【正文】 平斱米之間 新沂市城市房地產(chǎn)市場 2023年全年消化量： 46萬平斱米 2023年全年供應(yīng)量 ： 73萬平斱米 2023年全年消化量： 98萬平斱米 中高端項(xiàng)目消化量占總消化量約為：30% 單個(gè)樓盤平均年消化量：小于 10萬平斱米 思考一：市場容量 VS 關(guān)鍵詞 ： 現(xiàn)有市場 、 潛在市場 、 來訪量 、 達(dá)成率 市場容量 是迚行項(xiàng)目整體大盤操作時(shí)首先應(yīng)該耂慮的問題，因?yàn)樵俅蟮捏w量最終還得由目標(biāo)消費(fèi)市場所消化，目前新沂城市的市場容量特別是中高端產(chǎn)品的市場相對有限。發(fā)掘市場容量， 擴(kuò)大目標(biāo)客群的具體措斲包括以下兩個(gè)斱面： 提高來訪率： □ 加強(qiáng)整體推廣深度、廣度以力度 □ 推廣訴求的差異化：產(chǎn)品個(gè)性是一個(gè)項(xiàng)目區(qū)別于其他項(xiàng)目的基本特征 ，也是項(xiàng)目在目前競爭激烈的市場上最終能夠奪人眼球的根本所在。 提高達(dá)成率： □ 提高達(dá)成率最根本的措施是加強(qiáng)現(xiàn)場把握，最大限度減少客戶流失，縮小客戶流失率。 產(chǎn)業(yè)是一個(gè)城市發(fā)展的原勱力，失去了產(chǎn)業(yè)支撐的城市最終必將成為“臥城”、“空城”而丌能夠形成一個(gè)完整意義上的“城市”。 產(chǎn)業(yè)－就業(yè)－生活－新城市； 完整的社會功能 城市生命力 一個(gè)完整的城市必然是一個(gè)各項(xiàng)功能都具備的城市，完備的社會功能是一個(gè)城市的生命力。 思考二：產(chǎn)業(yè)支持 解決問題方向：產(chǎn)業(yè)支持 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造不重塑： 產(chǎn)業(yè)塑造 本案周圍無仸何生活配套功能，但依托自身觃模大，易于因地制宜的營造主題、景觀、配套設(shè)斲等項(xiàng)目，增加地產(chǎn)的附加價(jià)值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間； 如能依托橡膠產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，增加就業(yè)機(jī)會從而制造強(qiáng)大的社會效益幵充分整合社匙內(nèi)配套及周邊生活、市政配套設(shè)斲則可以形成相對完整的匙域性房地產(chǎn)業(yè)。 3. ，政府也在不斷吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，出臺新政內(nèi)容和時(shí)機(jī)越發(fā)成熟。 4月 11日 銀監(jiān)會：銀行不得對投機(jī)投資購房貸款 中國銀監(jiān)會 11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識，不對投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 4月 17日 《 國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知 》 （ 新 “ 國十條 ” ） 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù) 。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化 5月 4日 住房保有稅？物業(yè)稅？ 5月 4日，國務(wù)院法制辦財(cái)政金融司副司長季懷銀也通過官方媒體透露：“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策，也是解決當(dāng)前我國面臨的多項(xiàng)棘手問題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實(shí)施而非一蹴而就”。 《 意見 》 對發(fā)展公共租賃住房提出了保障土地供應(yīng)等相關(guān)政策支持。 《 通知 》 明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 的規(guī)定以及其他相關(guān)規(guī)定 10月 19日 《 銀行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 10月 19日，中國人民銀行決定，自 2023年 10月 20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。其中，五年期以下 (含五年 )從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。 2023年調(diào)控政策 本輪調(diào)控內(nèi)容 ——針對購房者 主要針對多套房的首付比例及貸款進(jìn)行限制 ,從年初至今不斷加強(qiáng) 時(shí)間 政策或行動(dòng) 內(nèi)容 11月 3日 全面叫停第三套住房公積金貸款 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會 11月 3日發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。同時(shí)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。其中，對房地產(chǎn)市場影響最大的 5年期以上貸款利率，由現(xiàn)行的 %上調(diào)至 %。從 2023年 12月 26日起，五年期以下 (含五年 )及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào) 點(diǎn)。同時(shí)，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮 10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)做相應(yīng)調(diào)整。 3月 10日 國土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查 國土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查。 4月 19日 住建部發(fā)出通知 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 》 ，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。 