【正文】 目與周邊項目鮮明差異； ?主題先行 ， 樹立消費者信心 。 成功關(guān)鍵因素 方向研判設(shè)想 階段 工業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)模式提升住宅，互動發(fā)展 快速積聚人氣，提升區(qū)域價值，開啟開發(fā)模式 長期發(fā)展行為，商業(yè)提升土地價值，住宅與商業(yè)平衡互動發(fā)展 開發(fā)整體成功 總體開發(fā)理念 ◎ 積累、共生、互長 ?優(yōu)先利用橡膠工業(yè)園，提升區(qū)域價值 持續(xù)性、可發(fā)展的物業(yè)組合模式 ◎ 彈性開發(fā)、峰值預留 ?預留地段，給現(xiàn)在處于市場萌芽、發(fā)展前景看好的產(chǎn)品日后留下發(fā)展空間，從而收獲更多財富 ◎ 復合、多樣性的產(chǎn)品組合 ?各期產(chǎn)品有機組合，實現(xiàn)效益最大化 項目總體開發(fā)戰(zhàn)略 —發(fā)展原則 推盤計劃 3 規(guī)避內(nèi)部競爭， 面積總價相近的單位分批次推出 2 不同時期推出不同產(chǎn)品，相互促進，共同升值 1 “住宅、 商業(yè)、酒店、辦公樓 打組合拳 4 有效承接市場需求 符合市場需求，形成一定的面積梯度承接 5 充分利用公共資源 在徐州、南京示范區(qū)重要交通通車等重大事 件前推房等 第六部分：項目啟動策略及大一期啟動區(qū)戰(zhàn)略 項目啟勱策略 啟勱區(qū)的目的 ? 目的 1 樹立項目城市大盤地位，展示項目整體定位形象 ? 目的 2 增強客群對區(qū)域 “新生的、人性的、成長的、多功能的”博觀之城概念的認可，和對區(qū)域土地價值的升值認同感。 ? 目的 3 首期開發(fā)成功，實現(xiàn)資金的快速回籠，從而達到項目開發(fā)資金平衡，保證項目后期開發(fā)對現(xiàn)金流的需求。 南京慧谷啟動區(qū)入市規(guī)模：約 30萬 m2 啟勱區(qū)觃模確定 考慮因素 保持一定觃模：大盤開發(fā)，必須樹立大盤形象，展現(xiàn)大盤氣勢。 耂慮市場容量：城匙市場一年銷售 90多萬 m2，單個項目年銷售量丌足 10萬 m2。 耂慮企業(yè)條件：企業(yè)自有資金開發(fā)，需權(quán)衡資金成本和現(xiàn)金壓力。 樓盤名稱 總體觃模 啟勱匙觃模 魯發(fā)名城 100萬 m2 12萬 m2 鳳凰太陽城 92萬 m2 3萬 m2 大盤啟動區(qū)體量借鑒 啟勱區(qū)觃模確定 啟勱區(qū)觃模：約 30萬平方米 20萬 m2橡膠產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場 5萬 m2主題商業(yè) 5萬 m2平米產(chǎn)權(quán)式酒店 5萬平米住宅 推盤節(jié)奏建議 分期 體量 入市時間 銷售周期 一期 約 50萬方 20個月 一組團 約 20萬方 7個月 二組團 約 15萬方 6個月 三組團 約 15萬方 8個月 一期推盤節(jié)奏建議 一期啟動區(qū)物業(yè)類型 =15萬商業(yè)街+5萬酒店式公寓 注明：須同時啟動工業(yè)廠房 這個目標意味著 ——什么？ 