【正文】 按揭：99折南湖山莊多層均價：2400聯(lián)排別墅：4450多均97折：2328聯(lián)排97折：4361一次性付款：95折銀行按揭： 97折獅城名居18層均價：268012層均價：265518層均96折：257212層均96折：2548一次性付款：95折銀行按揭：96折麗島花園四期竹園高層： 3200高層97折：3104一次付款：95折銀行按揭：97折名都花園一期多均：3100小高層均：2900多均95折：2945小高均95折：2755一次性付款：99折按揭不打折；每套在總價基礎(chǔ)上送廚衛(wèi)的裝修費抵15000元現(xiàn)金。相當于95折。都市經(jīng)典小高均價：3000小高均98折：2940一次性付款：97折銀行按揭98折；水藍郡聯(lián)排均：2600獨立均： 4300聯(lián)排均99折：2574獨立均99折：4257一次性付款：98折按揭：99折學府佳園多均：1950小高均：2350多均：1950小高均：2350一次性與按揭都無折扣。安順星苑小高均價：2460小高層均98折：2410一次性付款：97折銀行按揭：98折世紀彩城小高層均價：2430小高層均98折：2381一次性折扣：97折按揭折扣：98折當代光谷智慧城多層均價：2280多均99折：2222一次性98折按揭99折城市高爾夫花園雙復(fù)式均價2550小高層均價2400小高復(fù)式均3180聯(lián)排均價3400雙復(fù)式93折：2371小高層均價93折：2232小高復(fù)式均93折：2957聯(lián)排均價93折：3162聯(lián)排、雙復(fù)式、小高層一次性、按揭均93折永清庭園小高層均價3800（含戶式中央空調(diào)）小高層均價99折：3762一次性，，必須先交10000定金怡景花園高層均價：4600高層均98折：3662一次性、。42寸LG等離子電視機,。共計11萬元福星城市花園高層均價：3410高層均價99折：3375；（4）、供給樓盤銷售進度與銷售戶型的分析表49 供給樓盤銷售進度與暢銷滯銷戶型比較列表樓盤名稱銷售時間銷售進度平均速度滯銷戶型暢銷戶型藍灣俊園2001年11月一期2002年5月二期70%50%25套/月96平方米的2房（偏?。?34平方米的2房（功能差）3房2廳面積在150平方米，比較貼近消費者的需求四季花城二期2002年10月12日二期85%，內(nèi)部認購75套74套/月二房相對偏小，位置靠邊，銷售狀況一般。花園洋房和不靠路的3房。東湖林語2002年8月9日50%左右23套/月（近期30套/月）二房賣得相對較差，200平方米以上復(fù)式較差。160180的四房好賣；明澤半島2002年8月18日銷售率44%8套/月臨珞獅南路的三復(fù)式小高層滯銷。東側(cè)鄰湖的兩棟賣得較好；中央花園碧云天2002年初95%18套/月復(fù)式面積太大（小高層）朝北、125平方米小高層，格局、面積合理南湖山莊2003年3月一期已80%；二期20%左右。有10%單位保留（包含）21套/月兩房150200平米大中戶型銷售較好獅城名居2002年12月34%左右51套/月（含開盤及團購）復(fù)式及大戶型，因面積太大，總價過高，且臨街的小高層銷售受阻。多數(shù)小戶型已出售80%，因為朝向良好，總價容易接受。麗島花園2003年4月27日四期19%25套/月（四期開盤月，有3萬元裝修優(yōu)惠）150平方米和200平方米以上的戶型總價較高，不好銷售。有朝向、景觀優(yōu)勢的戶型好銷售。名都花園一期2001年10月28日已經(jīng)推出的部分有6070%左右的銷售率；14套/月臨街的一棟3個單元僅售了10套，主要由于房型設(shè)計問題90平方米、130平方米三房比較好銷售都市經(jīng)典2002年9月70%左右25套/月復(fù)式；229396平方米面積大、總價高。三室二廳二衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)。水藍郡2002年元月整體銷售50%單體售20套，聯(lián)排200套左右?？拷F路的一些別墅不好銷，因為噪音和安全問題。239平方米的聯(lián)排別墅：戶型設(shè)計合理；537平方米的獨立別墅：沿湖岸線，景觀較好；學府佳園三期2002年6月四期2003年3月三期90%四期20%15套/月小高層戶型賣得不太好，160、170、180、212平方米的戶型總價太高、面積太大。137平方米的三房安順星苑2002年7月70%（小戶型全部售完）60套/月4房（部分朝向不好，總價較高）小戶型好售，因為市場供應(yīng)量有限，朝向、景觀好。世紀彩城2002年5月28日95%一期（對外公布）28套/月復(fù)式200250平方米，不好銷、面積較大，總價高三房兩廳一衛(wèi)以及小面積的三房兩廳兩衛(wèi)；當代光谷智慧城2002年11月三期三期銷售30%35～40套/月8號樓復(fù)式200平方米以上不好賣。