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某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃總體思路課件-文庫吧資料

2025-01-06 08:26本頁面
  

【正文】 喚起客戶好奇,可吸引客 戶經(jīng)常入住不同風(fēng)格的房間;同時(shí),酒店采用高新科技設(shè)計(jì),使酒店充滿趣味與驚奇,滿足高端人士的高效需求。 W劣勢 ◆ 區(qū)位生活配套較不成熟 ◆ 工業(yè)地產(chǎn)對商住抗性大 ◆ 開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)處女座,區(qū)域知名度尚未建立 ◆ 位臵較為偏僻,短期缺乏人氣支撐 ◆ 交通瓶頸并未得到解決,無公交通往市區(qū) O機(jī)會(huì) ◆ 新沂房地產(chǎn)正處于極速發(fā)展期 ◆ 區(qū)位未來發(fā)展?jié)摿Υ? 政府緊縮土地供應(yīng) ◆ 當(dāng)?shù)卣暈楸卷?xiàng)目為業(yè)績工程 ◆ 本案巨大的社會(huì)效應(yīng)利于項(xiàng)目去化 T威脅 ◆ 區(qū)域供應(yīng)量較大,同質(zhì)化競爭激烈 ◆ 宏觀市場的波動(dòng) 第四部分:項(xiàng)目定位 項(xiàng)目地塊 項(xiàng)目特征 投資商 市場競爭態(tài)勢 客戶需求取向 ?地塊處成長中的城市鎮(zhèn)匙 ?地處道北墨河鎮(zhèn) ?位置偏僻,離市匙較進(jìn) ?市政配套基本上沒有 ?3700畝,總建面約 400萬平斱米,其中工業(yè)150萬平米,商住 250萬平米 ?項(xiàng)目建設(shè)周期長,最少在五年以上,產(chǎn)品打造需不市場同步 ?泰國鴻泰集團(tuán) ?責(zé)仸地產(chǎn),造福萬放,打造“大眾精品住宅” ?市場中符合目標(biāo)客層需求的中高品質(zhì)產(chǎn)品很少 ?功能提升型產(chǎn)品很少 ?同質(zhì)化產(chǎn)品多 ?丌單純追求空間面積增加,而是居住功能提升 ?注重小孩的教育不成長環(huán)境 ?注重自己及家人的健康生活斱式 關(guān)鍵詞: 成長 中的新城鎮(zhèn) 關(guān)鍵詞: 超級(jí) 大盤 周期長、 關(guān)鍵詞: 責(zé)任 地產(chǎn) 關(guān)鍵詞: 差異化 功能 升級(jí) 關(guān)鍵詞: 健庩 /教育 成長環(huán)境 接下來,我們將一一對各個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行剖析,最終得出項(xiàng)目定位 大規(guī)模 :新沂目前最大的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;總建面積約 250萬平方米 大品牌: 知名橡膠產(chǎn)業(yè)公司 ——泰國鴻泰發(fā)展有限公司 大氣勢: 助推政府為實(shí)現(xiàn)大新沂城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益而打造的標(biāo)桿性地產(chǎn)項(xiàng)目 “大盤” 城市: 新沂,快速成長的城市之一 項(xiàng)目: 250多萬平斱米觃模,五年以上的開發(fā)周期 中建地產(chǎn)品牌成長 :雖站在巨人(泰國鴻泰)的肩膀上,但是在新的起點(diǎn),新的開始 準(zhǔn)業(yè)主個(gè)體的事業(yè): 社會(huì)中堅(jiān)力量,項(xiàng)目擬建橡膠產(chǎn)業(yè)園及橡膠與業(yè)市場,以新的起點(diǎn),向上發(fā)展 準(zhǔn)業(yè)主個(gè)體的家?guī)椋?項(xiàng)目自身可營造出良好完善的教育體系以及健康養(yǎng)生環(huán)境,完全有利于小孩的成長、老人的養(yǎng)生 生命的成長: 項(xiàng)目大盤的特質(zhì),五年以上的開發(fā)周期,讓你體會(huì)到我們是在造一座城 “成長” “建筑可以復(fù)制,精神無法超越” 項(xiàng)目氣質(zhì)精神:“成長” 成長: 代表著“積極向上”的“活力”與“生命力” 成長延伸: 事業(yè)的成長、家庭(小孩)的成長、生命的成長 成長住家: 鴻泰集團(tuán)為“成長人群”打造的“成長型住區(qū)” 結(jié)合以上南京慧谷認(rèn)為本案的總體市場定位為擁有 國際級(jí)“亞洲首席橡膠園”功能的工業(yè)主題復(fù)合型大盤 ? 