大一期啟動區(qū)目標設(shè)定 品牌目標 /企業(yè)目標： 利用本項目為平臺，通過項目品牌運作，成功奠定幵提升鴻泰集團在四線城市大盤的開發(fā)模式以及全國的影響力 項目運作目標： 通過鴻泰集團一期的成功營銷，完善的區(qū)域形象，為鴻泰集團地產(chǎn)后續(xù)全國拓展及復制開發(fā)奠定基礎(chǔ) 具體營銷目標： 2023年 6月份開盤 目標界定 啟動區(qū)推盤首組團為商業(yè)和酒店意味著相對較高的價格 去化速度遠超過目前市場平均的水平 意味項目的營銷必須與 大盤營銷、區(qū)域營銷相結(jié)合 價格目標 速度目標 品牌建立及項目運作 目標的戰(zhàn)略意義 ： 通過設(shè)計高速、高形象的與屬營銷模式，項目營銷結(jié)合區(qū)域營銷、大盤營銷，為項目樹立市場形象及知名度，為大盤模式在全國復制打下堅實的基礎(chǔ) 。 第七部分：前期總體營銷思路 五大難題困結(jié)本案： 工業(yè)環(huán)境污染大，客戶抗性大 2023年新沂市場消化量 90多萬方，本案按指定 5期開發(fā)，每期入市量 50萬，體量大，去化目標實現(xiàn)難度大 地段偏僻，遠離新沂市中心，區(qū)域認可度極低 項目交通瓶頸困擾，無公交通往市區(qū) 區(qū)域生活配套匱乏，生活氛圍缺乏 尋求破解之道為鴻泰集團首次開盤成功的難題？ 策略推導 S優(yōu)勢 W劣勢 O機會 T威脅 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減少劣勢，避免威脅 充分發(fā)揮項目超級大盤的核心優(yōu)勢，強化大盤及開發(fā)商的資源優(yōu)勢。 充分展示項目產(chǎn)品力，承諾品質(zhì)、環(huán)境及物管服務(wù)，關(guān)注客戶成長，超越客戶心理預期 強大項目獨一無二的大盤優(yōu)勢，引領(lǐng)客戶體驗項目獨特的價值 /生活方式。 解決客戶就業(yè)問題 與政府聯(lián)動提前釋放區(qū)域前景，進行城市運營，做強做大新沂房地產(chǎn)市場容量，提升新沂城市功能的吸輻。 提前鎖定客戶，以客戶為中心，讓客戶提前感受到項目的產(chǎn)品及物業(yè)服務(wù)品質(zhì) ◆ 250萬平方米超大規(guī)模社區(qū) ◆ 開發(fā)商橡膠產(chǎn)業(yè)商家資源豐富，利于招商 ◆ 地塊總體上地勢平坦，地上附著物少，基本規(guī)整、開闊，沒有拆遷量，規(guī)劃與建設(shè)空間大。 ◆ 區(qū)位生活配套較不成熟 ◆ 工業(yè)地產(chǎn)對商住抗性大 ◆ 開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)處女座，區(qū)域知名度尚未建立 ◆ 位臵較為偏僻，短期缺乏人氣支撐 ◆ 交通瓶頸并未得到解決，無公交通往市區(qū) ◆ 新沂房地產(chǎn)正處于極速發(fā)展期 ◆ 區(qū)位未來發(fā)展?jié)摿Υ? 政府緊縮土地供應(yīng) ◆ 當?shù)卣畬Ρ卷椖枯^為重視 ◆ 本案巨大的社會效應(yīng)利于項目去化 ◆ 區(qū)域供應(yīng)量較大，同質(zhì)化競爭激烈 ◆ 宏觀市場的波動 ?以工業(yè)主題復合地產(chǎn)以“泰國鴻泰”貼牌；輔以“亞洲橡膠產(chǎn)業(yè)園”為戰(zhàn)略定性，用“自創(chuàng) /獨有”的開發(fā)理念圍形成全國首個工業(yè)主題“復合地產(chǎn)”地產(chǎn)藍海。 ?鴻泰集團企業(yè)形象為工業(yè)戰(zhàn)略服務(wù)，強調(diào)實力 /工業(yè) /公益的印象。一個責任企業(yè)所精心打造的樓盤必然也是讓人信賴的。 ?巧用事件營銷，占有新聞關(guān)注；企業(yè)品牌的重塑 /地產(chǎn)品牌的創(chuàng)立是通過媒體的聲音和大眾的輿論共同成就而來。 