矩陣表，且要進行一致性指標檢驗。再采用模糊評價發(fā)建立評判矩陣，將每個指標分為幾個等級，由專家對各個方案的各項指標分別對照打分，然后將專家意見匯眾，建立各個地塊的評價表，將定性質(zhì)指標形成判斷矩陣， 根據(jù)計算記過選擇地段開發(fā)。 房地產(chǎn)市場定位 在房地 產(chǎn)開發(fā)實踐中，相同區(qū)位條件下的開發(fā)項目，由于市場定位決策上的差異，其項目的經(jīng)濟效益和風險性的差異是完全不同的。對于開發(fā)商來說，有效的市場定位是決定其獲得投資效益，降低投資風險的前提和基礎(chǔ)。因此，市場定位是項目決策必須研究的一個關(guān)鍵內(nèi)容。 項目的市場定位，即對使房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益及風險產(chǎn)生差別的各種市場因素進行動態(tài)的分析和評價，由此所確定開發(fā)項目的性質(zhì)能夠產(chǎn)生相對較高的經(jīng)濟效益和較小的風險決策過程。它分為宏觀市場定位和微觀市場定位，所謂宏觀市場定位，即是開發(fā)商對能否進入某一地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)所進行定位決策 ；所謂微觀定位，即是開發(fā)商對所開發(fā)的項目類型進行的定位決策。 在開發(fā)項目市場定位決策階段，項目的各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對項目投資以及項目建成后的經(jīng)濟效益有決定性影響，這是項目投資決策的重要階段。而項目市場定位往往涉及很多因素，從不同層次、不同角度來分析會得到不同的技術(shù)評價結(jié)果，是一個復雜的系統(tǒng)問題。本文采用層次分析法來確定市場定位宏觀決策。 (1)模型構(gòu)造 影響房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的因素可以分為政治因素、經(jīng)濟因素、社會因素和企業(yè)自身因素四大方面，它們構(gòu)成市場定位的一級指標。即：圖 53。 圖 53 一級指 標描述圖 A1可用三個二級指標描述，政策的穩(wěn)定性 B政策支持程度 B法律法規(guī)的完善 B3。即：圖 54。 圖 54， A2下二級指標描述 A2可用三個二級指標描述，總體經(jīng)濟發(fā)展水平 B本地市場需求動態(tài) B市場競爭因素 B6。即：圖 55。 圖 55 A2下二級指標描述 A3可用三個二級指標描述，公共設(shè)施的完善 B教育水平 B生活水平B9。即：圖 56。 圖 56 A3下二級指標描述。 A4可用四個二級指標描述，企業(yè)的資源 B企業(yè)的技術(shù) B1企業(yè)的成本管理 B1企業(yè)的管理水平 B13。即：圖 57 A4下二級指標描述。 圖 57 A4下二級指標描述 (2)單一目標下同層各元素的單權(quán)重 在層次模型的基礎(chǔ)上，在上層因素選定之后，就可以比較下一層中與上 層所選定的與某因素有關(guān)的備因素之相對重要程度，層次分析法比較這些因素之間的相對重要程度的方法是進行因素的兩兩對比，這種計算是自上而下逐層進行的。 見表 41. 房地產(chǎn)定價決策 價格是聯(lián)系消費者、房地產(chǎn)市場開發(fā)商的橋梁。商品房通過消費者對開發(fā)商生產(chǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品及定價的認可，以購買的形式實現(xiàn)房地產(chǎn)價值和權(quán)屬轉(zhuǎn)移。商品房買賣屬個人資產(chǎn)投 資，具有大額、不可移動、可替代等屬性．商品房的產(chǎn)品形式、交易價格等均受政治經(jīng)濟環(huán)境、市場供求狀況、社會消費行為以及個體消費特征等因數(shù)影響。