強(qiáng)調(diào) 先有工業(yè)再有地產(chǎn),是地產(chǎn)融入工業(yè) (考慮整體開發(fā)節(jié)奏,先建設(shè)工廠,地產(chǎn)方面則商業(yè)先行,住宅殿后) ? 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的唯一性 ,即:亞洲首席橡膠產(chǎn)業(yè)園商住大盤 ? 本項(xiàng)目立足整個(gè)新沂, 著力打造精品多功能化宜居宜商項(xiàng)目, 造福四方,突出 人性化 ? 作為 250萬平米超級(jí)大盤,必然要強(qiáng)調(diào)社區(qū)的 復(fù)合型和宜居性 工業(yè) +大盤 亞洲首席橡膠工業(yè)主題復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目總體形象定位 國際級(jí)開發(fā)集團(tuán) 項(xiàng)目形象 —— 企業(yè)形象 —— 檔次定位 中高端國際化人性化社區(qū) 總體檔次定位 是地產(chǎn)作品而非地產(chǎn)產(chǎn)品 。臨近主干道 /橡膠工業(yè)園辦公及其他未確定產(chǎn)業(yè)的辦公帶來人氣 / 項(xiàng)目未來周邊配套齊全。 項(xiàng)目意義 寫字樓與酒店、商業(yè)等可以形成綜合 體,而綜合體物業(yè)具有鮮明的整體形 象,商務(wù)功能是主流綜合體必備的功 能,寫字樓部分使得綜合體物業(yè)的商務(wù) 鏈成為可能; 印象中新沂寫字樓匱乏,至少 5萬人 需要寫字樓項(xiàng)目; 寫字樓項(xiàng)目能極大提升項(xiàng)目整體形 象,符合城市運(yùn)營理念,能較大提升企 業(yè)品牌。 ? 地塊四個(gè)斱向環(huán)境 A. 地塊東面:東至創(chuàng)新路 B. 地塊南面: 南臨新北路 C. 地塊西面: 西達(dá)外環(huán)路 D. 地塊北面: 北至 205國道 ? 地塊周邊商業(yè)配套 地塊周邊除無仸何商服配套 地塊分析 /地形地貌 地形: 平坦,有利施工 地貌: 天然水體資源豐富, 地形: 平坦,有利施工 地貌: 自然地貌,可考慮作天然植被 適合開發(fā)住宅 地塊分析 /商業(yè)價(jià)值 居住人口加之產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口,人口可達(dá)5萬人,開發(fā)需要一個(gè)商 業(yè)中心,適合開發(fā)中大型商業(yè),建議社區(qū)性商業(yè)中心。 新沂市 07年至今累計(jì)成交量為 ,整體成交率為百分 2023年至今,商品房成交約 50萬平米,新上市平均項(xiàng)目成交 ,成交表現(xiàn)一般。 ?從供應(yīng)來看,由于未來市政府可能要南遷,目前整個(gè)新沂市區(qū)正在開始進(jìn)行向南向東的延伸發(fā)展 商品房市場 新沂市自 07年以來商品房上市量達(dá) ,其中 2023年上市量最高,為 。城市正在逐步實(shí)現(xiàn)由工業(yè)城市向服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變,為房地產(chǎn)帶來發(fā)展契機(jī) 土地市場 2023年,新沂市已公告出讓國有建設(shè)擁地 ,其中除四幅地塊尚未成交,共成交 14幅, ,累計(jì)成交金額,平均土地單價(jià) 1509元 /方,預(yù)計(jì)可上市面積 米 商品房市場 新沂住宅市場可分為三個(gè)片區(qū):成熟的主城區(qū)、新興的城南新區(qū)以及充滿希望的河?xùn)|片區(qū) ?從現(xiàn)有供應(yīng)情況看,主要項(xiàng)目都集中在主城區(qū)和南區(qū),該區(qū)域的配套設(shè)施、居住氛圍也是最為成熟的。實(shí)施 “ 文明市民素質(zhì)提升工程 ,提高市民綜合素質(zhì),提升城市文明程度,努力營造 “ 潔凈有序、文明優(yōu)美 ” 的城市環(huán)境。同時(shí)堅(jiān)持城市建設(shè)與管理同步。 2023年,連續(xù)第四次躋身 “ 全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng) ” ,被評為江蘇省首批、徐州唯一的 “ 金融生態(tài)示范縣(市) ” 、 “ 第六批中國金融生態(tài)城市 ” 和 “ 中國最佳文化生態(tài)旅游城市 ” ,在區(qū)域發(fā)展中的影響力越來越大,知名度越來越高。 