營銷思路概念載體 一、公園住宅概念的深度傳播－－ 核心價值引起客戶共鳴，消除工業(yè)抗性 二、推廣力度上的實行大手筆－－ 短時間內(nèi)引發(fā)全城關(guān)注，去化產(chǎn)品 三、聯(lián)合政府資源，事件營銷主導－－ 炒區(qū)域，炒項目，炒客戶，明朗區(qū)域未來前景 四、首創(chuàng)多路線班車導入戰(zhàn)略－－ 解決交通瓶頸，解決客戶導入難的問題 五、配套設(shè)計上力求唯美完善－－ 生活配套自給自足，解決客戶擔心 破解之道 公園住宅概念的深度傳播 打造復合橡膠健康步道 打造全市最長復合橡膠健康步道，穿越整個 400萬方社區(qū)各組團，并形成循環(huán)體系，成為全市最長的最有趣味的健康步道。 示范景觀建議 大氣、精致的現(xiàn)代園林景觀 利用水景、花木等元素有機結(jié)合提升整體品質(zhì)感 將來自客戶和工廠員工的創(chuàng)意作品作為景觀小品署名展示于園林中 打造自然植被公園 ?對地塊現(xiàn)有的天然植被、綠化進行改造 ?修建天然植被公園，沿湖畔設(shè)置休閑步行棧道、觀景平臺、休閑座椅等，總體風格小而精，并在局部形成景觀亮點 ?同時將樣板區(qū)也設(shè)置在此，提升樣板區(qū)的整體感染力。 打造主題景觀結(jié)點 根據(jù)各個主團的名稱增加獨具特色的主題結(jié)點 葡萄長廊 玫瑰園 百合道 推廣力度上的大手筆 推廣力度空前加大，實行線上線下立體轟炸，使得新沂 人盡皆知 主要投放的媒體： 報紙：新聞晨報、揚子晚報、新沂日報等、徐州日報 網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng) 雜志：租售情報、新沂樓市 短信、電信賬單、戶外高炮 體驗活動、巡展、禮品贈送等 僅 2023年 78月，報紙累計投放 30次，其中又以 跨版 居多 一個月時間，本案成為新沂樓市的焦點！?。? 聯(lián)合政府、行業(yè)資源，事件營銷主導 借勢 ，聯(lián)合炒作，建立區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，樹立競爭壁? 立勢 ，高舉高打，展示產(chǎn)品價值，樹立產(chǎn)品標準 強勢 ，主動出擊，網(wǎng)羅客戶，超越市場水準 炒區(qū)域 炒項目 炒客戶 Action1：重大論壇炒作 —— 專家學者放大區(qū)域核心價值 ? 立足區(qū)域 ， 聯(lián)合政府和行業(yè)資源， “ 世界橡膠產(chǎn)業(yè)交流會”，“城市土地價值高峰論壇” 等新聞活動，借助新聞媒體 重點闡述區(qū)域價值、區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，讓客戶認知區(qū)域的價值、認知區(qū)域的未來。 Action2：主流媒體炒大眾 —— 報紙軟文系列炒作 針對本項目優(yōu)勢賣點，推出系列軟文 ，“亞洲橡膠產(chǎn)業(yè)軟文”，“本案巨大的社會和經(jīng)濟效益軟文” 炒區(qū)域 炒項目 炒客戶 具有新聞性質(zhì)的事件營銷，是最適合本案工業(yè)主題地產(chǎn)復合大盤的推廣包裝手法，值得一試！ 首創(chuàng)多路線班車導入戰(zhàn)略 同時開設(shè) 5路看樓班車 ，由此開創(chuàng)了本案大盤運作的成功典范 本案 市中心 城西 新東 城南 道北 ?各班車點均為整點發(fā)車 配套設(shè)計上力求唯美完善 社區(qū)醫(yī)院 ： 身體檢查、健康咨詢等 商業(yè)購物配套類 中型購物中心： 含一主力超市 特色商業(yè)街： 以餐飲為主 社區(qū)購物走廊： 美容美發(fā)、洗衣、家政、攝影等 雙語幼兒園 +職工子女小學 演講完畢，謝謝觀看！