【正文】 個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。 沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。 為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？ 如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘?？措娨暤臅r(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？ 管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。這種事情太常見了。我反正是被這個(gè)東 西搞怕了。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。就是雨水和生活污水要分兩條管排。然后這個(gè) 東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是 100平 方米配一個(gè)車位。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。 那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么 10幾 20 萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺車，的確只需要 10個(gè)平方米不到的空間。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是 35到 45 平方米。你這個(gè)車是不能垂直起降的。 當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到 40 萬一個(gè)。 審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。不值得多說。 不過這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在 新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。 消防和人防專項(xiàng)審查 有這么兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。 先從消防說起。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識。基本上來講，消防設(shè)計(jì)絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一 套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。我不知道這個(gè)東西算啥。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。 人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。這部分停車位只有使用權(quán)。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。 因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊?過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。也不知道能防什么。 節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。這么說吧：什么 360 度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。開間超過 6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶， 90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù) 。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。 現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè) 9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。我個(gè)人無言以對。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工 現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。最后兩邊都說服不了對方。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是 吵得不可開交。 施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實(shí)上的壟斷化。 余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了 5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。那是真管得不錯(cuò)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。 我作為從先進(jìn)城市走出來的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過 好幾回。 質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 我為了把施 工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。程序是這么一步步走過來的。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。謝謝各位。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測， 這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。我見過最好的城市是廣州。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。各位的， 明白？ 不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。我要是局長我也不肯放。 首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。 在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。 在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。搞施工的就沒幾只好鳥。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。大家知道一下就行。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡單的事情。總之就是不受理。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