市場環(huán)境解析 政策法觃環(huán)境解析 新沂市場環(huán)境解析 新沂概況 新沂位居江蘇和山東兩省交界,是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶中心節(jié)點(diǎn)城市,面積1616平方公里,下轄 16個(gè)鎮(zhèn)、 1個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū),人口 103萬,城區(qū)人口 27萬。 2023土地供應(yīng) 02023040000600008000010000012023014000016000018000020230020232023平 均 2023 2023國土部通報(bào) 2023年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃 20232023 全國住房用地供應(yīng) (單位 :公頃) 54650 76461 180000 注: 2023年計(jì)劃的 18萬公頃中,保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占總量的77%;其中,在這三類住房用地中的中小套型商品房,計(jì)劃供地總量 80431公頃,已經(jīng)超過 2023全年。 銀監(jiān)會(huì)對于開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款明確了 “ 三不貸 ” 原則: ? 對于國土管理部門查處并確認(rèn)的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè),不予發(fā)放新的貸款; ? 對于住建部門查處并認(rèn)定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)商不再給貸款; ? 對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的,即參與招拍掛做保證金,然后交土地掛牌款的,不再增加貸款。 攘外必先安內(nèi)! 絕對不能重蹈美國的次貸危機(jī)(投行導(dǎo)致)和日本的經(jīng)濟(jì)危機(jī)(銀行導(dǎo)致)覆轍 本次調(diào)控原因、思路 2023年調(diào)控政策 核心針對 —— 利用銀行貸款的炒房者 2023年高價(jià)拿地的開發(fā)商 本次沒有針對的 —— 全額付款的本地買房者 商業(yè)辦公性質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目 本次調(diào)控表面上是短期內(nèi)壓下房價(jià),和以前幾年的目標(biāo)類似; 但實(shí)質(zhì)是很有 針對性地打擊 2023年調(diào)控政策 首付及貸款環(huán)節(jié) 開發(fā)商融資環(huán)節(jié) 調(diào)控主要針對性歸納 土地出讓環(huán)節(jié) 個(gè)人 地方政府 開發(fā)商 2023年調(diào)控政策 ? 第一套非普通住房首付提升至 30%; ? 家庭二套房首付大幅提升至 50%起,貸款利率 ; ? 三套及以上房產(chǎn),多數(shù)城市不得貸款,或增加消費(fèi)稅,甚至限制部分人群不得購買。 2023年調(diào)控政策 本輪調(diào)控內(nèi)容 ——地方細(xì)則 貫徹中央精神 ,嚴(yán)厲打擊炒房 ,改良土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) .2023年調(diào)控政策 2023年政府必須對樓市大力調(diào)控的 3大核心原因 —— 民怨 金融風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對外部壓力,先 保國內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定 “兩會(huì)”以來,對過高房價(jià)的民怨極深,影響到 社會(huì)穩(wěn)定 ,不能坐視不理 大量銀行抵押貸款資金流入樓市, 泡沫 產(chǎn)生是不爭的事實(shí),任其發(fā)展危機(jī)巨大 國際經(jīng)濟(jì)形勢微妙,中國政府面臨極其復(fù)雜的人民幣
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