5月 2日 央行 5月 2日，央行宣布自 5月 10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。有專家指出央行此次調(diào)整是配合為樓市降溫而考慮的。規(guī)范商品房銷售管理，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理銷售許可證后，十日內(nèi)可售房源網(wǎng)上一次性全部公開。無證售房行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將進(jìn)行處罰，并記入信用檔案 青島 4月 23日 青島“十四條”。對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅 (含別墅 )和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的 1%調(diào)至 2%。實(shí)行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度，要求開發(fā)企業(yè)在訂立商品住房買賣合同后， 10天后內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記 北京 4月 30日 同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。 西安 5月 5日 普通商品住房中廉租住房配建比例不低于 5%，經(jīng)濟(jì)適用住房中廉租住房配建比例不低于 15%，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中廉租住房配建比例不低于 30%。 深圳 5月 6日 嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院對購買不同套數(shù)住房家庭差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房 。對不能提供 1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國土局四部門聯(lián)合發(fā)文，明確下月起，酒店項(xiàng)目改住宅將被禁售，一律禁止分層、分單元銷售。而據(jù)了解，“商改住”等禁售文件也將在近期出臺。貫徹意見規(guī)定了要全面清查出讓合同，督促開發(fā)建設(shè)，要繼續(xù)加大閑置土地的清查和懲治，打擊囤地行為，重點(diǎn)打擊囤房、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為，同時(shí)政府不會干預(yù)三套房貸， “穗 24條”同樣暫未規(guī)定限購等臨時(shí)性調(diào)控措施 ,。 因此，打壓樓市雖然會打擊投資及上下游產(chǎn)業(yè)，影響經(jīng)濟(jì)，但權(quán)衡利弊，必須先保證國內(nèi)穩(wěn)定，再應(yīng)對外部壓力。 保護(hù)居民購置首套住房，著重 打擊一戶多套 的消費(fèi) 以此徹底杜絕依靠抵押貸款炒房的現(xiàn)象 2023年調(diào)控政策 簡而言之：土地不得單獨(dú)用來抵押了 銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才 4月 21日解讀了最新出臺的房貸新政。 此外，對于土地儲備貸款，銀監(jiān)會還要求，地貸掛鉤、建貸掛鉤及房貸掛鉤。 目的：除了進(jìn)一步加強(qiáng)出讓過程的監(jiān)管與門檻，同時(shí) 加大供應(yīng)以平衡供需 ，有效降低遠(yuǎn)期房價(jià)走勢，改善社會中低收入層購房壓力 2023政策調(diào)控 結(jié)論 ? “ 民怨、金融風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對外部壓力 ”是本輪調(diào)控的三大主因； ? “ 利用銀行貸款的炒房者 ”成為本次打擊首當(dāng)其沖的消滅目標(biāo)； ? “ 避免一戶多套、大幅提升土地供應(yīng)、改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ”是國家針對市場遠(yuǎn)期走向的核心措施； ? “ 嚴(yán)管融資層面及土地供應(yīng)流程 ”，促使房產(chǎn)開發(fā)商再次洗牌。近年來，新沂綜合實(shí)力和競爭力顯著增強(qiáng)，先后被評為 “ 2023浙商最佳投資城市 ” 、 “ 2023中國最具投資吸引力城市 ” 。 城市建設(shè) 2023年，新沂市將以高起點(diǎn)規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)城市建設(shè)，按照 “ 南擴(kuò)、北拓、東進(jìn)、西延 ” 的城市發(fā)展思路，重點(diǎn)推進(jìn)實(shí)施“ 70100” 工程，加快城鄉(xiāng)建設(shè)。以創(chuàng)建全國文明城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市和國家衛(wèi)生城市為抓手，加大城市管理力度，做到集中整治與長效管理相結(jié)合。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —GDP 宏觀經(jīng)濟(jì)增長 小于4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 委縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展階段 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —人均GDP 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —三產(chǎn)比列 新沂市是一個(gè)典型的工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)比重居全年首位，但是第三產(chǎn)業(yè)比重正在逐年增加，至 2023年已達(dá)到 %，接近第二產(chǎn)業(yè)。 ?西部為工業(yè)集中區(qū)，只有少數(shù)項(xiàng)目，發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆?2023年以來，已上市 米。 商品房市場 在商品