89平方米、115平方米、144平方米為暢銷戶型；城市高爾夫花園聯(lián)排別墅和雙復(fù)式售了85%，共剩下不足10套少量內(nèi)圈的房子看不到湖,未售出送車庫、花園,臨湖的房子已全部售完，戶型設(shè)計和面積都較合理，臨湖永清庭園整體銷售達70%15套/月（含市委購買）平層設(shè)計一般，房型無特色性價比不高。低樓層的房間已售完，還剩2F、7F、9F未售。怡景花園套比銷售率20%—30%。15套/月三號樓235M178。銷售較好，此戶型南北通透，三面采光，通風、采光和觀景效果都極佳。三號樓237M178。銷售也較好，此戶型朝正南面，正對長江；另外戶型方正、規(guī)則，好使用。福星城市花園50%左右27套/月部分戶型進深較長，通風、采光不佳；部分戶型東西朝向，景觀較好，目前花園內(nèi)景觀尚未形成，銷售受阻。主力戶型，A1二號樓北向南第二個單位，面積適中。南北朝向，南向陽臺朝中心花園A2二號樓簡析：結(jié)合項目銷售進度、自身特點以及工程進度來看：武漢市樓盤的銷售周期較長；部分樓盤例如安順星苑銷售進度較快，與其地段、價格定位有較大的關(guān)系。戶型布局的合理性及房屋的朝向、采光、通風對武漢人購房影響是比較大。戶型暢銷的主要原因：n 戶型定位準確，面積和價位與目標客戶群體期望基本一致，客戶能夠接受；n 戶型設(shè)計合理、面積適中、實用性、舒適性較強；n 戶型朝向為東南或正南，戶型方正、實用率高；n 戶型的景觀較好，中心園林具有沖擊力。戶型滯銷的主要原因：n 部分戶型面積偏大、價位偏高，部分蝶式小高層中的大面積戶型表現(xiàn)得更加明顯；n 無景觀、區(qū)位優(yōu)勢、但價格較高、部分戶型噪音干擾較大；n 戶型布局不合理、朝向較差；n 沒有附送面積的頂層或底層。（5）、供給樓盤開發(fā)周期、銷售進度與平均銷售速度表410 供給樓盤開發(fā)周期、銷售進度與平均銷售速度（）樓盤名稱開發(fā)周期、銷售進度與平均銷售速度藍灣俊園二期開工： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：617套，銷售進度：70%，平均每月銷售：25套；四季花城二期開工： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：712，銷售進度：85%，平均每月銷售：74套；東湖林語開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：455套，銷售進度：50%，平均每月銷售：23套；明澤半島開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：156套，銷售進度：44%，平均每月銷售：8套；中央花園碧云天四期開工： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：326套，銷售進度：95%左右，平均每月銷售：18套；南湖山莊二期開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：320，銷售進度：20%，平均每月銷售：21套獅城名居開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：753，銷售進度：34%，平均每月銷售：51套（有部分團購）麗島花園四期開工： 開盤時間 入伙時間：套數(shù)：252，銷售進度：19%，平均每月銷售：25套（24套交訂金）名都花園一期一期開工： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：436，銷售進度：60%，銷售進度：14套都市經(jīng)典一期開盤： 入伙時間：套數(shù)：255套，銷售進度：70%，平均每月銷售：25套水藍郡開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：498，銷售進度：50%，平均每月銷售：學府佳園四期開盤： 入伙時間： 套數(shù)144套，銷售進度：20%，平均每月銷售：15套安順星苑開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：936套，銷售進度：70%，平均每月銷售：60套世紀彩城一期開工： 開盤時間： 入伙時間：二期開工： 開盤時間： 入伙時間：一期340套 銷售100% 二期套數(shù)460套一期平均每月銷售：28套福星城市花園開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：844套，銷售：50%，持銷期平均每月銷售：27套高爾夫城市花園開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)416套永清庭園開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：369套，平均每月銷售：15套整體銷售達70%（其中2棟15層約40%由市委購買）怡景花園開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：299套，銷售進度：30%，平均每月銷售：15套簡析：大多數(shù)項目從開工到開盤的時間周期較短，最長的為9個月，最短的為2個月，據(jù)了解，有的項目甚至剛剛開工就進入銷售，大部分發(fā)展商通過自己的關(guān)系來縮短這個周期，加速利潤的回籠。，最長16個月，最短6個月。從銷售的進度與速度看，武漢房地產(chǎn)的銷售周期比較長，而且即使面對這樣的銷售速度，各開發(fā)企業(yè)似乎習以為常，不急不躁。各樓盤的銷售來看，差別仍然比較大，項目的品質(zhì)、價格定位、區(qū)位形成這樣的差別的主要因素。（6）、供給樓盤規(guī)劃、園林主要特征n 小區(qū)規(guī)劃大部分呈行列式布局，圍合式相對較少，規(guī)劃設(shè)計對朝向、南北通透、采光的關(guān)注程度相對較高；n 中心城區(qū)建筑的物業(yè)類型多以多層和小高層為主，遠郊項目則大多選擇多層與聯(lián)排相結(jié)合的物業(yè)類型，并且開始逐步嘗試小高層；n 充分利用武漢優(yōu)越的水資源，園林設(shè)計以水景為題材的較多，特別是臨近南湖的項目，如名都花園、南湖山莊、明澤半島、麗島花園等，都圍繞湖景資源進行綜合規(guī)劃；n 規(guī)劃的組團結(jié)構(gòu)大多較為松散，即使大盤也較少實行封閉式的組團規(guī)劃和管理；n 新推樓盤對人車分流較為重視，大多較好的加以解決，基本達到人車分流。（7）、供給樓盤物業(yè)管理費分析表47供給樓盤物業(yè)管理費列表樓盤名稱物業(yè)管理費樓盤名稱物業(yè)管理費藍灣俊園（多層帶電梯）（小高層）都市經(jīng)典（小高層），（多層）明澤半島1元/平方米（高層）（小高層）學府佳園(多層)(小高層)中央花園碧云天(多層)(4層以上小高層)安順星苑(小高層)水藍郡(別墅)世紀彩城(一期小高層)(二期小高層)四季花城(多層)(小高層)當代光谷智慧城(多層)南湖山莊(TH)(多層)東湖林語(多層)獅城名居(小高層)(高層)麗島花園(別墅)(多層)(小高層)城市高爾夫花園（未定）小高層； 福星城市花園(小高層)永清庭園，（412樓）小高層怡景花園2元/平方米（高層）名都花園一期(多層) (小高層)簡析：通過上表中所列數(shù)據(jù)可以看出，武漢市場在售中檔以上樓盤中，。這樣的物業(yè)管理費，較之各院校、機關(guān)、科研院所自管房產(chǎn)所收取的管理費已經(jīng)高出許多，與這樣的“較高”的收費相對應(yīng)，購房者對各物業(yè)公司所提供的服務(wù)大多表示滿意，顯示居民對生活品質(zhì)的追求正逐步提高。供給樓盤專項調(diào)研n 在16個樓盤當中87%的樓盤為框架結(jié)構(gòu)、有少部分為磚混和兩者混合的結(jié)構(gòu)形式；n 68%的樓盤設(shè)置的了架空層，90%的用途是用來停車，部分樓盤做為提高社區(qū)環(huán)境用途；60%的層高在3米左右，90%的墻面和天花為乳膠漆；n 50%的樓盤設(shè)置有首層大堂，50%的樓盤沒有設(shè)置；n 住宅大多以23個單元拼接；n 在建筑外墻裝飾上63%的樓盤采用涂料加面磚，其中面磚所占比例較少；約20%的樓盤選用涂料，有時在底層用線條勾勒出面磚效果，達到整體美觀的效果；約18%的樓盤全部使用面磚；n 公共部分基本都為簡單裝修，墻面、天花多為乳膠漆、地面為地磚和水泥沙漿抹平，電梯門套精致裝修的比例約40%；n 戶內(nèi)裝修：廚房：90%以上為毛坯房，地面水泥沙漿抹平。衛(wèi)生間：毛坯占到調(diào)查樓盤的90%以上，地面水泥沙漿抹平。墻面：%的墻面為水泥沙漿抹平，%的墻面為涂料。地面：全部為水泥沙漿抹平。入戶門：全部為防火防盜門，沒有國外品牌。n 凸窗：%樓盤無凸窗，%樓盤有凸窗。n 陽臺個數(shù)：56%樓盤設(shè)置了2個陽臺。一個生活陽臺、一個廳室陽臺。大部分陽臺無花槽和曬衣架。n 電：50%的樓盤戶內(nèi)管線敷設(shè)與穿線都完成，31%樓盤到戶內(nèi)配電箱，20%樓盤到入戶門。n 弱電配置：對于電子巡更、樓宇對講、寬帶網(wǎng)絡(luò)、背景音樂、有線電視等幾項基本每個小區(qū)都能達到，其中有60%的門禁系統(tǒng)為可視對講。n 31%的樓盤無人防地下室；n 19%沒有裝廚房煤氣報警裝置。五、需求調(diào)研分析需求問卷調(diào)研分析說明：調(diào)研公司:武漢市中南社會調(diào)查研究所調(diào)研時間:2003年3月25日4月26日調(diào)研方式:入戶訪問:隨機攔訪=7:3調(diào)研地點:武昌(高